文|市值榜 刘佳

编辑|赵元

8月19日，荣盛发展（002146.SZ）发布了2021年中期业绩报告。

从财报数据来看，“河北王”荣盛发展的业绩表现可圈可点。2021年上半年，荣盛发展实现营收342.24亿元，同比增长30.85%；归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，同比减少14.02%。

荣盛发展营收增长的同时，为何盈利出现下滑趋势？

问题出在高企的成本。今年上半年，荣盛发展营业成本253.8亿元，和去年同期的179.65亿元相比，上涨了41.27%；销售成本11.95亿元，与去年同期的9.21亿元相比，上涨了29.75%。

成本上涨或能从土地价格上升中反映出来。2020年荣盛发展土地平均溢价率达到20%，高于行业水平。值得一提的是，2020年1-3月，荣盛发展于宁波、芜湖竞得两个地块的溢价率分别高达180.5%和120.9%。高溢价项目将陆续于2021至2022年度结算。

根据财报数据计算，报告期内，荣盛发展毛利率为25.84%，同比降低1.98个百分点；净利率为8.49%，同比降低2.38百分点；净资产收益率为5.12%，同比降低10.85百分点。

至于公司毛利率为何下降，荣盛发展副总裁景中华在8月20日召开的2021年中期业绩会上表示：“目前行业整体的利润率都在持续下降，在‘房住不炒’总基调下，未来还会持续下降。”

景中华进一步表示，未来房地产行业已经不能再通过规模扩张来实现高利润了。他预测，公司预计今年毛利率会在20%-25%，未来保持在行业中上水平。

01 “走出河北”

1996年，退伍军人耿建明在河北廊坊市创立荣盛房地产发展股份有限公司。

十年后的2007年，荣盛发展迎来高光时刻，成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。2018年，荣盛发展销售额首次突破1000亿，成为千亿房企之一。

事实上，荣盛发展近年来通过逐步扩张布局，已不再只是偏安一隅的“河北王”。2020年，荣盛发展超额完成了年初制定的1210亿的销售目标，年度计划完成率达105%，跻身全国房企30强。

相较于目前身处水深火热的华夏幸福，可以说荣盛发展做的最正确的一件事便是不断加码环京地区之外的布局，优化土储布局，将“鸡蛋”放在不同的“篮子”中。

截至今年上半年，荣盛发展在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市储备土地资源，总建筑面积3741.25万平方米，可以满足未来2-3年的开发需要。

从拿地结构来看，荣盛发展在长三角、珠三角的布局力度很大，在杭州、徐州、常州、芜湖、广州等地进行了重点布局，投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。

值得关注的是，今年上半年，荣盛发展在长三角城市群的签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过“大本营”河北地区的26.1%。另外，荣盛发展在中西部城市群的签约金额占比为18.8%。

02 “三道红线”融资新规踩中一道

近几年受限购等诸多因素的影响，“金九银十”已黯然褪色，房地产行业迎来白银时代。尤其在“三道红线”融资新规的重压之下，如何活下来成为房企的头等大事，荣盛发展也不例外。

截至今年6月末，公司负债总额为2353亿元，资产负债率80.16%，较期初降低了2.09个百分点。

对标“三道红线”融资新规，截至今年6月末，荣盛发展现金短债比为1.16；净负债率为66.5%，较期初下降13.68个百分点；剔除预收账款后的资产负债率虽然较期初降低2.97个百分点至70.81%，但仍大于70%。

“三道红线”，荣盛发展踩中一条。

业内人士认为，政策与市场仍然面临着不确定性，行业无时无刻不在发生着变化，在这场战役中，“危”与“机”并存，如何将“危”转化为“机”是衡量一家房企抵抗风险能力的标准。

对于荣盛发展来说，“河北王”、“环京房企”的帽子仍未完全摘掉，其能否在今年下半年交出漂亮业绩，仍然存在较大变数。