写在前面：

2015年，沈阳商品房成交1100亿，商品住宅成交1300万平方，销售额900亿，商品房终于又回到了千亿水准。从数字上来看，多家房企交出了漂亮答卷，但从城市横向对比来看，沈阳已然不知不觉掉队了。仅15年一年，上海从3千亿到6千亿，深圳快速从千亿到3千亿，南京武汉杭州从千亿到2千亿，苏州东莞青岛长沙郑州西安佛山都从百亿进军千亿。

如今的千亿城市约18个之多。要知道沈阳2010年商品房逼近千亿，2011年商品住宅超千亿，当时千亿梯队屈指可数还没有苏州武汉南京这些城市。而5年过去了，沈阳勉强回到千亿水准，却发现千亿的城市和千亿的房企已经遍地都是，曾经的千亿光环再也无人问津，在众多房企的投资名单中沈阳也从排名靠前的机会城市一下成为了黑名单。

媒体声音多是东北人口流出严重，沈阳库存高企地产危机这类唱衰标题，而作为沈阳地产人士，不敢说为沈阳正名，但是至少想就真实的沈阳作一个解读，这可能不是最好的城市，但这仍然是一个充满希望和增长力的城市。

1、 并非只有沈阳出现问题，只是沈阳乃至东北的投资动力最先减弱

在过去10年，中国城市的发展路径大同小异，巨大的固定投资拉动，尤其是房地产投资。在这种条件下，工业基础好的城市率先起航，像重庆、苏州、天津，沈阳。投资遇到良好的工业基础能迅速诞生火花，使产业规模、产品销售、居民收入迅速提高。所以我们看到这些城市出现了爆发式的增长，城市面貌和居民购买力日新月异。

沈阳在2005年固定资产投资达1300多亿，当年GDP2000亿，固定投资占GDP65%，随后5年固定投资和房地产投资以平均每年30%左右的速度增长，也造就了沈阳GDP高速增长的黄金时代，但同时，固定投资占GDP比重连年提高，从05年的占比65%增长到10年的占比82%，13-14年更是达到了90%左右。

问题也随之而来，投资对工业和房地产发展固然有着催化剂的作用，但很明显，近些年投资对经济的产出能力越来越差，沈阳乃至东北的疲惫也越发明显。而2010年以后，资本显然找到了更好的土壤，东北的投资衰减的严重，14年固投增长率2.8%，15年直接为-18.5%，更别提14-15年的东北唱衰直接导致沈阳的地产投资增速连续两年为负，投资把一个原本有着良好基础不完全依靠固投的城市变成了依靠兴奋剂才能跑步的典型，同时资本又撤离的如此之快并没有给城市良好的恢复时间，这才造成了如今媒体口中的困局。

但若深究来看，其他的所谓表现好的城市，难倒不是因为依然有着兴奋剂的驱动么？重庆15年的固投规模已经和GDP相当，也就是说固投占GDP规模已经接近100%，天津14-15年仍然有着12%-15%的固投增速，苏州15年固投下滑了1.7%，但房地产投资仍然增长了5.7%，所以可以实现7.5%的GDP增速，但若看支撑的二产，在外资大幅撤离的情况下工业产值下滑了0.2%，而且近几年也无可观增长点。

所以说沈阳固然在产业结构和新的增长点上存在问题，但问题并没有比其他多数工业城市严重许多，只是在中西部投资的大背景下，东北的资本催化剂率先撤离，导致东北的问题暴露的比较早，加上媒体断章取义刷标题吸引眼球，一下子沈阳成了重灾区的代表。

2、 沈阳有着巨大的消费潜力和加杠杆潜力，房地产中长期贷款增速下滑，强购买力群体占比提高

巨大的投资率先在工业基础好的城市催生增速扩大产能，但随着近5年互联网的崛起、服务业的快速增长、中产的消费能力提高，投资对工业城市经济发展的投入产出逐渐不及互联网及中心消费型城市，所以资本愿意在杭州投资、愿意在南京、武汉、成都这样的城市投资，但不愿意在沈阳这样的传统工业城市投资。而沈阳也没有趁着资本还在的时候建立起良好的城市三产基础和消费习惯，没有在投资拉动转消费拉动的大背景下占得先机。但这并不代表沈阳缺乏消费能力和三产的土壤。

2005年沈阳的社会消费品零售总额为915亿，2015年是3885亿，也正是这11年间，沈阳的奢侈品销售排名一路前行，最好时在全国排名第三，而14-15年，沈阳的奢侈品销售额下滑了约30%-40%，多家奢侈品门店闭店。这11年可以说正是新老购买力交替的循环，也和这些年房地产市场销售情况的起伏极为同步。

