壹

1971年，当星巴克在美国西雅图初创时，它的三位创始人恐怕不会想到，有一天，凭借着一杯杯不起眼的咖啡，这个品牌会登上世界500强的榜单。据统计，截至2020年末，星巴克已在全球开业32660家门店，全年营收235.18亿美元，且规模仍处于迅速扩张之中。仅2020年第四季度，星巴克新增店铺就有480家。

星巴克一路高歌猛进的同时，其成功的商业路径，尤其是选址逻辑不免引起外界关注。据相关机构研究，有星巴克的商圈要比无星巴克的商圈日均客流高出两倍以上，这多出两倍的客流从何而来？

常年研究下来，业界早就有了一份星巴克的“选址宝典”。首先，星巴克一般开在核心商业区，只有当人流达到一定数量，才有可能被选中。其次，要考虑交通便利性，商圈辐射多大面积、商铺的可达性等都是考量因素。另外星巴克在选定商圈后，会测算有效客流，确定主要流动线，选择聚客点，把聚客点相隔不远的位置作为门店选址的地方。

不难看出，星巴克往往择址于核心商圈的核心位置，根据这个逻辑链条还能延展出一些额外的结论——从一个区域星巴克门店的业绩排名，就能看出人气最强、消费力更为强劲的商圈在哪里，从而为投资等决策提供辅导。

贰

在杭州，星巴克门店业绩排行榜上的皇冠，非龙湖天街莫属。2020年滨江天街年度榜单上，星巴克门店夺下了全杭业绩第一的荣誉。除了星巴克之外，其它品牌在龙湖天街的业绩表现也极为强势。2019年12月6日，龙湖·西溪天街正式开业，出场即霸屏，短短三天时间，多个入驻品牌在这里诞生了全国、华东、浙江第一等记录。诸如：凑凑和乐体健身业绩全国第一、捞王则抢了全国坪效第一；UBRAN REVIVO业绩华东第一，另有The Green Party 、Hot wind等创下业绩浙江第一。

如此优秀的经营业绩，自然是吸引了越来越多的品牌，像星巴克一样，把重要的门店开在龙湖天街之中。比如西溪天街，引进网易严选、盒马鲜生等超300+超强品牌阵容，50余个为杭州首进品牌。距西溪天街几公里之隔的紫荆天街，汇集了200余优质品牌，超50%为区域首进品牌。这也不禁让人好奇：为什么龙湖天街能够成功引来一众大牌的追捧？

叁

其实在商业品牌的选址中，需要综合考虑核心商圈、区域消费人口和消费购买能力等多重因素。这在一定程度上和天街的择址理念不谋而合。

作为世界500强龙湖旗下的商业旗舰，拥有20年精湛运营经验的龙湖天街，已然探索出了一套专业的选址方法论。杭州龙湖·滨江天街，择址滨江区政府核心，地铁6号线上盖，2017年开业两日揽客近50万人次，成为滨江商业坐标。杭州龙湖·西溪天街，占位杭州西湖区地铁5号线蒋村站上盖，以全球领先的TOD型制，打造约40万方的城市共同体。2019年12月开业前三日客流量43万人次，销售额5715万，成为杭州城西商业的迭代创新之作。

回顾滨江天街、西溪天街等成功案例，可以看出，龙湖天街往往择址于地铁口、商业、居住以及其他城市功能区域核心，这些区域往往属于城市发展的重点区域，蕴藏着巨大的商业消费增长潜力。

密集的高端人口、强劲的消费力，再加上龙湖天街强大的运营能力，形成超强的客流吸附效应，缔造了未来区域的商业消费中心，自然就容易吸引很多国际大牌们的关注，并屡屡刷新他们的经营业绩，成为品牌择址的不二之选。

肆

大牌们选择龙湖天街的现象，从商铺投资的角度，也给了我们很多的启示。在宁波，心仪的商铺投资应该如何选择呢？

首先要选择好的地段，尤其是城市里的核心地段，清晰明确的发展规划，醇熟完善的配套建设，周边客群也是非显即贵。宁波首座天街TOD综合体——龙湖·天曜，秉承“非核心不择址”的选址逻辑，落位宁波地理版图上接近几何中心的老江东。作为天街臻有可售资产的铂金汇商铺，地处江东传统豪宅居住区，5公里范围内覆盖近50万常住人口，拥有稳定旺盛的高端消费力。

其次要选择好的商圈，天街商业实力品牌自带流量，开业即成熟。未来等天街综合体开业后，可24小时运营铂金汇商铺，能够与购物中心形成叠加、延时、业态品牌互补效应，共享天街的大客流，并聚合成为整个江东的人潮中心，投资前景可期。

第三要注重交通的可达性，多维度立体交通，带来稳步上行的客流量，未来的财富钱景不可限量。龙湖·天曜商铺占据双地铁3/6号线（规划）上盖，通途路与中兴路两条黄金城市中轴在此交汇，同时随着中兴大桥的开通，有效吸附江北客流，将强劲消费力不断“变现”，孕育磅礴的财富商机。

这样的天街资产，就像一个强大磁场，不断吸引着人流、物流和财富流，产生巨大的财富效应。龙湖·天曜Ⅱ期铂金汇商铺限量席位，首发在即。商铺最小面积20㎡起，多种面积自由选择，总价可控，投资门槛更低，机会不容有失。