文|空间秘探 许柚

近日，保利发展控股集团股份有限公司宣布，完成发行2021年住房租赁专项公司债券（第一期），规模为11.9亿元。无独有偶，万科也宣布拟发行30亿元住房租赁专项公司债券。实际上，包括保利万科在内，今年1-7月已经有10家房企发行住房租赁专项公司债券，同比2020年增长23%。债券发行的大幅增长，让行业对房企系长租公寓的未来有了新的猜想，一扫沉寂的房企系是不是即将迎来爆发式的增长？

7个月，10家房企发了222.53亿专项债

不止是7月，今年的房企住房租赁债券市场，开年就有点热闹。1月和3月分别发行了48.2亿元和62.27亿元，造就了今年以来房企发行住房租赁专项债券的两个小高峰。据空间秘探不完全统计，今年以来共有10家房企发了222.53亿元住房租赁专项公司债券。

在房企发行的债券中，小公募占据了绝对主流的地位，仅有迪马股份选择了私募。不同的选择，反映了企业对债券的流通性要求以及企业资质的高低。

根据相关法律规定，发行小公募的企业需满足这3个财务条件：股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过公司净资产的40%；最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息。

相对而言，私募债券的发行门槛相对较低。只要做登记和备案，且对发行条件、主体条件以及担保评级等方面不设硬性规定，更方便快捷。

此外，小公募规定的合格投资者，不仅各类金融机构可以投资，拥有300万以上金融资产的个人也可以认购。因此，如果拥有300万金融资产，可以不做“基金人”，还可以做 “小公募人”。

不过，私募债券的合格投资者门槛更高。合格投资者主要指注册资本金达到1000万元以上，或者经审计的净资产在2000万元以上的法人或投资组织。换言之，“私募人”基本很难实现，除非你是一个拥有2000万以上的法人代表。

基于这两种发行方式不同的属性，大型房企更倾向于流通性更强且融资成本稍低一些的小公募，华润置地发行的2021年公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），债面利率低至3.3%，而迪马股份的私募债面利率高达8.5%。即便如此，中小企业还是更偏爱私募，因为其信息披露要求较少，便于进行结构化设计，是中小企业扩大融资的重要渠道。

无论选用的是哪一种发行方式，需要清楚的一个事实是，住房租赁专用债券，并不是全部用于住房租赁项目。在房企公布的债券募集说明书中就明确表示，住房租赁之外，还有部分资金是用于偿还过往债务或是用于日常经营。

在万科拟发行2021年公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）的募集说明书中注明，募集资金不低于70%拟用于住房租赁项目建设运营及置换项目贷款；华润置地10亿元的债券中用于住房租赁项目的资金也不低于7亿元，守住了70%的安全线；保利地产发行的11.90亿元债券中，8.33亿元拟用于公司住房租赁项目建设，同样稳在了70%。

70%成了一条公认的安全线，这样的默契，源自住房租赁专项债券屡屡遭监管层中止或终止的2018年下半年。当时，乱象频发，有的企业借住房租赁之名进行融资，还有些企业意图发行此类债权，挪用资金开发业务输血等。

不过，根据住建部此前发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券等公司信用类债券及资产支持证券。未来，一些非房地产企业或也有资质能够发行公司债券，为住房租赁打通融资渠道。

上半年，这些房企表现如何？

发债之外，这10家房企今年以来在住房租赁板块的表现如何？依据发行债券的时间顺序，空间秘探将这10家房企的表现盘点如下。

01 华润置地：大型租赁社区项目齐开放，有巢生活“独立”

华润置地主要忙于两件事，一是大型租赁社区项目在多地齐开放。3月、4月，上海第一、二集体土地建设租赁住房项目，华润置地有巢国际公寓泗泾社区和有巢国际公寓社区东部经开区店陆续开业。这两个租赁大社区项目，在租赁住房之外，还引入超市、便利店、美发店、药店等不同业态，营造了一个完整的居住社区模式。5月，在北京的首批大型租赁社区，有巢国际公寓社区润棠瀛海店和总部基地店示范区同期开放。据了解，金年下半年，北京大兴、北京丰台、上海马桥等多地的大型租赁社区也将正式投入运营，

成立子公司，是华润置地忙碌的第二件事。6月，华润置地先后新增两家全资子公司，分别是有巢生活住房租赁（深圳）有限责任公司和润沃住房租赁（深圳）有限责任公司。有意思的是，据企查查显示，这两家企业的注册地址均为深圳市南山区粤海街道大冲社区华润置地大厦B座2303。

