成都，一直是“中国第五城”最有竞争力的候选城市之一，2020年的《中国城市商业魅力排行榜》上，成都居于新一线城市的首位，2021年，成都蝉联新一线城市榜首。

从数据来看，2020年四川省全年生产总值为48598.76亿元，增长3.8%，其中，房地产业增加值为3498.75亿元，增长2.6%。据四川省2021半年经济数据，全省实现地区生产总值为25232.39亿元，同比增长12.1%，成都市在2021年一季度中，增速排名全省第一，“半年报”中，以13.1%的增速与绵阳并列全省第二。

对成都这样的新一线城市来说，发展阶段已经更新，而相关产业的发展方向，也应当随之转型。纵观2021上半年的全国房地产市场，不难发现，在经济高质量发展的今日，开发商已经不再“低头遍地是黄金”，面临行业变化，有敏锐的房地产巨头已经注意到了市场指明的方向。

在城市商业魅力值居于高位，居民追求幸福生活的今天，经营服务的增量空间不可限量，开发与经营服务并重或成为房地产企业未来的新方向。

400倍增长，成都扩容的不只有城区面积

以成都为例，早在2017年，成都规划局解读“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市发展战略，其中就有提到“提升宜业宜居的社区环境”，以及“构建15分钟基本公共服务圈。”

如今在成都生活的年轻人可能无法想象，1949年成都总面积仅有29.9平方公里，当下，成都最小的一个区，锦江的面积是61.12平方千米，成都总面积14335平方千米，是1949年的四百多倍。

四百多倍的面积增长，代表着崎岖旷野架起四通八达的公路铁路，无数的高楼大厦拔地而起，城市生长，万物生长。

2021年，《成都市中优“十四五”规划》出台，规划提出，力争到2025年，“中优”区域在国家中心城市中的极核功能显著增强，产业结构明显优化，15分钟公共服务圈实现满覆盖……高品质高能级生活城区初步建成。其中，经营服务的增量不言而喻。

前方，是房地产行业“管理红利”的时代，房地产企业在站稳开发基本盘的同时，应当注意到，城市发展已经不同于往日。

城市生长，地产业转型的发展密码

相对于产城分离思路，产城融合是国家在转型升级背景下所提出的，“以产促城，以城兴产，产城融合”。

产业何来？如何安身？如何发展？

于是，在产城融合的背景下，商业地产、物业管理等业态的地位大幅提升，谋求发展的产业一定会考虑，在何处租赁安身，可以使生意更加成功，办事更加便捷。

在宜居宜业的成都有不少成功示例，比如东郊记忆。成华·万科文创大厦定位于文创产业聚集楼宇，联动东郊记忆、政府、文交所，汇集写字楼、住宅、酒店、商业等多元因素，连接地铁，接驳地下商业街。东郊·创艺Labs实现了“办事不出功能区”，使成都的环东郊记忆城市级商圈迎来新一轮的产业发展。近期，东郊记忆艺术园区的万科·城市生长馆开馆，以创新城市多元复合空间的定位给东郊记忆再添一处风景线。

值得注意的是，成华·万科大厦的交通条件达到了“类TOD产业办公生态圈”的层级，那么成都“十四五”的“成为全球TOD典范城市”目标是否已经启动？

TOD建立在轨道交通上，一个地铁站点规划了TOD周围的高开发强度，居民走上几分钟就可以进入办公楼或者休闲购物场所。产业的根源是人，追求生活更加舒适。产城融合，也意味着让居民的生活更加幸福。

2021年全国两会期间，“城市更新”写入政府工作报告，而成都市在2020年已经发布《成都市城市有机更新实施办法》，“保护优先、产业优先、生态优先”，“不断提升城市人居环境质量”。

作为首批TOD示范项目，复合国际公园社区——轨道城市万科·高线公园是成都TOD“野心”的优秀的案例之一，在城市成熟区域，以主题商业、公园场景为抓手，打造消费、休闲、居住场景的公园城市社区。

从产城融合到城市更新，促成的是城市的生长，是谁在为经济发展提供载体？又是谁在为幸福的居住、生活提供耐久有效的便利？

与开发建设不同，经营服务是一份战线拉得很长的事业，且要在未来几十年间不断精进。这也就意味着，在如此长的时间之中，会一直存在增量空间，只要城市在、产业在、居民在，经营服务就会一直存在。

此前，地产承担了大量的开发建设，随城市的生长一路前行。站在转折点上面向未来，满足城市经济高质量发展的需求，满足居民对于幸福生活的追求，即是行业尚待开拓的疆土。

伴随城市共同生长，物业、租赁住宅、商业开发与运营、产业办公……这些，都是经济高质量发展、提升城市宜居性的重要元素。为城市生长提供助力，不仅可以实现房地产企业新阶段下对于城市的价值，同时，带来让其本身健康发展的效益。

