文｜文軒财经

2021年，成都房地产市场持续坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”的城市主基调。

1季度，在全国集中供地政策之下，成都出台集中供地细则。规定要求2021年度，成都各区国有建设用地供应总量控制在4875公顷以内，其中，商服用地380公顷，占比8%；住宅用地1050公顷，占比22%。同时限定房企“三道红线”拿地标准。开发商拿地越来越难，大多数房企面临无米下锅局面。

同时，1季度还等来了成都新一轮的限购加码政策。法拍房进入限购序列，彻底锁死无资格购房者入蓉买住宅唯一的通路。同时调整首付比例，摇号规则等，买房这件头等大事变得越来越难。

基于政策的调整变化，一季度的市场表现又如何呢？文轩指数将从一季度土地新增供应、住宅新增销售以及项目销售榜等几个维度去综合回顾展示1季度市场真实面貌。

1季度大成都土地供应郊区是主力

1季度，大成都范围内共计有38宗用地上市拍卖，其中主城区仅1宗，来自于武侯区，郊区共计33宗，其中近郊为6宗，远郊为27宗。近郊的土地主要来自于龙泉驿区，其余双流、温江、郫都各1宗。

从土地供应区域来看，主力供应区域主要以远郊为主，主城区和近郊的供应量都不算多。这也符合当下主要供地逻辑，主城区的地块随着市场的发展只会越来越少，市场整体外溢趋势更为明显。

整体来看，受“三集中”影响，一季度供应整体减少，甚至在3月，一、二圈层无住宅用地供应，仅远郊有供应。成交的住宅用地及商兼住用地全部达到最高限价，竞无偿移交。

供地区域量与成都市城市整体发展规划相关，依托中优、北改、西控、南拓的整体思路，成渝城市群发展为指引下合理布局供需区域关系，这也为开发商拿地指引方向。

1季度成都市轨道交通集团拿地最多

一季度大成都范围内，成交土地共计有57宗（包括简阳），其中主城区18宗，郊区33宗。主城区成交土地最多的为成华区5宗，金牛区、武侯区各4宗，锦江区、青羊区各2宗，高新区1宗。

一季度最受关注的土地成交必然是佳兆业拿下的天府新区地块，以成交楼面价12897元/㎡，无偿移交统筹住房面积比例41%，触顶，刷新成都实际楼面地价。

从房企拿地情况来看，一季度有土地入手的开发商有，龙湖、华润、招商、佳兆业、远洋、新希望、德信、华发、五矿、人居、中信、融创、成都市轨道交通等。其中拿地最多的是成都市轨交交通，共计5宗用地。另外也有一些新晋房企的进入，例如美好置业、鼎仁投资等。

从一季度成都各大开发商呈现的情况来看，大部分迫切拿地意愿强烈，大多数开发商都面临着无新项目推售，且能销售的货源不多，再不拿地即将无米下锅的局面。

随着集中供地政策的出台，对于国企或者头部房企来讲，更具拿地竞争实力，一些中小型房企，拿地的难度更大。

城市综合配套供地将成为土地出让方向，政府引导协同城市基建趋势明显，与此同时，这对开发商企业实力要求越发苛刻。

1季度大成都住宅销量

天府新区目前套均成交面积最大

一季度大成都范围内住宅销售总套数为49206套，大成都住宅销售均价为15270元/㎡，主城区销售套数为10949套，天府新区销售套数为6161套。

从销售套数来看，一季度天府新区的销售套数已经超过主城区销售套数的50%，一个天府新区对抗整个主城区，成交情况非常喜人。远郊的整体成交量是最多的，总销售套数为16859套。

从成交面积和成交套数的比值来看，目前天府新区的住宅套均面积是最大的，套均面积超过140㎡；其次为主城区，套均面积约为139㎡；远郊和近郊的成交面积和套数相比，近郊的套均面积又比远郊大，近郊套均面积约121㎡，远郊的套均面积约为111㎡左右。

从套均成交面积情况来看，天府新区目前几乎是高端改善型产品为主，市场量级相较于其他各区更高。而远郊虽然套均成交面积和其他各区相比最小的，但111㎡的套均成交面积并不算小。无论是郊区还是其他区域，产品面积整体提升，准入门槛提高，随着政策的限制，越来越多人购买住房也尽量会选择三房或者四房结构，避免高成本换房的可能性，这也是导致市场产品面积段增大的因素之一。

