易居企业集团CEO丁祖昱曾在《阳侃的茶室》中提到地理位置不再是决定房价的唯一标准。茶室的发起者与主办人金地集团副总裁、华东区域地产公司董事长、总经理阳侃，也认为近几年上海外围区域的投资热情高，但应该更活跃。无独有偶，上海交通大学特聘教授陆铭以第七次人口普查数据，延续了阳侃在四年前的观点。越来越多的人口涌向沿海地区城市群，长江下游的人口规模成为长三角城市群的发展优势。
金地集团作为地产行业“理科生“，一向低调且务实。《阳侃的茶室》作为金地的文化情怀，在今年6月16日全新回归。陆铭作为主讲嘉宾，与阳侃、丁祖昱、金地华东区域地产公司副总经理陈喆，围绕我国城市和城市群的发展侃侃开聊。
斥资百亿 深耕长三角经济圈
金地的拿地策略，抓住了近几年城市群的发展规律。据中指研究院数据显示，2021年上半年50家代表性房企更聚焦核心城市群，在一线及二线城市投资面积占比均上涨。其中五大核心城市群拿地面积占比高达69%，较上年同期增长12.2%。长三角作为后疫情时代率先全面复苏的区域，拿地面积占比达35.4%，较上年同期增长7.9个百分点，拿地金额共计3223亿元人民币，位居四大城市群首位，头部房企更是成为长三角城市群赢家。
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
制图：界面楼市
2015年，金地在上海竞得4宗地块，拿地金额高达61.4亿元。与此同时，金地华东将上海、苏州和南京三个城市作为金地华东的深耕城市，并积极拓展周边都市圈。2018年下半年起，金地开始有计划的布局都市圈，当年成立了合肥事业部，2019年拓展芜湖、扬州，为了实现规模持续扩大，并且分散投资风险，2020年还拓展了苏北片区，2021年在以往的基础上继续拓展了无锡、南通、常州片区，并均在当年实现了项目落地。
从2021年上半年拿地情况看来，金地华东回归上海核心区，积极拓展常州、无锡、南通和苏北四大片区，在做好一二线城市渗透的同时，在长三角区域做了一定程度的城市下沉。据界面楼市统计，今年上半年，金地华东拿地面积占集团总拿地面积的28%，拿地金额占集团总拿地金额36%。截止2021年8月17日，金地华东区域已实现辖内38个城市覆盖。优质地块和土储结构的优化将为金地华东未来业绩增长奠定基础。
数据来源：金地华东提供
图片来源：界面楼市
公开数据显示，在金地布局长三角都市圈后，2016年金地华东营收突破百亿，成为金地区域公司的营收榜首；去年金地华东销售签约金额突破460亿元。其中，上海、杭州、南京、温州等长三角都市圈多个城市的市场排名均位列前十。2020年，上海、南京的单城销售规模双双突破200亿元，进一步分析发现，表现亮眼的销售规模并非偶然。
稳健投拓 踩准拿地节奏
在年初热点城市“集中供地”前，金地去年便已开始加大对热点一二线城市的布局。在2018年房地产整体市场转冷的大背景下，金地华东预测一二线核心城市土地市场存在阶段性下调趋势，在母公司的支持下果断重仓南京，6月28日竞得三幅地块。12月27日，同时斩获上海、南京两幅地块。2019年，先后拿下长三角经济圈热点城市17宗地块。2020年金地新增土储约1657万平方米，其中一二线城市的新增土储占比约66%。充足的一二线优质土地储备量，兼具高安全性和强流动性，有力地支撑金地未来长期的稳健发展。
拿地作为一个项目周期运行的第一步，房企务必审慎。金地华东投资平台对覆盖城市的每一幅地块都进行深度的全方位密切追踪。据金地华东介绍，平台每年可沉淀超1200幅土地数据。以初判600幅地块进行土拍和经营模拟；针对其中参拍的300幅地块，进行更深度的全方位监测评估，确保没有机会遗漏。
