文|时代财经  陈泽旋

编辑|张常旺

“同行还打电话到店里骂我们，是真的特地打电话过来骂！”因为降佣的事情，广州第二大中介机构裕丰地产成为了同行的公敌，该机构一名经纪人黄俊杰（化名）向时代财经讲述他最近的遭遇时，显得有些无奈。

7月1月，裕丰发布了新的服务收费标准，二手房买卖统一向买卖双方各收取房屋总成交价0.69%的佣金。

综合黄俊杰及多名裕丰经纪人的说法，在这之前，裕丰向买家收取的佣金费率介于1-2%之间，而卖家一般收0.5-1%。不过，黄俊杰对时代财经强调，卖家比较不可控，有些人不愿意给。

当经纪人无法从卖家那里收取佣金，往往会在卖家实收金额的基础上提高房款总额，将房款总额与卖家实收金额的差价作为卖家佣金，变相将成本转嫁给买家。

从过去的经验来看，楼市在调控政策出台时期会出现短暂回调，但整体上，广州无论是房价，还是交易量均呈现上升趋势。因此， 在二手房交易中，卖家的地位相比买家往往更为强势，在佣金费方面也具有更强的议价能力。

这也造成了中介“吃差价”的现象是有发生，特别是在过去房产交易信息不透明的时代，这种现象更为频繁，而裕丰经纪人的“吃差价”行为至今仍被买家诟病。

按照裕丰方面的说法，本次向全社会发布新的收费标准，是为了通过统一的佣金费率，“从源头上杜绝经纪人‘吃差价’”，也“降低房产交易成本”。

从买家的角度来看，杜绝“吃差价”是一件净化行业风气的好事。但在同行看来，裕丰统一佣金费率的同时也下调了佣金，杜绝吃差价是“醉翁之意不在酒”，本意是通过降佣破坏行规、吸引客源。

“裕丰降佣就是想吸客”

实际上，即便没有此次降佣，裕丰的佣金费率在行业内也是颇具竞争力的。

贝壳找房的信息显示，链家的收费标准是买家按交易价格的2%支付，而卖家则按1%；此外，入驻了贝壳找房平台的其余9家中介机构，均统一按照链家的收费标准，包括德佑、糯家、21世纪不动产、住商不动产等等。

这一收费标准已然成为行规。中原地产的经纪人告诉时代财经，公司是按照行规进行收费，即“买家2%、卖家1%”，但无论是买家和卖家，都可以向公司申请折扣，比如卖家实际佣金费率可以降至0.5-0.8%的水平。

实际上，中介机构并非严格按照对外公开的标准进行收费，买卖双方可在标准的基础上享有一定的折扣。无论裕丰、中原或者其它中介机构都是如此。

换言之，裕丰原本“买家1-2%、卖家0.5-1%”的佣金费率已然低于行业标准，而本次降佣则是更进一步下调。

不过，有购房者反映裕丰此前的收费标准看似便宜，但经纪人存在“吃差价”的行为。更有购房者向时代财经爆料称，购房过程中遇到裕丰经纪人乱收费和与业主联手做局逼签的问题，“（佣金）一会儿1个点，一会儿1.6%，一会又说（还有）贷款服务费和评估费。”

裕丰对外解释称，推出新的收费标准一来可以“减少买卖双方对中介是否存在偏帮一方及吃差价的担忧”，二来可以“尽可能降低消费者的交易成本”，三来可以“减少消费者与中介方就佣金支付的沟通成本，提升交易效率”。

“以后不会再有差价了，除了0.69%，我们也不会再收取任何额外的费用！”裕丰经纪人黄俊杰对时代财经表示。

从买卖双方的角度来看，这似乎不是一件坏事。但在同行看来，如果裕丰真的排除了经纪人暗箱操作的可能，严格按照“买卖双方0.69%”进行收费，就是实实在在地破坏行规。

“它这么一收的话，是把整个市场（的佣金费率）给压下来了，只能说做坏市场。”这几天，裕丰降佣一事在经纪人之间讨论得沸沸扬扬，谈起裕丰，身为同行的王桦（化名）情绪有些激动。

王桦并不是很相信裕丰“杜绝吃差价”的说法，在她看来，“裕丰这么做纯属是想吸客，把客源吸引到它那里去”。

王桦最担心的就是其它中介机构扛不住客源的流失，从而导致裕丰降佣的行为在业内引发连锁反应，“我们很少吃差价，出事担不起责任，主要收入就是佣金，做一张单回来不容易，佣金还要跟公司和同事分成，本来钱就少，如果公司跟着出政策，相当于变相剥削了我们的工资，做中介的意义在哪里？”

二手房“冰冻”引发价格战？

引发王桦担忧更深层次的原因来自于调控导致楼市成交遇冷，对比去年下半年，今年的客源本身已是大幅下降，而裕丰的降佣行为则加剧了行业的“内卷”。

今年2月份以来，广州从房贷政策、人才购房、预售证审批等方面从严调控，为广州市场降温。4月份，广州还出台了两份调控文件，从新房价格备案管理、土地供应、住房增值税、房贷等方面，对房地产市场的平稳健康发展予以明文指导。

广州市房地产中介协会的数据显示，自今年3月份开始，广州全市中介促成二手住宅的网签量逐月下降；今年6月份，中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1943宗和18.39万平方米，环比分别下降26.18%和24.77%。其中，18.39万平方米的网签面积更是达到2017年以来的第二低。

而二手房成交量的“冰冻”或是裕丰降佣的另外一个原因。裕丰经纪人黄俊杰告诉时代财经，今年的市场真的很差，“不降佣怎么吸引买家？”

如果裕丰只是一个小型的中介机构，或许同行还不会这么担忧。时代财经了解到，裕丰地产是广州本地的中介品牌，成立于1995年。身为一家地域型的机构，尽管它的品牌影响力不如全国性的机构或平台，但它拥有的门店数量位居广州全市第二。

广州市房地产中介协会的数据显示，截至2020年底，裕丰在广州拥有的门店数量高达560间，仅次于德佑（583间），该数量是链家的1.8倍，更是1994年便已进入广州市场的香港中介机构中原的4.79倍。

“（裕丰降佣）对我们肯定会有影响的。”一名不愿具名的中介机构内部人士告诉时代财经，“说实话，也就德佑最近冒出来了。不然，按照以前的话，广州还没有哪家中介可以和裕丰分店数抗衡。”

不过，另一中介机构内部人士则向时代财经表示，对裕丰的行为“还真没有特别在意”。

他认为，中介行业存在的问题并非简简单单的费用问题，“行业一直被诟病的就是服务（没有）标准化、服务人员素质（不足）、以及收费（是否）透明，如果这些问题得不到解决，裕丰向买卖双方各自收取的0.69%是不是低还不好说，坦白说市面收费更低的我们也见过。”

时代财经了解到，截至目前，广州尚未有中介机构对裕丰新的服务收费标准发布相关的应对措施。经纪人王桦对时代财经表示，目前她所在的机构暂未采取行动，她也相信机构不会实施降佣方案：“如果也跟着他们这样（降佣），市场很容易垮的，我们经纪人也会不干的。”

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