价格门槛将形成区域挤压，越来越多的购房者被迫近郊购房，随着核心城区的地价攀升，供应相对减小，成都圈层量价落差将会继续加大。

1季度成华区领跑主城区住宅销量

一季度主城区住宅成交情况显示，成交最多的为成华区，其次为高新区，最少的为锦江区。

从目前土地供应以及新房供应来看，成华区目前的市场总量相较于其他各区更大，由此推高成交量，因为东进，甚至因东部新区城市发展战略的落地，成华区市场活跃度较高。当然，从价格来看，成华区目前和其他区域相比最低，这也是大多数购房者愿意选择成华区的主要因素之一。

高新区原本是几个区域中供应量相对较少的区域，但在一季度高新区有多个项目开盘，例如高投ICON和郡、凯德世纪名邸、高投新悦府等项目集中取证开盘，冲高区域成交量。

从成交价格来看，青羊区最高，其次为武侯区、锦江区、高新区，青羊区是几个区域中供货量最少的区域，但好在去年有多个项目集中入市，且深改产品居多数。

整体来看今年一季度，住宅供应量同比去年同期下滑，销量上涨，供小于求，库存量同比去年未下跌。价格持续上涨，天府新区与主城区并驾齐驱。

2021年1季度大成都住宅新增主力是远郊

从供应方面的情况来看，大成都范围内一季度新增24782套房源，根据各区分布情况来看，主要供应区为远郊，其次为近郊，最少的是天府新区。

对应需求量来看，天府新区目前的市场关注度是最高的，大多数人手握天府新区的“船票”，也重点关注区域内的项目，从目前的情况来看，天府新区的供应量不会在短时间内暴增，市场依然会处于供需失衡的状态。

值得注意的是，天府新区供应与价格变化，短期攀升迅速，大量外溢客户涌入，形成一堰塞区，但随着供地区域结构变化，天府新区将会逐步放缓，并警惕区域泡沫。

1季度川发天府上城项目是销冠

从单个项目销售成绩来看，一季度大成都范围内卖得最好的项目为川发天府上城，其次为融创文旅城和万科公园5号。川发天府上城的成交量得益于它与周边的高价差，而融创文旅城则是近年来大成都范围内的“黑马”项目，整体供应量大，成交量也高，成都的销量榜单上随时都能看到它的身影。

从整体榜单来看，项目还是多以高价差，性价比楼盘取胜。比如去年意外开出的川发天府上城、远大中央公园、万科公园5号、华润二十四城等。这类项目入市后，购房者都是蜂拥而上。但随着新政的调整，报名超过3倍即熔断，只能销售给无房刚需群体，对于真正的刚需客户来讲算是一个福音，但只是随着这类项目的断供，留给大家能买到价差楼盘的机会并不多了。

文轩智库专家、诸葛找房分析师陈宵：

房企间分化加速 现金流是王道

成都3月份出台楼市新政，明确实施集中供地政策，对于未来的土地市场和房企拿地都将产生重要影响，有助于房企理性拿地，同时房企也将面临着新的战略调整。延长限售期限，对于遏制投机炒房有着重要意义。同时，将法拍房纳入限购范围，拓宽了限购的范围，打破了此前持资金即可入场参与竞拍的局面，短期内限制了人群入场的资格，法拍房竞争将会有所减小。

建立二手住房成交参考价格发布机制，成都成为继深圳之后第二个出台二手房成交参考价的城市，对于接下来的二手房市场将会带来深刻影响，二手房挂牌房源或将会减少，价格或将会出现回调。对于房企来说，集中供地政策会加速房企间的分化，大型房企拥有更多的优势，中小型房企可以转攻一些次优质地块，或者采取联合拿地的方式。同时，在“三道红线”的压力之下，房企在保证现金流安全的基础上，需要加强营销力度，加速销售回款。

文轩观点

市场失衡进一步加剧 开发商如何自我选路？

一季度成都土地大约供应了1916.81亩，也是实行集中供地前的最后一次供应，对于拿到拿地的开发商来讲实属不易。面的越来越艰难的土地市场，大多数房企即将面对无米下锅的局面，拿地成为当下的当务之急。二季度成都将开始正式施行集中供地，对于开发商而言，挑战和难度更大，面对当前的局势，开发商拿地更需谨慎。

从目前住宅市场呈现的情况来看，供需关系依然失衡，核心城区内的需求量大，供应量少，远郊和近郊的供应量较大，但需求量相对较弱。这也不难看出，当下购房者的主要方向依然还是核心城区或者一些热门区域。

新政调整，对于市场预期影响巨大，于房企而言，金融手段的多重管控将使部分房企失去竞争力，合作或退市将会陆续上演；对于综合实力较强的国企央企来说，价格管控，利润稀释，如何提升效率，优化利润结构才是正道。购房者层面，对于明显偏离城市规划方向的新区，警惕价格泡沫。