文 | 工一

帮主验房是界面四川携手DCIC深度中国验房，基于验房项目，推出的固定栏目。这个栏目将汇总各个项目验房时发现的问题，为大家买房与收房提供参考和帮助。

帮主验房第3期

验房项目：成华奥园广场3期，约49平米精装LOFT

房源信息：项目商办于2019年开售，价格11000元/平米起（带装修）

（注：本文仅针对DCIC深度中国验房应购房者邀请参与查验的房屋，不代表项目其他房屋情况。）

基本情况

成华奥园广场是奥园进入成都市场的第一个项目。2016年，奥园以收购的形式获得成华区跳蹬河南路18号四块土地，彼时为成都大东展项目，也就是今天的成华奥园广场。

本次查验的房屋为成华奥园广场3期3栋产品，该产品为4.2米层高的LOFT，于2019年开售，带装修，单价11000元/平米起，总价47万起。

据悉，成华奥园广场3期全部为商业，体量超40万方，其中涵盖商业办公面积约28万方，情景体验商业街5万余方。

2021年2月，成华奥园广场3期部分产品迎来集中交付，但随后曝出了大量产品问题。据业主反馈，主要问题包括：

· 部分产品墙面根部返碱、返潮

· 部分产品出现卫生间渗漏问题

· 部分产品门锁用银行卡便可打开

· 部分产品楼梯扶手摇晃明显

· 部门产品出现地线缺失问题

· 部分产品居家细节设置存在缺陷，如插座和热水器冲突，导致使用不便；洗衣机位置预留高度不够，洗衣机装不进去；排水接口被柜体遮挡，导致使用不便等

· 23/29号户型，客厅中间出现长宽超1米的柱子，严重影响感观和使用

据成华奥园广场出具的《告全体业主书》，受新冠疫情影响，项目在施工单位的工期铺排、人手组织、工程质量管理及监督方面存在疏失，因此导致当期交付的房屋在装修效果上未能让业主满意。

项目方在表达歉意的同时，提出了具体整改方案，包括整改项目、整改工艺、整改效果等。

同时也提出了补偿方案，包括为客户提供毛坯房2年（24个月）、精装房5年（60个月）的物业费减免；以及启动社区配套增值计划，包括小区亮化工程、景观升级等。

60天的集中整改期已过，成华奥园广场3期3、4、5、7号楼产品整改效果如何？5月15日，DCIC深度中国验房应业主邀请，前往成华奥园广场3期进行现场查验。

据DCIC深度中国验房出具的报告，整体来看，前文所提到的墙面根部返碱、返潮，卫生间渗漏，门锁易打开，楼梯扶手摇晃明显，居家细节设置缺陷等问题基本已经整改完成。

但不可避免的是，由于集中整改数量大、时间赶，所以，在查验的过程中，仍找出了不少材料破损、施工工艺不精等方面的问题。

室内部分

墙面多处裂纹、锈点

客厅、主卧、楼梯间等位置出现多处裂纹，部分位置裂纹较长。

验房师分析，产生的原因可能是承重墙与隔墙的结合部水泥砂浆沉降，拉裂了墙面，裂缝位置当时没有处理好。而整改的办法在于裂纹位置开槽到基层，先用防裂砂浆修补、挂网、恢复墙面。

其中，主卧顶面一角出现了起壳现象。

一楼顶面、二楼顶面均出现锈点，产生的原因可能是建筑基层的钢钉或钢筋部分外露，整改则需要铲开到基层，涂上防锈漆，待干透，恢复墙面底层和面层。

施工材料多处破损

入户厨房区域地砖出现破损、客厅木地板出现明显划痕、卫生间门套出现裂纹和破损、卫生间洗漱柜柜门出现破损等。

验房师介绍，可能是粗暴施工造成的，整改的办法是更换这些位置的材料，包括木材和瓷砖。

多处施工工艺不精

入户门门框与墙砖间隙大于3MM，入户门锁具保护套缺失等。开发商陪验人员已通知装修工人和锁具商家，对入户门门框四周进行了打胶处理，入户门锁具也将加上保护套。

楼上两边的玻璃栏杆，都存在收口缺陷。可能产生灰尘进入、后期清洁等问题，整改的办法是打胶密封。

强电箱出现接线缺陷

强电箱箱内强电线走背线，箱内线路有接头约1处，按照施工规范，强电箱的空开后面是不允许走背线的，箱体内的电线也是不允许有接头的；卫生间/普通插座空开跳火明显，验房师分析，可能是接线问题或空开质量问题。

开发商陪验人员已通知装修工人进行现场整改，在整套房屋验完后。验房师查验发现，强电箱内电线接头问题、卫生间/普通插座空开跳火明显问题已经解决；强电线走背线问题则由于预留线路过短，只能适度调整。

同时，弱电箱箱体存在地线未连接，卫生间给水角阀地线未连接等问题，有一定的安全隐患。

其他细节问题

入户厨房区域墙面、地面勾缝缺陷，同样已通知装修工人进行整改，填补勾缝缺陷。

卫生间门套多处钉眼、楼梯扶手多处钉眼、踢脚线局部钉眼等，开发商陪验人员已通知装修工人进行整改，用同色材料进行填充。

在给排水工程的施工上也存在部分瑕疵，比如，洗手盆冷热水接反，常理是左热右冷；洗手盆下水器工作异常等。

公区部分

由于整个成华奥园广场3期以商业为主，所以公区可观察的细项有限。

可以看到，3期为开放式布局，建筑立面以玻璃幕墙为主，辅以装饰线条和金属格栅。

项目内无成片绿化，以绿化小品为主，地面铺贴地砖。

同时，公寓楼栋入户大堂铺贴瓷砖，同时瓷砖上墙。

电梯保护做的比较密实和到位。平层公区同样瓷砖上墙，顶面做了吊顶处理。

业主当天没有收房，表示要在这些问题整改完成后再收。

在过程中消灭问题

问题基本总结完毕，但值得思考的内容却很多。

实际上，成华奥园广场2期住宅产品，就曾因卖房乱象，遭遇过业主大量投诉。

具体事项包括，备案3700元/平米的装修标准，和购房者签订的仅仅只是客厅和卧室装木地板，墙面上乳胶漆，购房者大呼不值，质疑这是开发商虚报装修费变相涨房价；

购房者投诉到主管部门后，开发商却要求购房者签订装修标准“不作为实际交付标准仅为备案”的霸王条款;

此外，没有享受到任何第三方服务，每套房却被额外收取2.5万元买房服务佣金。

最终，项目被成都市房管局处以关闭网签、扣减信用分15分、通报批评等处罚。

而本次如此大批量的商办产品交付，固然存在受疫情影响赶工的问题，但对产品品质把控不严同样难辞其咎。

尽管奥园方面也迅速反应，道歉的同时，很快制定好了具体整改方案和补偿方案。经过60天的集中整改，影响居住的大问题也基本整改完毕，但仍有不少小问题需要加强施工精细度和品质把控度。

如果再想深一层，更早意识到交房这个课题的重要性，更早引入第三方独立验房机构，其实这些问题可以避免大部分。

所谓“验房的一小步，行业的一大步”，开发商交房顺利，购房者收房安心，离不开整个建筑施工、室内装修过程产品品质的把控。