文|地产深度报道​

在四座一线城市中，北京成了第一个明确今年首批宅地出让时间的城市。

4月1日，北京市规划和自然资源委员会和北京市住房和城乡建设委员会联合发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计推地30宗，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，起拍价总计1035.81亿元。

优质宅地扎堆

从土地分布情况来看，本次供地覆盖了朝阳、石景山、海淀、昌平、丰台、通州、大兴、门头沟、怀柔、延庆、密云、房山等区域，其中供地最多的朝阳区共计有10宗宅地挂牌。

供地计划中，不乏此前备受关注却尚未出让的朝阳区金盏乡小店村地块及海淀区树村棚户区地块。

整体来看，本次供地中过半宅地集中在五环到六环之间。朝阳区王四营地块、朝阳区豆各庄地块、海淀区树村地块、丰台区长辛镇地块、石景山衙门口地块、大兴区新城地块等宅地起拍总价超过50亿。

中原地产首席分析师张大伟告诉《国际金融报》记者，这一次的集中供地完成了去年一半以上的任务量，整体1035亿元的起拍价，占到了去年全年北京住宅土地出让金1736.9亿元的近60%，而整体的建筑规模345万平方米，相当于去年全年住宅供应605万平方米的57%。

对于房企而言，本次北京大体量的集中供地将成为一场投拓考验，据估算，一家房企如果要参加每一宗宅地的竞拍，共需缴纳210亿元保证金。

地王难现

据了解，该次土地出让首次引入了房屋销售价格引导机制。

过去，北京的销售价格引导一般在预售环节完成，如今则被前置到了土地出让环节。每一地块的房屋销售指导价格于土地公告期对外公布。竞拍企业需在土地竞买环节提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

户型限制要求方面，近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求。

此外，本次集中供应的宅地中大部分设置投报高标准商品住宅建设方案环节，通过设置地价上限、预留合理利润空间，引导开发企业主动提升住宅品质。

而海淀树村、朝阳金盏、崔各庄、城市副中心等6宗热门地块，则采用了竞政府产权比例的出让方式。简单来说，竞价中一旦触发竞价上限，项目则会转为个人与政府共同持有产权的“共有产权住房”。

海淀区树村地块此前的出让公告中曾对“新型共有产权住房”作出过解释：该类型住房销售时，购房人只需缴纳个人持有部分产权房款，这同时也是房企的销售所得，而政府持有产权部分房款则无需购房人缴纳；在后期转让方面，规定购房人需取得不动产权证满5年才能交易，交易时可按市场价格全产权出售，包括个人持有产权部分及政府持有产权部分，政府按该房源首次上市交易的价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。如将该房源出租，则租金收益全额归购房人所有。通过政府和个人共有产权的方式，可以减轻购房人负担，更好保障居民自住需求。

同时，在中心城区、三城一区范围或轨道交通站点周边区域，有15幅宅地采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式，占比50%，分别位于朝阳、丰台、大兴、副中心、昌平、房山6个区。

据了解，北京今年土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷，将其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

张大伟分析，30宗地块在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控，即“一地一策”，这样的情况下不太可能出现地王。

首批供地后，后续供地时间如何安排？

据北京市规划和自然资源委员3月31日发布的《关于北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排的公告》，2021年北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。