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82%货值布局一二线城市的中国奥园,2021年销售目标1500亿

截至2020年底,中国奥园已售未结的销售额是1960亿元,将自2021年起逐步确认。

文丨观察者网 解红娟

“在住宅板块方面,我们继续保持追求质量和追求规模同步发展的策略,保持在地产行业领先、领导的位置。”3月30日上午,中国奥园董事会主席郭梓文在2020年度业绩会上表示。

年报显示,2020年,中国奥园实现物业合同销售为1330.1亿元,同比增长13%,完成全年目标,稳居行业30强,对应的合同销售面积约1288.2万平方米。截至2020年底,中国奥园已售未结的销售额是1960亿元,将自2021年起逐步确认。

与此同时,2020年,奥园合约销售的回款率是85%,全口径的销售回款是1130亿元,首次突破千亿。

在此基础之上,奥园将2021年销售额目标设为1500亿元,同比增长12.77%。

中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬透露,奥园2021年的可售资源充足,约2200亿元,供货节奏比较均衡,前三个季度的供货接近全年的80%,足以完成全年目标。

营收利润双增长

年报显示,2020年奥园营业收入677.9亿元,同比增长34%;净利润为70.5亿元,同比增长35%;净利润率为10.4%;归属股东净利润59.1亿元,同比增41%。

具体来看,奥园营收主要来源于物业发展收益、其他收益以及物业投资收益,分别占比95%、4.6%和0.4%。其中,物业发展销售收入约为644.17亿元,较2019年的480.91亿元增加约163.26亿元。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌表示,奥园2018年至2020年的营收复合增长率约48%,随着以后城市更新项目转换和一二线城市项目占比的提升,预计2021年和2022营收会有更快的增长。

观察者网了解到,2019年,中国奥园共新增87个项目,新增可开发建筑面积约1609万平方米,新增可售货值约1861亿元,平均土地成本约3199元/平方米。2020年奥园新增和开发建筑面积2015万平方米,新增货值2426亿元,楼面地价是3975元/平方米,较2019年略微增长。

对此,陈嘉扬表示,如果从城市来看,奥园2020年在一二线城市的资金投入约占总量的73%,未来的利润表现也会更加突出。

不过,和大部分房企一样,在大环境下,奥园也无法避免毛利率下降的问题。年报显示,2020年奥园毛利润率为25.1%,虽然较去年有轻微的下降,却依旧维持在25%以上的毛利润率水平。

事实上,受前几年高溢价拿地影响,2020年的利润率下行已经成为行业趋势。

陈志斌表示,毛利率下降是一个策略和调整的过程,因为奥园在逐渐提升于一二线城市的占比。与此同时,奥园加大了三四线和五线城市的去化,价格有一定的让利,短期内对毛利产生一定的影响。

不过,城市能级提高之后,奥园的毛利率水平也会提到比较高的位置。而且,随着未来两年内旧改项目的陆续布局,企业毛利润率、归母净利润率还会继续上升。

加注城市更新

“2021年的购地支出不超过当年合同销售的25%,大约在300亿左右,更多会通过三旧城市更新改造的转化,补充土地储备。”陈志斌说到。

事实上,得益于城市更新加速转化,奥园正在进入利润释放期。年内,旧改项目转化可售货值382亿元,占年内新增货值16%;实现城市更新一级开发收益5.6亿元。

奥园管理层介绍,2020年集团在城市更新领域成功转化10个城市更新项目,其中8个转化为土地储备,未来3年预计转化可售货值1600亿元,预计平均毛利率35%至40%,净利率15%至20%。

以珠海历史最悠久、规模最大的旧村之一珠海翠微旧村为例。2019年10月,奥园正式成为珠海翠微旧村改造项目实施主体,项目总建筑面积160多万平方米,规划可售面积是48万平,可售货值是175亿元。2021年第一季度,珠海翠微村成功转化货值35亿元。

此外,奥园还有多个超百亿的大湾区城市更新项目将陆续转为土地储备,包括广州番禺的大学城项目,以及位于广州黄埔和荔湾、珠海拱北等地的项目均是位置好、规模大的

的特点,是奥园未来规模和利润的保证。

总体来看,于2020年底,奥园拥有超60个不同阶段的城市更新项目,预计可售资源约6730亿元,其中大湾区可售资源约6552亿元,占比97%。

此外,2020年中国奥园发挥收并购传统优势,策略性补充土地储备。按建筑面积通过收并购拿地的货值占比约57%,招拍挂占比约27%,城市更新及其他占比约16%。

截至2020年12月31日,奥园的土地储备总建筑面积约5718万平方米,总的货值约6208亿元,计入城市更新之后,总的货值是12938亿元,满足未来4至5年的发展。从区域来看,华南区域的可售货值是68%,以大湾区为主;从城市等级来看,一二线城市占了82%。

“城市更新项目为奥园的高质量发展提供持续的增长动力,未来,奥园将继续保持多元化购地渠道,进一步提升城市能级。”郭梓文说道。

来源:观察者网

原标题:82%货值布局一二线城市的中国奥园,2021年销售目标1500亿

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