02 万科：集中式公寓规模全国第一，前进脚步放缓

相较于其他房企更激进的态度，规模遥遥领先的万科更显沉稳。除3月成立了万科公寓管理有限公司之外，鲜少有项目的动态信息，仅通过万科的股东大会，公布万科泊寓的发展现状。

在万科2020年度股东大会上，官方宣布目前万科的集中式公寓规模全国第一，截止2020年累计开业14.24万间。收入方面，2020年万科泊寓实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。对比以往开业数据来看，万科泊寓这只“大象”前进的脚步却明显放缓。2020年新开业3.3万间长租公寓，2019年新开业房源为5万间。

03 荣盛发展：为自持租赁住房开拓融资渠道

荣盛发展，被业界称为“河北王”，是一家地道的河北房企。其有关租赁住房的动作，主要发生在其近年来重点发力的杭州市场。

今年1月初，荣盛发展以438728万元取得杭州市滨江区一块土地，需要出让住宅建筑面积中不少于17202.9平方米作为配建公共租赁住房。时隔几月，因开发杭州檀越府项目租赁住房需要，公司控股下属公司杭州荣尚置业有限公司向建设银行杭州临安支行申请贷款，融资金额不超过30,000万元，由公司为上述融资提供连带责任保证担保。加上已提交注册的住房租赁专项债券，不难看出，荣盛发展在为旗下的租赁住房项目努力拓宽融资渠道。

04 金地：从包租模式升级至轻重资产并举

金地今年实现了一个较为重大的突破，由早期单一包租模式逐步拓展到轻重资产并举的经营模式。作为金地在深圳的首个轻资产合作项目，金地草莓社区深圳科技园旗舰店的正式开业，标志着金地草莓社区深圳轻资产模式的开端。

不过与头部房企相比，金地草莓社区的房源量并不算多，据官方数据显示，草莓社区现有开业项目近70家，覆盖全国深圳、上海、杭州、广州、成都5城，获取房源1.5万余间，未来计划拓展至北京、厦门、武汉、南京等城市。

05 保利：推出中高端公寓新产品NPUB联合社区

保利公寓推出的新产品NPUB联合社区，明确了中高端品质居所的市场定位，并在中高端的公寓细分市场中开辟新的产品路线。据了解，该产品的首个项目杭州保利NPUB钱江新城联合社区于7月落地杭州钱江新城，为高端住宅保利滨江上品的自持部分。至此，保利旗下主打的N+品牌系列三大产品线保利N+青年社区、保利NPUB联合社区、保利N+公寓，全部落地。

上述房企动态之外，还有上海本土房企大华、上海国企浦房集团、深圳房企龙光控股、从特种车发家的房企迪马股份以及宁波市第一家上市企业荣安地产，都未有住房租赁业务相关的其他公开动态。

房企系长租公寓，会不会迎来爆发？

如此大规模且密集的债券发行，加上头部房企在住房租赁板块的动作频频，房企系长租公寓会不会迎来爆发式的增长？以下将从资金、品牌、组织合作3个层面，分析房企系长租公寓的未来走向。

01 资金：专项债券同比增长23%，REITs 曙光初现

2020年1-7月房企发行的住房租赁专项债券共计181亿元，2021年同比增长23%。而且，发行债券的房企规模也有所差异，2020年1-7月只有4家房企，而2021年有10家房企，其中不乏央企华润置地以及上海国企浦房。

除此之外，阳光城于3月发布公告，表示拟合作新一期长租公寓类REITs，发行总规模12.1亿元。REITs之所以如此被行业重视，其关键就在于，房企发行租赁住房REITs之后，就可以将租赁住房的物业资产打包放在项目公司来发行，公众通过认购拥有物业资产，而房企则摇身一变成为管理者，即轻资产企业，最终享有这些租赁住房的租金收益。也就是说，房企将物业持有的压力转移给了公众投资者。

值得注意的是，今年国家发展改革委将保障性租赁住房纳入了基础设施REITs试点范围。因此，一些参与保障性租赁住房建设运营的房企系长租公寓，未来又多了一条融资渠道。

02 品牌：新品频出老玩家进场，高端公寓赛道忙

今年以来，无论是房企系新推出的公寓品牌，或是老玩家们做的战略调整，无一例外都瞄准了高端公寓市场。

保利的NPUB之外，住房租赁市场新玩家恒隆地产也推出了高端服务式寓所品牌恒隆府，武汉项目将于今年第四季度亮相。此外，老牌玩家方隅公寓完成了更名之后，还明确了“高档一居“的清晰定位，剑指高端公寓市场。

