蓝润在去年土地市场上的表现匪夷所思，连续三个月累计斩获5宗地块，其中不乏万元地、高溢价土地。值得一提的是，5宗地块的4宗用地是纯商业性质，这被业界看作是蓝润未来发力商业的备货，不过蓝润似乎偏爱主城区的硬骨头，并且不遗余力。

最新数据显示，蓝润商业物业可开发体量储备已超过110万平方米，且多数项目位于城市核心地段。2016年，蓝润去年拿下的商业地块是否将有动作引发猜想，蓝润又将如何打造这5个项目牵动着业内神经。

就在近日，房观察派出多路观察员走访蓝润攀成钢地块、春熙路地块、西岭路地块、一环人民南路地块和簇桥地块发现，蓝润显然早已快速作出动作，观察员实地探访发现，蓝润五宗地块已经打围，并已经进入施工阶段。其中西岭路地块在拿地3月后进行奠基仪式，主体施工有条不紊进行；簇桥地块亦在100天内就推出售楼部，销售状况良好；春熙路地块、一环人民南路地块虽已推出案名，由于拿地地价过高，地块推进速度缓慢；攀成钢商住地块则是其中推进速度最为缓慢的项目，目前案名仍悬而未决。

蓝润地产在商业领域的动作可圈可点，同比许多商业综合体项目，从开发、确定战略及开发承载、项目规划、业态招商都需要半年甚至更长的时间，作为新晋转型商业领域的蓝润推进速度可谓“迅猛”。但受限于过高的“面粉价”，蓝润春熙路地块、人民南路地块和牛沙路地块的进展不算太快，2016年即将过去一半，蓝润相比去年略显低调，今年蓝润又会有什么新的动作？我们期待这5个项目的进展和蓝润的打法。

项目：蓝润优悦广场

地块位置：成都市青羊区西岭路5号

占地：20.65亩

单价：楼面地价3546元/㎡，总价近3亿元

溢价：0%

拿地时间：2015年3月4日

项目现状描述：项目于2015年6月29日奠基，目前正进行主体施工，预计在2018年第一季度完成交付。项目的发展方向为投资型公寓、持有型商业、地标级酒店、标杆性写字楼、o2o产业等。

项目1-8F为商业，9-14F部分为酒店，9-11F部分为文化活动中心，12-14F部分为办公，15-22F为办公。包括局部精装修的商业裙房，局部精装修的办公楼，精装修的108间客房精品酒店，3层的500个车位地下室等。

中成房业市场高级经理时红萍：成都商业市场确实整体处于过剩状态，蓝润这块地未来的发展潜力还是比较大的，临近地铁4号线与二环路，交通比较便捷。同时它靠近西南财经大学，加之西二环大量的常住人口，商圈未来消费能力比一般新区商业要强。同时它体量不大，业态规划也比较多样化，这有利于它的去化与运营。

第一太平戴维斯项目及开发顾问部董事罗元均：在成都的商业项目布局来看，西面比较缺乏成熟的商业项目，然而西面居住人口基数较大且具有一定消费能力，消费习惯及消费需求在居住的片区不一定能够得到很好的满足，这对于开发商来说是一个很好的商业契机。加之西岭路项目临近地铁站交通便利，同片区同质竞品项目较少，这些都是得天独厚的地段优势。

项目：蓝润·时代中心

地块位置：成都市武侯区人民南路三段24号

占地：17.07亩

单价：15600元/平米

溢价：175.61%

拿地时间：2015年3月16日

项目现状描述：2015年3月16日，蓝润以总价10.65亿元拿下人民南路这宗17.07亩的商业用地，折合楼面价15600元/平方米，让其成功跻身当时成都楼面地价前三。

目前距蓝润拿下地块已经过去一年，观察员实地走访发现，项目案名已经出街，定名为蓝润·时代中心。目前项目基坑已经挖掘完成，但是基坑挖掘完成后，项目施工进入停滞，观察员发现当日工程施工地大门紧锁，不见大型施工队进场施工，只有两名工地看守人员在场。

按照土地出纳规定，项目需在两年之内完成施工，按照目前的工程进展来说，一年之内完成10万㎡建筑修建，明显无法按时完成项目修建了。   

中睿营销总经理何良栩：蓝润人民南路地块当时拿地价格太高，造成面粉的价格过高，留下可供操作空间太小。地块将建安成本、融资成本和经营成本核算上后，产品的价格必须达到3万以上，才能盈利。目前不管做什么样的产品，蓝润人民南路项目必然亏本。

在我看来，蓝光现在唯一的办法就是等着地块价值上升，并且在能够继续拥有地块的前提下，才有可能盈利。当初蓝润一系列强势的拿地行为，本就没考虑从常规的地产开发中获得利润，更多的是想将土地作为上市的资产包，储备土地更多是战略上的考虑，最终为上市服务。

项目名称：蓝润国际中心

地块位置：成都市锦江区春熙路北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北（一医院地块）

占地：13.5237亩

单价：17073元/平米

溢价：0.05%

拿地时间：2015年3月23日

项目现状描述：2015年3月23日，成都市国土资源局挂牌出让锦江区春熙路北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北（一医院地块），地块面积合13.5237亩，总价9.24亿，折合楼面价1.71万元/平方米。该宗地块毗邻伊藤洋华堂、IFS，从地段位置和春熙路商圈的土地存量来看，该宗地块为春熙路绝版地块。刷新了2007年九龙仓IFS（国金中心）创下的春熙路单价地王纪录。

