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【深度】906亿,广州开启集中供地竞拍大戏

冷热不均,国企唱主角成为此次广州土拍最大特色。

记者 | 黄昱

广州首次集中供地落下帷幕,摇号、“马甲”抢地、“面粉贵过面包”、流拍等现象并存。

经过4月26日、27日的竞拍后,广州推出的48宗涉宅地块中,4宗地块因达到最高限价而进入摇号阶段、18宗溢价成交、20宗底价成交、6宗流拍,冷热分明,总揽金906亿元,比挂牌底价仅高出近5亿元。

在已公布第一批集中供地清单的一线城市中,广州的供地量位于第一,远超北京的30宗数量、169公顷,以及深圳的6宗、36.19公顷。

作为首个进行土地集中拍卖的一线城市,广州这两天的土拍吸引了上百组企业参与竞拍,但最终大赢家非央企国企莫属,国字头企业及其联合体累计拿下21宗土地,占已成交地块一半以上。

冷热不均

冷热不均是这次土拍的最大特征。

4宗因达到最高限价而进入摇号阶段的地块均产生于首日土拍,包括番禺一宗以及黄埔在此次土拍中出让的所有地块,摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

番禺一宗进入摇号环节的地块为番禺新造镇广州国际创新城一期地块,最终成交价将为53.52亿元+4.6万平方米竞配建面积,折合楼面价高达约3.36万元/平方米,溢价率达45%,不仅是番禺区首宗摇号地块,且夺下了番禺区宅地成交楼面价排名榜的亚军。

据悉,目前番禺区楼面价纪录由金地集团保持,其在2017年拿下的官塘村地块楼面价约为3.37万元/平方米,目前已建成在售项目金地壹阅府,市场报价在6.5-7.5万/平方米之间。

黄埔三宗摇号地块均位于科学城和知识城。其中位于科学城的黄陂地块备受追捧,有万科、中海、平安等34家房企报名,背后马甲超过300多组,保证金超1000亿,报价开始30秒后即达到25.6亿元的封顶价,折合楼面价约2.73万元/平方米,溢价率约为26.1%,略过竞价环节直接保送摇号。

另外两块黄埔摇号地块均位于知识城南起步区,分别吸引了超过20家房企竞拍,溢价率都高达45%。其中E2地块总成交价为11.96亿元+10350平方米竞配建面积,折合楼面价约2.7万元/平方米,E3地块为16.3亿元,折合楼面价约2.72万元/平方米。

贝壳找房数据显示,目前知识城的一手楼盘价格基本在2.5-3.2万元/平方米之间。不过值得注意的是,E2和E3地块的容积率均不超过1.2,或将建成低密度别墅区。

除四宗进入摇号环节的高价地外,已确定最终竞得房企的高价地块也还有不少。据界面新闻统计,38宗已成功出让的土地中,累计有8宗地块的溢价率超过30%,包括南沙2宗、增城3宗、番禺2宗、白云1宗。

2宗南沙地块中,一宗为南沙东涌镇庆盛枢纽地块,由央企招商蛇口以41.3亿元拿下,折合楼面价约1.8万元/平方米,溢价率达36%;另外一宗为南沙区横沥岛义沙涌以西地块,由建发以45%的溢价率拿下,总成交价为20.2亿,楼面价约为2.36万元/平方米,刷新南沙楼面价纪录。

增城3宗高溢价地块分别为新塘镇蝴蝶岭大道地块、朱村街朱村大道中地块、中新镇新新公路东侧地块,溢价率分别为40%、42.5%、31.5%;番禺2宗高溢价地块则为石碁镇莲路北侧地块、番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块,溢价率分别为40%、45%。

由华润置地斩获的白云金沙洲地块是此次土拍中楼面价最高的地块,总计容面积约为7.4万平方米,成交总价为21.3亿元+23400平方米配建,折合楼面价约4.2万元/平方米,溢价率达45%。

然而金沙洲(广州区域)二手房约3-4万元/平方米左右。对此“面粉贵过面包”的情况,不少房企人士直呼看不懂。

当然,除了这些高溢价成交地块外,此次土拍遇冷的地块同样不是少数,包括20宗底价成交、6宗流拍。

不难发现这些底价成交地块大多位于外围区域,如花都此次出让的全部4宗地块、从化14号线太平站北侧地块、增城8宗地块、白云3宗、南沙区横沥岛地块等;还有一些定向出让地块,如白云永泰客运站地块、番禺南站核心区TOD项目地块。

6宗流拍则包括增城4宗、白云1宗、从化一宗。贝壳研究院高级分析师潘浩指出,在集中供地条件下,活跃度不高地块面临战略性放弃的情况。

土拍变革

土地集中出让政策是今年土地市场最大的变革。早在今年2月,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求北上广深、南京、武汉等22个重点城市住宅用地实现“两集中”。

广州成为一线城市中首个正式响应集中供地政策的城市,于3月26日发文称,按2021年度住宅用地供应工作安排,广州市规划和自然资源局拟于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。

广州首次推出的地块合计48宗,总用地面积约393.6公顷,挂牌总价约901.3亿元,是广州全年供地最大的一次,占3次集中供地总量的63%,远超6至7月公告计划出让约115公顷住宅用地,9至10月公告计划出让约120公顷住宅用地。

但从供地质量上来看,广州首次供地的核心区供地占比下调,仅荔湾区1宗,其它分别为白云区8宗、黄埔区3宗、花都区4宗、番禺区5宗、南沙区5宗、从化区4宗、增城区18宗。

