文|迈点

7月19日，保利发展控股集团股份有限公司宣布，完成发行2021年住房租赁专项公司债券(第一期)，规模为11.9亿元，票面利率为3.17%和3.45%。

7月27日，深交所披露，中国电建地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券项目状态显示为“已受理”。电建地产表示，本次债券发行规模不超过50亿元，其中 35 亿元拟用于公司住房租赁项目，15 亿元用于补充流动资金和偿还有息债务。

7月29日，万科A(02202.HK)发布公告，2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第三期)正式上市，两个品种共发行总额30亿元，票面利率为3.19%和3.49%。

8月2日，珠海华发实业股份有限公司宣布发行2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，规模为5.00亿元，票面利率为4.68%。

短短十余天，众多房企集中并快速发行“住房租赁专项债”，这就不得不让人想去探究其中释放出的信号到底是什么?

房企为何突然集中发债?

包括保利万科在内，今年1-7月已经有10家房企发行住房租赁专项公司债券超过200亿元，同比2020年增长23%。

有媒体报道称，引发房企集中发债这一现象的原因，跟近期保障性住房两个重磅文件有关。

先是在6月29日，发改委出台了一则《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，其中明确提出基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业中包括保障性租赁住房，为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。

再是7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》也就是22号文， 从“全渠道增加保障性租赁住房用地的供给”及“给企业减负”两个方向鼓励企业参与。

相隔数日，发改委和国务院都针对保障性租赁住房发布了重磅级的政策文件。可见，为了发展租赁住房，国家在金融层面的支持力度是全面且深入的。特别是金融企业可发行专项债券，定向支持保障性租赁住房项目，支持企业发行公司债、企业债等，说明政策已经开始向这类项目倾斜。

实际上，早在今年年初，财政部和发改委就联合下发了《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》，通知明确提出了项目应当具备的条件：必须符合专项债券风险管理要求和发行条件，必须是经济社会效益比较明显、群众期盼、早晚要干的政府投资项目，必须是有一定收益的基础设施和公共服务项目;优先安排在建项目，优先安排纳入相关规划的国家重大战略任务项目，要按照项目建设工期和年度建设任务合理提出资金需求。

同时明确提出2021年新增专项债券重点用于以下九大领域：①交通基础设施;②能源;③农林水利;④生态环保;⑤社会事业;⑥城乡冷链物流基础设施;⑦市政和产业园区基础设施;⑧国家重大战略项目;⑨保障性安居工程。

其中与2020年专项债重点投向领域相比，主要就是新增了保障性安居工程领域。监管部门要求，今年专项债券项目不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目，不安排一般房地产项目，不安排产业项目，这意味着2021年专项债可投向租赁住房建设的土储项目。

正是因为在今年的政策红利下，房企迎来了租赁住房窗口期，住房租赁专项债的“绿色通道”被打开。

挂羊头卖狗肉住房租赁专项债曾一度受阻

自2016年6月国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》开始，就拉开了我国全面部署、加快培育和发展住房租赁市场的序幕。

2017年住建部及有关部门选取了北京、上海等12个城市作为住房租赁试点，长租公寓市场迎来长足发展。此后，多城市就住房租赁方面跟进推出相关政策，房企纷纷进入布局住房租赁领域。与此同时，发改委于2017年8月15日发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》中，明确表明相关部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务。住房租赁专项债券由此成为房企融资的一大手段登上历史舞台。

2017年12月28日，龙湖获批发行50亿元租赁住房公司债，成为国内首单住房租赁专项债券，实现了国内住房租赁融资方面的新突破。

在政策的推动下，2018年房企专项债券的申请迎来爆发期，多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金。然而进入2018下半年，情况急转直下，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止，如富力地产拟发行的60亿元私募专项公司债于2018年8月被终止，后有合生创展100亿元专项债券也被终止。

究其原因，主要就是当时这些住房租赁专用债券，并不是全部用于住房租赁项目，很多企业打着长租的旗号变相搞钱，将原本用来建设租赁住房的钱用来还债或者作为拿地的资金，这显然跟国家大力发展租赁住房的初衷是违背的。

专项债重亮绿灯各大房企表现如何?