譬如万科，东郊记忆的产办佳作、成都首批TOD的光环都属于这位行业巨头，三十余年洞察行业，万科始终清楚，地产企业的发展不能脱离开城市与居民。

今日的城市与居民有怎样的需求？万科拿出的新范例便是城市生长馆，它融合了历史与时尚，在延续城市文脉的前提下，为城市与居民提供一个现代化的发展空间。

万科&成都，经营服务多点开花

7月23日，万科·城市生长馆正式开馆，记录着万科和这座城市一起美好生长的历史印记。对万科来说，与城市共同生长的意义在于营造人们的幸福生活。成都，不仅有“安逸”的生活环境，更是常住人口突破2000万的活力城市 ，发展速度、规划理念、政策环境、人才吸引力等方面，成都都充满想象力，市场规模前景远大。

这座场馆改建自成都市文保建筑红光电子厂2号楼的副楼，万科的改建保留了老建筑的红砖、工厂管道，以 “共存、共生”的设计理念展现着万科在成都近三十年的真实写照——“与城市，共生长”。

提供多元的经营服务，探索更大的价值空间。万科·城市生长馆并不只是一座展示厅，在这个空间里，集合了得到大学、PAUSE咖啡……万科赋予它成为东郊的IP创意中心、故事展演中心、青年社交中心、企业家学习中心、产业价值策源中心的使命，与东郊记忆一起构建政府+企业价值共同体、发展共同体、治理共同体、生活共同体、行动共同体，推动生态价值转化，重新定义市民美好生活场景。

这座城市生长馆是万科共城市生长，开发经营服务并重转型的一处崭新写照。万科成都实现了从“地产开发商”到“城市配套服务商”再到“城乡建设与生活服务商”的华丽转身。

1992年，万科成都落地了入川修建的第一个项目，位于领事馆路的万兴苑，是一座集合了住宅、商业等业态于一体的综合建筑，当时，已有城市配套的理念。

在2000年，万科物业成都公司宣布成立，在2002年，万科已经开始积极探索TOD项目，全面加速“开发经营服务并重”的转型发展是万科当下的战略，更细致全面地考虑客户需求，打造更细化的好产品和好服务。

发展经营服务，并非一日之功。城市发展的数十年，是万科经营服务布局的数十年。到2021年，万科已经连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，稳居中国物业服务品牌价值榜首。

2020年成都探索TOD，万科物业即与成都轨道集团成立成都轨道万科物业有限公司，意在构建“TOD+物业”的成都模式，万科物业已经从社区服务升级到了城市服务。

2020年10月27日，万科物业公司更名为万物云空间科技服务股份有限公司。物业+科技，万科在物业服务领域提出了“空间”的概念。

向经营服务寻求效益，物业之外，万科还有租赁住宅的“泊寓”、代建EPC、商业开发运营的印力、物流仓储、酒店度假……均在探索中收获颇丰。在产业办公板块，万科要求 “每个一线公司找到每个城市的特点，让客户选择万科的办公和产业园可以使生意做得更成功。”

继续打赢，万科的新蓝海成绩单

不仅要发展经营服务，转型，万科不会放松“开发”，对万科来讲，第一是巩固提升基本盘，也就是提升开发业务的精细化管理；第二是加速新赛道的转型发展，推动优秀的人以创业者的心态投身经营性业务。

万科的董事会主席郁亮提出，虽然行业面临巨大挑战，但天下没有做完的生意，管理红利时代依然大有可为，聚焦于战略方向和转型发展，各区域将有更合理的管理范围和跨度，有利于在特征相近的市场，更细致全面地考虑客户需求，打造更细化的好产品和好服务。

为加速推动商业业务发展，目的只有一个，就是在管理红利的时代继续打赢。2019年起，多家券商评价万科：多元化业务稳健增长，多点开花。

2020年，万科的物业管理实现营业收入182.04 亿元，同比增长 27.36%；长租公寓板块营业收入 25.40 亿元，同比增长72.33%；商业地产的商业业务营业收入63.22 亿元，同比增长4.33%；物流地产实现营业收18.7 亿元，同比增长37%。在郁亮决心继续发力的支持之下，也许2021年万科的经营服务板块会拿出更亮眼的成绩。

在经济高质量发展的大背景下，万科以开发业务的精细管理和多元经营服务的探索发展持续收获“买入”，“增持”的评语。“销售额同增”，“多元业务领先”是行业数据反馈给万科的转型成绩单。

在成都，城市的生长轨迹之中处处可见万科的产业与经营服务，从天府国际金融中心到猛追湾，产业发展、商业繁荣，成都稳居“新一线城市”排名的前列，少不了万科产业布局为城市做出的贡献。

在地产业发展的黄金时期，万科成为国内首个销售过千亿的房地产企业，而在新蓝海开启的时代，已经准备好为巨轮扬帆的万科，将在新时代继续打赢。