社会消费品是一种实体消费，这波消费在07-09年增速达到顶峰，每年约18-22%的增速，之后持续下滑，2015年，社会消费品零售总额增速8.82%，历史最低，其中拉低平均增速的是汽车、服装、食品、建筑装饰，而高增速的是家电、通讯和网购，这说明沈阳基础的实体消费已经完成了更迭，过去大规模买车买房，吃穿换代的时代已过。

而从沈阳近10年的服务业增长来看，15年服务业增加值的GDP占比升至47.5%，十年提高了约10个百分点。如果细心体验就会发现，沈阳各大影院票房的预售期非常火爆，国际大片的黄金时间基本在预售期（7天）开始的第1-2天就基本售罄，沈阳电影票房保持每年25%左右的增长率。

传统官商餐饮惨淡但新型的品牌餐饮、主题餐饮都非常火爆，大悦城、万象城都在餐饮业态上加大了比重并实现了营业额的大幅提升，而外来品牌的“外婆家”、“很高兴遇见你”在进入之后短时间迅速吸引了大批粉丝，餐厅常年排队。

同时东北尤其是沈阳人偏爱旅游，尤其由于省内没有较好的度假目的地，在每年春节沈阳人的出游量和出游消费都在全国排名靠前，并且偏爱国内玩海滨城市。只不过由于沈阳的服务业水平和娱乐业都尚待发展，大量的消费利润都被外地品牌、网络甚至日韩赚取，难以成为推动省内经济的支柱。

而从金融角度来看，沈阳近10年的存款余额和贷款余额持续增长，但存款余额和贷款差额逐渐增大，居民人均存款70651元，人均贷款余额25885元，可支配收入增多，近10年贷款余额的增长率下降，2015年增长率历史最低达12.47%，可见贷款购房群体的规模和总贷款量增长下滑，也就是说低购买力、贷款依赖度高的购房群体虽然总量大但比例确实在减少。同时居民手中的杠杆率逐渐降低，可加杠杆能力扩大。

而2015年，沈阳市金融机构住户贷款余额为2145.1亿元，全年沈阳居民中长期贷款新增了198亿元，增速13.1%，这个规模和速度相比天津（400亿左右）、成都（500亿左右）等城市仍有较大差距，可见整体的中长期贷款比例和房贷水平仍然处于相对保守和健康的状态，相比其他高房价二线和一线城市，极限贷款购房（工资支出大部分用于还房贷）的人仍然不多。

3、 沈阳，从新生代的消费潜力预判地产潜力--价格仍有潜力，成交量已接近峰值

从第六次全国人口普查数据来看，沈阳“80后”群体的数量是143.3万人，是“90后”(72万人)的2倍，是“00后”(51.6万人)的2.8倍，“70后”则有130.3万人，人群最庞大的是“60后”，达到150.2万人。而沈阳房地产的最近10年，也就是2006-2015年，按沈阳统计公报成交了1.53亿㎡商品住宅，若是按各大顾问公司数据统计，也至少有1.2亿㎡，而沈阳每户平均的人口为2.7人，2015年沈阳商品住宅成交套均面积93㎡，也就是说，过去10年的成交量相当于129万户家庭，约348万人口规模换新房的成交量，这个人口规模超过了60后70后人口总和，并且在接近60、70、80人口的总和。

如果想要继续维持每年千万这样的成交量，则至少需要每年10万套新房去化，27万人口规模的置业行动，这一比例相当于沈阳常住人口的3.2%，而沈阳过去10年的平均人口出生率为0.6-0.8%（出生率影响改善性住房和学区住房），市区常住人口增长率为0.36%，这样的需求增长率显然维持不了每年千万的住宅去化量（目前沈阳住宅仍然以真实需求为主）。

而且从全国来看，房地产市场规模的扩大以销售额，尤其是房价为基础，多数城市在千万去化量的维持上已然是库存高企以价换量的状态。沈阳在政策和产业没有本质变化的情况下千万成交量应该是天花板量级。

但这不意味着沈阳房地产会走向低迷，固然90后、00后总人口较少，同时新增人口的需求量减少，但不容忽视的一点在于，60、70后的换房还属于居者有其屋的时代，很多需求都是从没有物业的社区换到现代小区中，但对地段、品质的要求不高。

而80后，甚至90后和00后则不一样，虽然人口减少，但由于经济发展，90后00后是踏入高成长红利期（高人均GDP、低出生率）的最明显的一拨人，他们物资基础雄厚，并由于出生率低人均占有财富更多，虽然数量不如70后80后，但购买力增长了远不止50%，同时有独特的判断力和购买偏好，这波购买力大跃进正是房价提高的基础。如果说过去10年沈阳房价的增长是由于财富积累的释放，未来一波的房价增长则真正是由于新生代的购买力的提升。