值得一提的是，根据成都市国土资源局针对该宗用地的规划信息显示，该地块在项目建设完毕后，须将宗地内所涉及的返迁安置房无偿移交给锦江区人民政府。其中，返迁安置的房屋套内面积不低于554.93平米，竞得人负责办理被搬迁人安置房的相关权证，还得承担相关全部费用。

4月20日，观察员实地探访发现，该项目已在进行深基坑作业，经现场建筑工人透露，在2016年农历新年左右，蓝润国际中心项目便已开始挖基坑工作，目前项目正在紧锣密鼓进行。

克而瑞成都公司市场研究经理曾巾津：该项目位于成都核心主力商圈春熙路，人流量大，购买力强，做商业项目有区位、人群和购买力的支撑。但地块位于春熙路和科甲巷之间，难以和市中心新型商业联系，成为新商圈，附近主要为传统百货和步行街，与商业代表IFS和太古里等新型商业和传统商业一街之隔。

并且该项目地块较小，楼面地价高达17073元/㎡，项目打造成为何种类型商业成为一个挑战，春熙路虽然聚集大量人气，但是如果依然打造传统百货，并不是良好出路。

项目：蓝润攀成钢项目

地块位置：成都市锦江区牛沙路

占地：22.5694亩

单价：7900元/平米

溢价：43%

拿地时间：2015年5月8日

项目现状描述：2015年5月，蓝润以7900元/平米单价，溢价43%，拿下锦江区牛沙路地块，面积为22.5694亩。刷新攀成钢地价。值得一提的是，蓝润拿地后2个月项目就开始动工了，工程于7月25日启动。据现场公示栏信息显示四川志德岩土工程有限责任公司为项目基坑支护工程施工公司，包括施工现场平面布局图已对外公布，但是项目案名还没有对外公布。

观察员从现场看到项目还是凌乱的土堆，而另据现场的一位劳务部的工作人员说，他们是3月20多号开始施工，最近由于下雨所以项目一直没有动工。

新港地产的执行董事张红兵：今年春节后攀成钢板块整体价格上浮了15%,我觉得未来区域未来还有上升的空间，从目前的市场情况来看这个项目单价上升到15000一平米问题不大。整个攀成钢区域去化最好的就是初改和再改的项目，如果是学区房，户型面积偏小也没有问题。站在去年的市场来说这个地价是比较高，利润薄，所以蓝润在等待时机，我感觉时机快来了，项目应该启动了。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均:该地块所在攀成钢片区认知度高，地段优势明显，片区商业配套、教育配套等规划完善，城市价值突出。项目后期成功的关键是产品打造，提供适销对路的产品，能让客户买单，后期项目操作也会容易很多。

项目：蓝润广场

地块位置：成都市武侯区簇桥街道沈家桥村6、7、10组

占地：137.07亩

单价：2960元/平米

溢价：32.7%

拿地时间：2015年6月26日

项目现状描述：6月26日，蓝润击败了富森美，斥资10亿拿下武侯簇桥137.07亩商业用地。该地块在成双大道、文盛路、簇桥后街之间，建面33.8万平方米，按照土地规划，蓝润须在交付日起1年内开工，从开工日起3年内竣工，并在动工日起2年内建成商业中心，并自持自营不少于规划计容积面积8万平方米的商业中心。

事实上，“蓝润速度”也按照土地规划在推进项目。从拿地到售楼部开放，蓝润用时不超过100天。第一阶段以休闲餐饮、社区中心为主已经启动，预计2017年开业。

观察员在实际踩盘中，蓝润广场地块也已经全面进入施工阶段，该工程由成都明兴金汇置业有限公司施工建设，已经进入深基坑作业阶段，项目正在处于如期推进状态。据现场售楼部工作人员介绍，目前销售状况良好，铺面在2016年1月已开盘，目前商铺已全面售罄。

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均:蓝润广场作为一个综合体项目，从拿地到开发、确定开发战略及开发承载、项目规划、业态招商等都需要一段时间去筹备，花费6个月的时间甚至于更长的时间都可以接受。蓝润地处两条交通轨道的交汇点，开发速度耗时较长，或许是开发商希望更好地承载轨道交通网络所辐射的人群，周边片区的成熟度。

蓝润的商业团队聚集了拥有来自其它商业地产项目的同行精英，所以团队拥有丰富的商业运营实战经验。由于对于新兴项目而言，在前期招商、商业管理等方面可能会面临一些新的挑战。

中成房业市场部经理时红萍：从项目区域来看，在2015年年报中结果显示，蓝润广场所在区域成交体量较大，说明簇桥区域还是未来商业供应的热点区域。并且武侯区土地供应并不多，商品房市场供不应求，该区域土地供应整体上能满足当地居民的商业、住宅需求。

我个人认为蓝润广场项目存在比较大的机会，武侯区近年来在积极打造武侯新城，本身区域内有很多产业支撑，类似汽配、家居等，该区域不会像北改那样在某个时间段进行大面积搬迁，相对发展较为稳定。

（观察员： 张立雯 邓魁 幸晓惠 王奇 刘敏 ）