文 | 单烁 韩笑

胶州，它曾是青岛体量最大的房地产市场之一，但今天它却成为楼市“动力不足”的地方。

2021年4月29日，青岛政务网政府信箱中一则关于胶州房地产市场问题的来信收到了来自胶州市政府的回复。在这则回复中，胶州市政府不仅对当下胶州房地产市场的情况进行了解答，还罕见地直接承认了胶州当下房地产销售动力不足的问题。

而且值得注意的是，作为历年楼市春季旺季关键的“收官之月”，在全市高达近70盘预计入市、其他各区域预期供应量普遍上涨的情况下，胶州却出现了供应收缩的情况，预计或许仅有5盘将推盘入市。

市场销售“动力不足”

2021年4月24日，有网友在青岛政务网公开信箱留言，该网友认为胶州作为一个县级城市目前新开发楼盘过多，不利于房地产市场良性健康发展发展，并就此询问官方有没有进行系统性的风险评估。

2021年4月19日胶州市政府对此进行了答复：经胶州市住房服务保障中心落实，2016年下半年起，全国房地产市场走出了一波明显的上涨行情，胶州市房地产市场在全国大环境的影响下，受青岛胶东临空经济示范区、青岛欧亚经贸合作产业园、胶州湾国际物流园、上合示范园区等“国字号”平台获批、胶东国际机场积极推进等利好因素的推动及不限购政策的影响，房地产市场快速升温，成为房地产投资热点城市，也给胶州市的房地产市场调控造成了很大的压力。

在当前“房住不炒”的长期基本政策影响下，主要受国家限制房地产投资调控政策因素影响，胶州市房地产市场转入平静期，房地产销售呈现动力不足的问题，影响了胶州市整体社会经济的高速发展节奏。为此，胶州市住房服务保障中心从控制上市节奏、加快区域公建配套设施如学校、医院、商超等建设进度、进行城市推介扩大城市知名度、加强市场监管等多方面入手来确保胶州市房地产市场平稳健康发展。

不可否认的是，胶州曾是青岛房地产体量最大的市场之一，它曾一度在土拍、供给和销售等多个数据维度屡屡成为青岛各区市的“第一名”。那么今天胶州楼市的实际情况究竟如何？大量房企争相入驻的缘由是什么？激烈的竞争中，这里究竟还有哪些楼盘能够突围而出、值得市场关注？

诸多利好造就昔日“供求大户”

历来市场的嗅觉最为敏锐，胶州楼市在短短几年内快速崛起，在供求双方都成为青岛体量领衔的片区，必然有其从历史沿革、地理优势、政策优势以及基建赋能等诸多利好因素。

作为一个拥有五千年发展史的经济重镇，自古以来这里就有“金胶州”之称。早在4500多年前的三里河文化时期就已开启了青岛地区人类海洋文明的先河，后来又成为了古代海上丝绸之路的重要起点，在漫长的历史发展过程中，胶州一直是山东半岛内外交通的一个重要枢纽。1987年胶州成为青岛首个撤县设市的地区，作为“大青岛”的腹地，逐渐成为青岛发展的中坚力量。

如今，胶州坐拥“青岛欧亚经贸合作产业园、胶州湾国际物流园、胶州经济技术开发区，以及中国首个国家级临空经济示范区”四大“国字号”发展平台，将来势必成为欧亚大通道多式联运中心、东北亚航运航空枢纽、青岛市乃至全省新的经济增长极，发展潜力巨大。

而“中国-上海合作组织地方经贸合作示范区”正式落子胶州，更是给胶州的崛起按下了“加速键”。作为全国唯一一个面向上合国家及“一带一路”沿线国家和地区开展地方经贸合作的示范区，上合示范区不仅要打造成为上合组织国家地方经贸合作的样板，也需要探索形成可复制可借鉴的模式。

同时，胶州正凭借自身优势逐渐发展成为青岛的重要交通枢纽。作为山东首座4F级机场的胶东国际机场，历经6年的建设，预计今年即将通航，胶州北站、胶州站相继建成使用，地铁8号线连接青岛主城区、红岛和西海岸，青岛胶州湾大桥胶州连接线也已经通车，从而实现飞机、高铁、地铁、公路的全网立体交通覆盖，将胶州纳入青岛“半小时经济圈”。