2020年6月，金地始终保持理性的投资判断，以29.02亿元拿下青浦区西虹桥地块。今年3月2日，上海市人民政府印发的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，突出强调包括青浦在内的五个新城的建设，突破上海发展的人口和土地约束，逐渐形成以上海为中心的城市群、都市圈。在青浦2035“一城两翼”规划中，西虹桥就是东翼所在，金地无疑再一次踩准拿地节奏。
在第一梯队房企拿地竞争激烈的环境下，金地依然保持稳健审慎的拿地纪律。与此同时，金地更加注重城市布局广度和深度，在规模利润与区域风险防范之间取得平衡。今年前四个月，分别在南京、阜阳、太仓、合肥各竞得一宗地块，六月份集中上海拿地。6月22日，在夺得松江区车墩镇地块两日后，金地连夺嘉定区嘉定新城马陆地块和嘉定工业区南门社区地块，三宗地块均位于五大新城区域，处于利润空间相对较大的区间。
除了在投资节奏上把握宏观周期轮动和金地华东城市全覆盖跟踪策略之外，也依赖于他们的城市投资健康度模型，即“安全性、流动性、营利性”三角模型。三个不同考察点各有侧重，完成度越高，投资价值越高。与此同时金地华东着力打造中台数据分析能力，在评价过程中引入ROIC（资本回报率）作为关键指标，兼顾城市经营能力为考量，对投资项目进行长期且动态的检测、评估和纠偏，确保投资项目在经营过程中的持续高效。去年，金地华东全周期可视化土地投资系统G-Cube全面上线，集数据采集、管理、分析、沉淀为一体，科技赋能实现数据可视化。
值得注意的是，去年“三线四档”靴子正式落地后，金地是少有未踩线的上市房企之一，而大部分房企忙着降档降负债。数据显示，金地一直连续五年保持“全绿档”的优秀成绩，稳健的财务结构支撑金地在拿地上更显从容，金地也一直秉持着理性的投资判断。
转型升级 兼顾城市服务与产城融合
金地集团董事长凌克曾说过：“一家公司如果只能做住宅，是缺乏竞争力的。但是全品类的地产开发并不是金地追求的目标。金地还要能够提供各种各样的社会服务，打造工作、生活一体化的产城融合新城区。未来金地将致力于成为综合性城市服务商，以及成为产城融合新区发展商。”金地依靠地产业务拓宽投资边界，多领域全方面协同合作，提高运作效率，将为城市经济高质量发展全方位输送支撑能力。
金地集团华东区域作为务实的践行者，据金地华东透露内部管理要求落实“投运一体化”，投资与经营联动，即“投资为始，经营为终，以终为始”，即通过优质的投资改善经营指标，良好的经营结果同时也能继续支持投资的信息，拉通投资和运营之间的关系，做到投资标准与历史经营表现一体化、投资假设与经营结果一体化、投资假设与经营考核一体化。
去年6月，金地华东区域成功竞得南京新技术产业开发区四宗地块，首次进入南京高新区板块的金地整合资源推进产城融合。今年7月30日，金地华东携手文峰践行“地平线”行动，成功摘得南通如东地块，联手打造新一代标杆商住综合体。
在产城融合项目上金地秉承理性洞察。近几年，国家大力推进新型智慧城市建设，位于上海闵行的金地威新·达闼人工智能创新产业基地表现出高前瞻性，通过对高精尖企业的引进，实现金地、企业和地方政府的三方共赢。今年4月，金地华东区域与南通沿海开发集团签订战略合作协议，将重点推动城市新片区合作开发，高效推进产城融合。
在“房住不炒”、“三线四档”等宏观政策调控下，全面提升管理能力成为当务之急。凌克指出，房企作为强周期性行业，要对行业运行周期有准确的判断，投资质量成为盈亏基础。其次，要以科学的手段强化运营管理能力，做好纵深城市布局，增强产品竞争力。与此同时，需要坚持审慎的财务政策，坚持长跑思维以保证在复杂的环境下稳健发展。金地华东作为务实践行，整合资源，持续做好综合性城市服务商和产城融合新区发展商，立足核心城市以深耕长三角经济圈。
专题报道：
阅读延伸：
阳侃的茶室 | 几大城市群，到底谁更易把人留住？ | 界面新闻
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