为了进一步给土地市场降温,4月2日,广州还发布新政,要求在部分区域采用“限房价,竞地价”出让,同时进一步加大租赁住房用地的供应力度,在商品住宅用地出让时,在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上,统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

据界面新闻了解,过去广州从未正式发布过“限房价,竞地价”出让土地的政策,而在北京、深圳、杭州、宁波等城市均有过类似政策。

然而,亿翰智库统计数据显示,在广州此次集中供应的48宗土地中,没有地块加入“限房价”的要求,但有21宗地块采用限地价+竞配建租赁住房+摇号的方式出让,占比44%。

从最终结果来看,成交的42宗地块,共计256公顷,总成交额为906亿元。中原地产数据显示,本次拍地已达去年总出让金的45%,轻松超越15、16年全年水平。

另据据贝壳研究院整理,除成交总金额906亿外,叠加回购条款及明确的代建成本,实际成交总金额达到953亿元,综合楼面价达到13362元/平方米。

对比历年的溢价率来看,本轮拍地12%的平均溢价率,在维持2017年以来7-9%的水平上稍有提高,总体上,起到了一定的“稳地价”效果。

中原地产指出,从具体地块的溢价情况来看,此次拍地呈现出“两极分化”的趋势,即底价成交、溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出,分别占比48%、21%。反观2020年,除底价成交地块占比达61%外,单宗地块溢价集中在10-30%区间,占比为21%。

这一结果的出现,说明在集中供地的情况下,开发商对于优质地块的“竞逐”方向性更加明确,大部分开发商更愿意将资金投入到热点地块当中。

中指研究院土地事业部高级分析师孙超表示,在集中出让前房企怕扎堆、政府怕流拍,这是“两集中”供需双方的担忧,广州此次土拍多多少少让这成为了现实。

“此次土拍两级分化明显,没想到热的能有那么热,冷的能有这么冷。”中原地产项目部总经理黄韬。

值得注意的是,本次集中拍地之前,面对部分区域楼市持续高温的情况,广州已在4月两次加码调控,不仅增加人才购房门槛,还将增值税免征年限从2年提升到5年。

中原地产数据显示,从4月新房成交情况来看,在新批预售大幅增加1.5倍的环境下,成交仅同比增8%,市场氛围确实已出现“刹车”态势。

综合政策调控以及土拍情况,中原地产认为,短期内对一二手市场的“传导”趋于稳定。

大赢家

在广州首次集中供地中,国企、央企以及品牌房企占据绝对优势。

除4宗待摇号确定最终归属的土地外,38宗成交地块中,共32家企业有所收获。其中国企、央企有18家,累计拿下21宗地。

越秀地产是此次土拍中的最大赢家,通过独立或联合体的方式共拿下6宗地块,分散于荔湾、白云、南沙、番禺、增城,溢价率并不高,除了荔湾地块溢价27.7%,其余均是底价成交,累计拿地金额约为108亿元,合计规划建面为133.7万平方米,

孙超透露,作为广州本土国企,越秀地产承担了一定的托底任务。

越秀地产一向重仓广州,在2020年广州房企拿地金额榜单中位居第一,累计拿地金额为216.7亿元。截至去年底,越秀地产2454万平方米总土储中,广州的占比为47%。

凭借资金优势,越秀地产提出要在今年加大投资力度,总土地预算为520亿元,同比增长26.8%。3月的业绩会上,越秀地产董事长林昭远透露,为应对这次广州的土地集中供应,公司加强了对每块地的研究,但对人力和财力也带来一定压力。

据界面新闻了解,作为央企的华润置地,除以溢价率45%拿下此次土拍中楼面价最高地块外,还进入了一宗地块的摇号阶段。

计划将华南大区总部从深圳迁往广州的华润置地,无疑将加大在广州的投资。4月23日,华润置地广州公司总经理许凡公开表示,华润置地广州希望全面复制深圳模式,未来计划开发住宅项目15个,权益销售额超300亿元,市场占有率进入前五。

克而瑞数据显示,2020年广州房企排名前三的分别为保利发展、越秀地产以及万科,权益销售金额分别为328亿元、304.6亿元、158亿元,华润置地在广州的权益销售金额仅45.7亿元,排名第23位。

另一些有所斩获的的国字头企业还有招商蛇口、中铁建、中国旅游集团、珠江实业、厦门国贸、建发、保利置业、深振业等。

民营企业中,融创中国和金地分别拿了三宗地块,珠江投资和正荣则各自拿了两宗。

不难发现,激烈竞争之下,不少房企选择通过联合体的方式来获地。广州此次土拍中,共有9宗地块由企业联合拿下,且合作对象多为国企,如越秀地产+绿天然,珠江实业+水务投资、广晟集团+中铁建、融创+厦门国贸。

与此同时,不少新面孔出现在此次土拍中,如上海民营房企正荣、厦门国企建发、深圳民企力高、西安国企天地源等企业均为首次进入广州。

黄韬表示,广州首次集中推地中,“马甲”遍地,开发商整体看好广州的市场潜力。同时也出现了“流拍”,可谓丰俭由人。

此外,保利、合景、时代、碧桂园、奥园、雅居乐等过去在广州土拍市场表现踊跃的房企在这次土拍中表现相对低调。

中原地产指出,除自身土地储备考量以外,不少地胆房企利用“天时地利”优势转战“旧改”,在公开招拍挂亮相频率有所减低。

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