ESR仅用6亿美元撬动了30亿美元的澳大利亚最大单物流资产包交易。

4月18日，物流地产管理公司ESR发布公告称，ESR澳大利亚（该公司的附属公司）与GIC共同出资38亿澳元(约合29亿美元)购买黑石澳大利亚地产包。

公告显示，ESR集团与共同投资人将共同投资物业组合，方式为按彼等各自于ESR Milestone Partnership的权益比例为竞标公司（作为ESR Milestone Partnership的受托人）收购物业组合提供资金。其中，ESR间接持有竞标公司20%权益，而GIC持有80%股权。

ESR在一份声明中称，其在本次交易中的出资比例为20%，GIC出资剩余金额。ESR在公告中表示，本次交易将是澳大利亚至今最大单的物流地产及综合地产交易。同时，交易使得ESR成为澳大利亚第三大物流地产业主。

该地产包覆盖阿德莱德、布里斯班、墨尔本、珀斯和悉尼等澳大利亚主要城市的45个工业及物流房地产的单位信托，占地面积合计360万平方米。

收购完成后，ESR集团的资产管理规模及澳洲业务的规模增加至60亿美元。然而，并不是每一家企业都可以像ESR一样，同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份。ESR通过基金的模式搭上GIC，成为其迅速扩大规模的重要法宝。

澳洲最大单交易

根据协议，ESR本次收购物业组合及若干无形资产。具体来看，物业组合包括位于新南威尔士州的八项资产、位于维多利亚州的20项资产、位于昆士兰州的三项资产、位于西澳大利亚州的九项资产、位于南澳大利亚州的五项资产，总共的土地面积为360.12万平方米，建筑可出租总面积为135.63万平方米。

在ESR公告中披露物业卖方为Blackstone GroupInc.附属公司所管理的基金。营运公司卖方由Blackstone所管理的基金拥有。而在公告前已有外媒报道，黑石集团已同意以约29亿美元（38亿澳元）的价格将澳大利亚的仓库和物流资产组合出售给ESR Cayman Ltd.。报道称，ESR在收购过程中击败了包括其他房地产投资者在内的竞争对手。

据相关人士透露，该物流投资组合由黑石集团整理，涉及数十笔个人交易，始于2016年与澳大利亚开发商Goodman Group的一笔交易，该投资组合目前拥有98%的入住率，其客户的租赁期限平均超过7年。

ESR方面表示，该物业组合为澳洲市场上推出的最大物流组合，这笔30亿美元的交易将成为澳大利亚至少五年来最大的房地产交易。

据ESR 2020年报显示，目前在澳大利亚拥有29.83亿美元资产管理规模，加上这次收购事项，该集团的资产管理规模及澳洲业务的规模增加至60亿美元。

在资产管理中，资金管理规模和回报率始终是一个平衡发展的关系。在过去的两年时间里，ESR迅速增大资产管理规模，由2019年6月的202亿美元增长31.1%至2020年6月的265亿美元。而在本次交易中，ESR更看重的是回报率。其预期会为物业组合提供管理服务，并将大幅增加集团自澳洲业务产生的经常性盈利。

据预计，本次交易的初始收益率是4.5%，加权平均租赁期为6.9年。截至2019年12月31日及2020年12月31日止财政年度，物业组合应占的未经审核除税前及除税后净溢利分别为2.815亿澳元及2.943亿澳元。

据彭博数据显示，在疫情期间，在线购物需求激增，随着澳大利亚物流地产的交易增长，也早已成为最受欢迎的房地产类别之一。

ESR集团预期，按所管理的资产及总面积计算，该等收购事项将使集团成为澳洲第三大物流地产管理公司。事实上，澳大利亚的物流地产市场早已成为ESR的目标主战场。

数据显示，澳大利亚是ESR收益的重要增长点，在其收益中贡献超过三成。从2018年的4125万美元到2019年的1.17亿美元，同比增长183%。管理资产则从2018年4100万美元，暴增至2019年的29.83亿美元，增长了超过71倍。