从白领公寓这片红海转向高端公寓，反映出房企放弃了跑马圈地型的粗放式规模增长。相较而言，精细化运营的高端公寓市场更有助于房企系长租公寓实现产品溢价、品牌价值提升以及物业增值。而且，对于一些原本就擅长打造高端住宅的房企而言，高端公寓是一条更具想象空间的细分赛道。

03 组织合作：成立全资子公司，房企引援

如上文所提，目前华润置地旗下拥有两家全资子公司负责租赁住房业务，分别是有巢生活住房租赁（深圳）有限责任公司和润沃住房租赁（深圳）有限责任公司。同样将长租公寓业务成立业务子公司的还有万科，成立了万科公寓管理有限公司。

为长租公寓业务单独成立全资子公司，上一次看到类似的操作是发生在朗诗寓和远洋地产。但是万科和华润置地的全资子公司却有所不同，其依旧是房企的一部分，能够享受到房企带来的诸多利好，如发行住房租赁专项债券等。而当时朗诗和远洋的租赁住房业务有侵蚀上市主体效益的情况存在，最终难逃剥离的命运。

不仅如此，内部结构调整之外，房企开始引入外援，搭建外部住房租赁发展体系。签订了战略合作协议地朗诗寓与新城控股便是其中之一。有业内人士表示，分工有可能是朗诗寓负责经营管理，新城控股做“包租公”，负责提供物业。

综上所述，未来或将有更多的资金、更多的新玩家以及更具竞争力的公司组织源源不断地进入房企系长租公寓市场。多重利好条件的叠加，爆发与否，答案已经明了。

大爆发，房企系长租公寓要突破3个瓶颈

需要明确的一点是，关于爆发，房企系长租公寓已经有了新的定义。从头部房企不再高喊“x年x万间”的口号，这种老旧的野蛮式规模增长已经逐渐淡出房企系长租公寓市场。轻重资产的双重管理能力、品牌体系的建设及落地、以及通过运营实现资产增值，成了房企系长租公寓爆发的新注脚。不过，在迎来新定义的爆发之前，这三个新注脚背后，还藏着房企系需要突破的三个发展瓶颈。

其一是精简持有的物业资产，加速资管分离。房企之所以热衷于发行住房租赁专项债券，一方面是可以拓宽融资渠道，另一方面是为了减轻持有的租赁住房重资产的资金压力。以万科为例，在拟发行的总额30亿元第三期专项债券中，6个重资产租赁住房项目需要使用近17亿元，而11个轻资产项目仅需4.8亿元。两种资产管理模式的资金压力高下，一目了然。

而且，轻资产代运营业务的盈利模型对资金链要求低，抗风险能力比包租模式高。尤其是“三条红线”当前，房企需要加快实现资管分离。

其二是依靠房企品牌红利之余，长租公寓业务自有品牌力有待提升。房企系长租公寓在诞生之处，曾被戏称为“地主家的儿子”，因为其背靠房企，坐拥资金、品牌以及物业等资源。尤其是房企的品牌效应，让房企系长租公寓的品牌化抄了捷径。诚然，房企系长租公寓未来将持续享受来自房企大品牌的红利，但是更需要提升自有品牌力。旭辉瓴寓和方隅公寓的更名，反映出这两家房企系对品牌力打造的新思考，有助于提升长租公寓业务自有品牌的影响力。

其三是通过运营实现资产增值，房企系道阻且艰。不得不承认的是，相比起创业系、中介系和酒店系，房企系更像是“大象”，转身不易。尤其是运营方面，基于房企系长租公寓多为集中式项目的产品属性，运营管理模式的输出会更复杂，而且项目大多为大宗地块的集体租赁住房项目，同样需要巨额资金支持。

因此，对于万科泊寓的发展，万科集团总裁祝九胜提出的合作模式中，就表示要积极探索设计、建造、运营全流程输出服务以及为政府定制人才租赁用房等。原因无他，这类项目，房企系主要负责输出运营管理模式即可，无需承担过多的资金压力。

房企系长租公寓，曾经历过轰轰烈烈的百万规模跑马圈地竞争赛，但也经受了扩张受阻出租率下降只能将项目退还给业主的黯然神伤。但是，住房租赁专项债券的发布，可以被视为房企系长租公寓重振旗鼓的重要信号，甚至是新一轮爆发的标志。只不过，这一次的房企系长租公寓的爆发，将由资管力、品牌力以及运营力重新定义。