除去7月的“发债潮”，今年的房企住房租赁债券市场，其实开年就有点热闹。1月和3月就分别发行了48.2亿元和62.27亿元，造就了今年房企发行住房租赁专项债券的两个小高峰。

据统计，房企住房租赁债的发行规模从2018年至2020年分别为98.28亿元、107.17亿元、124亿元，再到2021年仅前7个月就发行超220亿元，整体看来发行规模在逐年增加，但是总量仍然偏小。主要还是由于房企对于住房租赁市场的态度基本以观望为主，目前大力投入住房租赁市场的基本都是龙头房企，比如万科、龙湖等。与此同时，住房租赁债券的加权平均利率自2018年以来也在逐渐降低，从4.97%一直降至今年1月份的3.98%，一定程度上与整体利率水平下降以及政府对住房租赁融资的支持有关。

此外除2020年之外，住房租赁债券的融资成本基本比同期的房企境内债加权平均融资成本低了0.5个百分点以上，由于为住房租赁债的融资期限大多较长，基本都在3-7年左右，因此融资成本相对较低;同时由于万科和龙湖作为房企中长租公寓的两大巨头，也是自2018年以来住房租赁债券发行最多的两个企业，他们较强的融资能力也拉低了住房租赁债整体的利率，这点从最新各房企发行的债券利率可见一斑。

虽然政府对于有能力的房企参与住房租赁市场给予了较大的政策支持，但从2020年住房租赁企业的发展状况来看，房企在住房租赁领域的开拓还是遇到了一些困难。

根据克而瑞发布的2020年中国住房租赁企业规模排行榜，开业规模排名TOP10的企业分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓、碧家国际社区、招商公寓、上海地产城方、佳兆业佳寓、合景泰富、金地草莓社区，但基本上都离企业在2017年左右提出的目标有较大差距。

比如万科泊寓，截至2020年底的开业房源数量约为14.24万间，管理房源数量为19万间，而根据企业在2017年提出的目标是2018年其管理规模就要达到45万间，可见直到2020年万科泊寓也没有完成2018年目标的一半。

这其中固然有初期企业普遍较为乐观以及后来疫情的影响，但更重要的还是因为住房租赁这种业务本身就具有初始投资过高、回报周期过长，竞争较为激烈的特点。

除了在规模发展上遇到难题而不得不放缓之外，房企在已经扩展的长租公寓上也一直面临盈利难题。比如朗诗就在2017年、2018年累积亏损超过2.34亿元后，于2019年将旗下的朗诗寓从上市平台剥离;远洋集团也在2019年将资不抵债的邦舍寓以 “名义代价1元”卖出。

整体看来，由于“租金贷”等套取短期现金流的运营模式已经被证明不可行，因此住房租赁业务的盈利更依靠后期的商业模式和运营能力，只有在保证企业盈利能力的前提下进行规模扩张才能实现住房租赁的可持续发展，而这点却是较多房企有待改善的，因此房企对于住房租赁市场的开发仍在艰难探索中。

政策加持下，长租公寓会否再迎爆发?

目前，机构化租赁企业运营的租赁产品还是以长租公寓为主。但无论是通过自持或者收购物业为首的重资产运营的长租公寓，还是以承租物业为首的轻资产运营的长租公寓，背后都需要丰富而稳定的融资渠道。

2020年受疫情冲击，一些长租公寓“高收低租”“租金贷”等风险爆发，长租公寓市场频频出现“爆雷”，最大原因就是资金链的断裂。为防范风险、规范市场，中央及地方政府不断出台新的政策，一方面给予从土地支持、资金补助、金融支持等六方面的政策支持，充分发挥市场机制作用;另一方面对整个住房租赁行业的管理也更加严格，整个市场进入了调整洗牌期。

有了2018年租赁住房债被多次喊停的前车之鉴，此次重亮绿灯，企业必须得保证大部分的资金用于建设租赁住房。同时，为了鼓励企业的积极性，国家也给企业留了空间，比如万科的募集说明书上就表示，募集资金不低于70%拟用于住房租赁项目建设运营及置换项目贷款，剩余部分用于补充流动资金;华润置地10亿元的债券中用于住房租赁项目的资金也不低于7亿元，守住了70%的安全线;保利地产发行的11.90亿元债券中，8.33亿元拟用于公司住房租赁项目建设，同样稳在了70%。

所以，只要守住70%这条“默契”的安全线，即便只有30%的自主资金支配权，发行专项债券也能缓解布局住房租赁领域房企一定的资金压力，同时反过来更好地推动该领域的快速发展。特别是在当下融资渠道收紧的大形势下，这种融资方式未来将是住房租赁行业发展的一项重要的融资工具。

政策的加持，更多的资金、更多的新玩家以及更具竞争力的公司组织必将源源不断地进入房企系长租公寓市场。多重利好条件的叠加，爆发与否，答案不言而喻。

经历了轰轰烈烈百万规模跑马圈地的竞争赛，也经受了扩张受阻出租率下降只能将项目退还的黯然神伤。希望此次住房租赁专项债券的重启，可以成为房企在住房租赁市场重振旗鼓的重要信号，甚至是新一轮爆发的标志。只不过，这一次的爆发，市场结构将不断调整，具备传统房企、国企背景的长租公寓品牌或将抢占更多市场份额。

行业大势，浩浩荡荡，集体信用需要大家共同维护，时间终会奖励脚踏实地的人。