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广州市场贡献过半销售,越秀地产称已习惯调控

当一些民企减少拿地的时候,国企越秀地产却明显加大了拿地力度。

8月17日晚间,继黄埔之后,广州又一热门区域——南沙也收紧了人才购房政策,广州楼市进入横盘期的信号已经十分明显。

对于广州市场,本土国企越秀地产当属最有发言权的房企之一。8月18日,在越秀地产的中期业绩发布会上,越秀地产副董事长、总经理及执行董事林峰表示,今年广州调控期间暂停了一些预售证的发放,叠加疫情影响,对公司的销售有阶段性的影响。

越秀地产2021年中期业绩报告显示,上半年其录得和合约销售额约为473.8亿元,同比上升26.1%,其中大本营广州贡献的销售额约为265.9亿元,同比增长31.3%,占总销售比例为56.1%。

另据克而瑞销售排名显示,上半年,越秀地产的全口径销售金额和权益销售金额均位居广州市场第一名。

从去年10月到今年4月,广州楼市整体升温明显,在此背景下,调控政策如期而至。在经历了房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来源、人才购房收紧、增值税免增年限延长等调控举措后,广州楼市在5月份出现拐点,开始明显降温。

国家统计局发布的7月份70城房价变动数据显示,广州新房环比上涨0.2%,较6月份的1%大幅减少0.8个百分点,在连续12个月领涨一线城市后,在70城中的排名掉到第48位;广州二手房环比则环比上涨0.6%,与6月持平,但相比1-4月份的超1%的涨幅已降温明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次广州南沙人才购房政策调整,和此前黄埔区政策相似,都对人才购房增加了约束。此次政策出台,体现了政策打补丁做法,打击了“假人才真炒房”的现象,进一步落实房住不炒的导向。

尽管近期调控不断加码,但越秀地产董事长林昭远认为,纵观全国来看,广州市场还是一个非常健康的市场,也是应该可以让开发商赚钱的市场。

“作为开发商,对调控也已经习惯了,要么是控制供应,要么是控制需求。针对广州目前的市场情况,对一二手房市场都从供应端、需求端、价格端进行了适当的安排,我认为还是比较正常的。”

林峰认为,尽管销售受到了阶段性的影响,但总体来看,越秀地产还是有信心完成全年1122亿元的销售目标。

上半年,越秀地产已完成全年销售目标的42.2%。按照越秀地产的供货安排,全年的可售货值大概是1866亿元,完成60%的去化率即可达成目标,上下半年的供货比例为4:6,下半年的供货会比上半年更多。

除了直接对楼市的调控,在土地供应端,广州也是22个集中供地的试点城市之一。而在广州4月完成的首批土地集中供应中,越秀地产成为最大的赢家,一共拿下8宗地块,总拿地金额约为178亿元,新增土储251万平方米。

此次业绩会上,林昭远对所拿8宗地块的情况进行了简要介绍:“总体是是按照原来目标的地块来拿的,有一些是合作或者勾地的性质,所以有几块地是底价成交,我们正在加快开发,有一些地块今年应该就会有销售贡献。”

经历过首次集中拍地后,林昭远总结称,首先还是要选好地,选地的策略很重要,是否符合公司的要求;第二还要预判这块地竞争是否激烈;另外,投资标准的制定,以及对产品、客户定位的提前铺排都很重要,这样投资的精准度才可能会提高一点。

接下来第二批、第三批供地的时候,越秀地产在第一批的基础上,驾驭能力可能会更强一点,希望能够拿到一些更好的、高质量的地块。”

今年上半年,越秀地产通过多元化的拿地渠道新增23幅地块,总建筑面积约为500 万平方米,公开市场方式占比49.1%,约 51%以非公开市场模式获取,其中 TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

越秀地产的土储主要分布于大湾区、华东地区、华中地区、北方地区及西南地区,上半年新进入北京、东莞、宁波、毕节等4个城市。截至上半年底,越秀地产在全国布局25个城市,总土地储备约为2809万平方米,同比增长18.9%,其中大湾区占比约54.6%,广州占比约47.5%。

随着“三条红线”、“贷款集中度管理、“集中供地”政策的陆续落地,中央对房地产行业全局性的管控政策体系正在逐渐补全,房企持续分化,央企、国企的优势进一步凸显。

当不少民企减少拿地的时候,越秀地产这两年明显加大了拿地力度,例如2020年的土地投资支出为410亿元,超出原本的土地预算近110亿元,2021年的土地投资预算约为520亿元,同比增长26.8%。

越秀地产拿地的底气在于其在资金方面具备优势。截至上半年底,越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80 倍,继续保持“三道红线”零踩线山;融资成本也持续降低,上半年的平均借贷成本同比下降26个基点至4.45%。

今年上半年越秀地产还分拆物业管理板块越秀服务上市,上市募得资金约为19.6亿港元。截至7月26日,越秀地产持有越秀服务66.97%股权。

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