据观点地产新媒体了解，ESR在2018年收购的Commercial&Industrial Property Pty Ltd（CIP），以及在2019年4月份以约5.25亿美元私有化收购的Property link Group将其12亿美元资产划入囊中。多次收购动作及大规模资产注入，是ESR迅速做大澳大利亚市场的主要因素。

金主GIC

作为这笔交易的最大金主，GIC早已被ESR绑定。在过去的2020年，ESR拉来了GIC、APG、CPP Investments数个合作伙伴成立了7只新基金，于中国、韩国、日本、澳大利亚及印度市场筹集超过35亿美元。其中与新加坡资本GIC多次深度联手，则被市场寄予了更多的期望。

ESR与GIC共同成立了三间开发合资经营企业，投资额包括分别于中国的5亿美元、位于澳大利亚的7.59亿美元以及位于印度的3亿美元，另外，还与GIC在澳大利亚成立了4.56亿美元的核心增益基金合伙企业。同时拥有物流地产开发商和基金管理人的双重身份的ESR，似乎具有先天的优势。

在2020年度业绩会上，ESR表示去年年内资本循环接近10亿美元，当中回收约7亿美元净现金，其预期透过设立新基金，持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力，同时沿用轻资产的基金管理策略。

其中十分典型的一次操作案例便是与GIC共同成立澳大利亚新基金ESR Australia Logistics Partnership（ESR持股20%，GIC持股80%）。

2020年3月，ESR刚与GIC达成交易，后者同意向ESR Australia Logistics Partnership作出一项总额为4.5亿澳元的资本承诺，并将因而获得该合伙企业基金单位的45%权益。

随后在6月份，ESR附属公司ESR WIM (Australia) Pty Limited（受托人），作为ESRDFT. 1 Investment Trust的受托人以及在ESRDFT. 2 InvestmentTrust成立后作为其受托人，而ESRDFT. 1 Investment Trust及ESRDFT. 2 Investment Trust统称为“ESR Australia Development Partnership”，及ESR Investment Management 1 (Australia) Pty Limited订立一项承诺契据（ESR承诺契据）。

据此，ESR认购人同意向ESR Australia Development Partnership作出10亿澳元的整体资本承诺，其中9.75亿澳元仍未催缴。同日，受托人、ESR认购人及Ausco Sargon 2 Pty Ltd（作为Empire DF Trust 2的受托人）订立一项承诺契据（投资者承诺契据），据此，投资者同意向ESR Australia Development Partnership作出4亿澳元的整体资本承诺。

在单位销售协议完成后，ESR认购人对ESR Australia Development Partnership的资本承诺将由10亿澳元减少至6亿澳元，其中5.85亿澳元仍未催缴，ESR认购人将拥有该合伙的60%权益而投资者将拥有40%权益。

这意味着通过设立新基金，ESR持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力成立合伙单位。该合伙单位将投资和开发澳洲的工业和物流房地产资产组合，聚焦于悉尼、墨尔本和布里斯班的资产，并由ESR认购人和投资者根据该等承诺契据进行投资。

ESR步步为营，同年9月24日，ESR Cayman Limited公告称，拟进一步出售澳洲基金公司ESR Australia Logistics Partnership的权益。观点地产新媒体了解，ESR决定进一步向Empire Trust 2出售ESR Australia Logistics Partnership的35%权益。而据了解，Empire Trust 2由Ausco Sargon 2 Pty Ltd作为其受托人，而其由GIC (Realty) Private Limited(GIC)全资拥有。

交易完成后，ESR及GIC将分别持有ESR Australia Logistics Partnership的20%及80%权益。同时，ESR及GIC对ESR Australia Logistics Partnership的承诺将分别为1.2亿澳元及4.8亿澳元。而ESR Australia Logistics Partnership正是本次接盘黑石30亿美元物流资产包的竞标公司。换而言之，ESR成功撬动了近30亿美元资产管理规模。