胶州在教育和医疗上也在逐渐完善，新建改建迁建中小学24所，2017年引进青岛大学胶州校区，目前规划审批已完成，建成后将有3万名大学生入学。医疗方面，上海东方医院分院、青大附院、中医医院、妇女儿童医院等重点医疗机构也正在建设中。

自在上合峰会之后，“南深圳、北青岛”的国家战略日益清晰，胶州作为青岛“一带一路”的桥头堡，城市战略地位的升级，与新机场搬迁、多条地铁线路建设落地等重大事件的推进，共同形成了产业与人才的虹吸效应。

市场降温原因何在？

在以上多项利好的共同加持下，胶州楼市的热度在近几年一直居高不下。

据卓易数据统计，“银四”胶州新建商品房成交2281套，环比上涨17.46%，同比上涨73.33%，位列4月青岛市区域成交榜季军。可销售如此火爆的胶州楼市，又为何会面临“动力不足”的问题？

首先，胶州市各版块大量新房扎堆上市，这也就意味着在胶州落子的开发商都背负着巨大的新房库存压力。

据锐理数据统计，截至4月末青岛市全市商品住宅市场存量为2026万平，去化周期维持在15个月。从区域库存量来看，胶州市成为“去化困难户”，截至4月末胶州市商品住宅市场存量445.4万平，去化周期维持在22个月左右。

其次，在库存量已经居高不下的情况下，胶州却仍是土地供应的热门地区。

2020年胶州共计成交土地332万㎡，位居青岛各区市第三，仅次于原胶南、即墨这两个郊区。

值得注意的是，近几年胶州的土地成交量一直居于全市排名前列。据青城山说微信公众号统计，2017年和2018年，胶州市的土地成交面积连续两年位居青岛各区市第一名，2019年和2020年则连续两年位居第三名。

最后，就是需求问题。新房成批上市，但购房者有限，当周边地缘性客群需求已经饱和后，如何引入客源成为一大难题。

1.地缘客户并未将胶州作为置业首选

胶州虽说是青岛“三湾三城”战略不可缺少的一环，但从地理位置来看，胶州是城阳、西海岸新区、即墨、胶州4大近郊区之中，距离青岛市区最远的一个。如果住在胶州，在主城区上班的话，通勤时间仍相对较长，便利程度也不如其他几个近郊区。

2.周边城区的外溢需求对胶州缺乏兴趣

城阳、西海岸新区、即墨等与胶州相连的几个板块，经济发展水平也相对较低，如果选择置业胶州，则跨区生活的成本会相对有一定提高，这也成为了以上及各区市的购房者对胶州置业兴趣乏乏的原因。

3.政策对外市、外省投资客不友好

在“房住不炒”的政策背景下，胶州虽然不限购，但是限售，而且是全国最严的5年限售（拿到房产证后），这也一举劝退了想来胶州投资的炒房客。

极具发展前景的区域优势，再加上大量的土地供应，更加吸引了众多重量级房企的入驻，但区域内的购房需求有限，大量新房空置，这就导致了目前胶州楼市进入平静期的原因。

供给收缩明显，5月预计仅5盘入市

或许是嗅到了市场日渐升高的压力，这个“红五月”，胶州楼市的较量似乎有些偃旗息鼓。

据乐居不完全统计，5月青岛将有68个楼盘首开或加推，推盘量远超“金三”，更是创下今年以来新高。但与之相对的，是胶州市5月预计仅会有5盘入市，其中华发紫金峰景、海悦湾2个为纯新盘，龙湖昱城、空港新城、中仁·澜山悦府3个为老盘加推。

纵观5月预计推盘的胶州项目，从它们的产品定位中可以发现，今天的胶州房企们似乎正在逐渐抛却昔日纯高层、纯刚需的“硬碰硬”式的打法。房企们似乎已经意识到，在这个需求日渐疲软的市场环境下，以刚需“硬碰硬”或许只能造成两败俱伤的结果。