这波购买力将会促进沈阳地产的细分，并且他们对品牌的偏好、品质和细节的高要求，将直接影响各大开发商的发展，未来中产的改善和新生代的首置会将是大家都不能忽略的两大客群。

4、 房地产发展的另一个基础在于资源分配不平衡，以人口和学区为例

房地产本身是一种资源的占有和分配，自然景观资源、交通资源、医疗教育资源等都是其中重要的因子，以学区为例，沈阳房地产在促进优质学区普及和整合教育资源中起到了不可替代作用。

从2015年主城区各小学学位数量来看，铁西区最多9800个（户籍人口90.9万人），皇姑区8130（户籍人口81.8万人），沈河区5474（户籍人口71.2万人），大东区4580个（户籍人口68万人），和平区5570（户籍人口65万人）。

从资源分配来看，铁西区学位数量占总户籍人口1.07%，皇姑区0.993%，沈河区0.768%，大东区0.673%，和平区0.856%。很明显，大东区和沈河区学位更稀缺，尤其是优质学位，这也和目前沈河和大东学区房价格远高于区域均价相吻合。

而皇姑区和铁西区的教育资源更普及，能牵引较多的教育学区类客户，也是外区人口购房最多的两个区域。而考虑到一个区域排名靠前的优质学区资源不过30%-40%，总体下来目前市内五区优质学区与户籍人口比例不足0.35%，而目前沈阳出生率在0.6-0.8%左右，也就是固然普通学区的总量基本满足出生率，但如果新生儿童都希望进入优质的学区的话，目前优质学区仍然不足。

而考虑到目前每个家庭望子成龙的心态和在教育上的投入，加上二孩政策，以及目前二手学区房的三年户籍政策，市场仍然需要优质学区房的供应来缓解目前优质学区的稀缺，并且让学区房进入到一个良好的二手循环中去。

而从目前优质学位提供量来看，较大提供量的学校多数由开发商协调引入，如和平区的南京一校和平分校，铁路五校长白分校，皇姑区的岐山一校焕新校区等。而目前万科、金地所有的新项目基本上都附加学区，可以说优质地产的一个侧面作用就是推动资源分配，固然学区房相比区域均价更贵，但相比北京的天价学区房，和沈阳老旧的二手学区房，新增学区的商品房对于整体教育资源的普及显然还是很有帮助的。

所以从这个角度说，只要存在城市化资源分配的进程和机会，沈阳房地产就仍然有较大开发空间，成功协调资源分配的地产商也自然可以在其中得到应得的利益分配。

5、 M2释放影响较小，开发环境逐渐向好，抗风险能力提高

个人看来，目前的投资撤出和经济历练反而是一件好事。

第一，由于资本投资的下降，这波M2的释放对沈阳影响并不大，相比其他城市由信贷扩张所推动的产能回升、产业回暖以及房价上涨，沈阳的表现显然更为稳定。而信贷扩张固然能推动经济，但带来的问题也显然较多，后续的债务和通胀都会给经济造成压力，沈阳目前并不需要信贷扩张带来的回暖，而是需要踏实的调整产业结构。而且一个城市信贷大幅扩张只会导致后续通胀，城市房地产成为避险投资品，进而房价大幅波动，不利于整体市场的稳定。

第二，很明显沈阳必须摆脱单纯的地产投资拉动和土地财政。全国多数城市在16年一季度市场回暖后，土地成交溢价、开工量和供应量进一步创新高，很多城市的库存去化尚未见明显成效新增量已然到来。而经过洗礼的沈阳在土地出让控制上更有决心，开发商也没有盲目的扩大开工量和补库存。而随着市场上一个个过去低价拿地大盘的完结，沈阳市区会逐渐进入到全部是精品项目的竞争市场，届时大家的拿地时间和成本接近，对产品、销售及利润的要求会进一步提高，也会促进行业的良好发展。

第三，沈阳目前无论是开发商还是小业主的拿地、投资行为都极为谨慎，如果说目前一线城市和部分二线城市存在投资泡沫的话，沈阳也是泡沫最少的城市。核心的地理位置、巨大的人口总量、相对优质的城市资源，相比其他在一季度稍显疯狂的苏州、南京、重庆等二线城市，沈阳稳固的房价令人心安。

最后，希望沈阳能再次成为全国排名靠前的机会城市，让更多的优质品牌、优质服务进入这个城市，让优质的项目得到良好的发展，让人们能享受到更优质的城市资源，不辜负哪些在这个城市生长并堵上未来的人们。