于是，房企们已经开始尝试涉足更多元的产品类型，力求用差异化的“武器”从这场“鏖战”中突围而出。

可以看到，在5月份即将开盘的5个项目都涉及了小高层产品，其中华发紫金峰景还是纯小高层项目。另外，产品的客群定位也出现了一定的差异化，例如华发紫金峰景主打89-109平户型，明显偏向刚需客群；而空港新城、中仁·澜山悦府等项目则做大了建面区间，从87-140平都有涉及；而海悦湾则将最大户型做到了272平，是更鲜明的改善倾向。

1.华发紫金峰景

华发紫金峰景为华发进入胶州首个项目，项目位于胶高路与朱诸路交汇处，规划13栋17-18层小高层。商业方面，项目东北侧1000米将规划建设“万象汇”，大型综合商业体7万方，除此之外，周边还有利群综合购物中心、东辛置农贸市场。教育方面，项目周边有中心幼儿园、振华小学、胶州第五实验小学、第三实验小学、胶州市第七中学，在项目东侧200米还规划配套建设九年一贯学校。在交通方面，距离项目不超过200米拥有7条通往不同区域的公交车，可以满足业主基本的出行需求。

但值得注意的是，从规划上看项目附近没有地铁，规划的27号线地铁预留口辛置站与项目也有一定距离，业主出行还是要依靠开车或公交为主。

据房天下消息，项目预计5月份首开1#-4#楼，面积为89㎡、109㎡的小高层项目，预计2023年毛坯交付。

2.海悦湾

同为5月首开的纯新盘海悦湾项目位于胶州少海新城核芯区域，占地66477.1㎡，地上建筑面积79772.46㎡，地下建筑面积44743.29㎡。项目的绿地率达到了38%，同时容积率低至1.2，是定位相对鲜明的低迷改善类高端社区。项目规划总户数572户。项目的最大优势就是紧邻少海湿地公园，景观环境宜居。

但周边的各类配套相对较弱，与项目都有一定距离，生活便利程度受到一定影响，这也是当下少海片区楼盘的通病。

3.龙湖昱城

位于海尔大道与香港路交汇处的龙湖昱城项目，作为龙湖落子胶州的第一个项目。

项目的核心亮点之一，是拥有龙湖旗下的青岛首座集中商业体——龙湖天街，同时整个项目是一个集天街、公寓、华宅于一体的总体量约108万方的城市综合体。

总占地10.1万方，建筑面积43.7万方，容积率为2.9。3公里范围内拥有M8号线支线（规划中）、三里河滨河水景公园、少海4A级国家湿地公园、新利群、宝龙购物等配套资源。

据悉，目前项目在售10#-15#、17#楼，户型建面为89-143㎡，均价约为10000-13000元/㎡，5月初已加推16#楼高层产品，户型建面为114和143㎡。

4.空港新城

位于马店中心大街与胶平路交汇处东南侧的空港新城，容积率1.8，绿化率35%，从控规上看也将是一个相对走高端改善类的楼盘。项目共规划13栋12层，3栋11层，1栋10层，共计973户，以80-130㎡二居、三居户型为主。

项目紧邻胶平路、青银高速、沈海高速，济青高铁、M14号线、在建地铁8号线相连。教育方面距离马店镇幼儿园1500米，周边还有胶州市马店小学、马店中学，医疗方面周边胶州人民医院、胶州中心医院、三甲东方医院等多家综合性医院。项目周边还有惠尔美、尚亿佳两个购物广场和两个大型农贸市场。

项目预计5月加推6、8号楼。6000元/平方米。物业费1.7元/㎡。毛坯交房。主力户型约为87㎡-122㎡套二套三产品。

5.中仁·澜山悦府

中仁·澜山悦府项目位于兰州东路600号，容积率2.0，绿地率35.10%。停车位1364个，该项目规划建设23栋11-17F小高层产品。

项目最大亮点便是南侧规划青海湖路九年一贯制学校。交通方面东邻站前大道，南靠兰州东路，距离地铁M8号线胶东站约3公里，多条公交线路全天循环。往北5公里即可达胶州北站，距离胶东国际机场仅7公里。商业方面，项目西侧为就是胶州的中央商务区CBD,新老城区连片发展，宝龙城市广场、新利群、银座、行政中心、金融中心等。

目前，项目在售5#、9#、17#、12#、21#、26#、25#、20#、16#、10#楼，建面97、110、119、129、143㎡，均价在10000元/㎡左右，预计5月加推二期。