67岁的合力达董事长罗羽林最近劳心于他们位于成都双流文星镇的“卓越南城”项目改规事宜，他希望两年前夭折的“卓越南城”做开放式社区的规划方案能够通过申请改规落地到项目上来。今年2月，有了政府鼓励推行“开放式社区”的意见后，这一次相比首次报规时稍显顺利。

合力达董事长罗羽林

“打开社区”方案被毙

卓锦南城所在的325亩地块是合力达在2007年通过招拍挂拿下的土地。这一宗上百亩的土地足以合力达在接下来几年中不用担心新增土地储备的问题。怎么来规划设计这一宗地块，是彼时的合力达需要思考的问题。  

2012年前后，合力达开始着手项目的规划设计。这325亩地块是一个方正的矩形地块，按照常规的设计思路，地块分期开发，设置两到三个小区进出口，将5000多户业主集聚在一个小区内，打造成为一个集中式大型社区。

在思考项目的规划思路时，多家设计单位均为此项目做了一套设计方案，合力达的代理合作方提出的一个方案引起了他的注意：这个方案用两条十字道路将项目分为4个独立的组团，每一个组团自成一个小区，有独立的小区进出口，在这个划分四个组团的十字路口，修建商业街区并且对外开放。

罗羽林告诉观察员，他认为将项目分成几个组团是合理的，因为这必须符合每一个组团必须不大于60亩的规范。但是他看到将项目的十字街道口设计成商业街区并对外开放的设计图时，摇了摇脑袋。因为此前合力达开发的50多个项目中，从未做过这样的设计，并且，这无疑会增加物业管理成本。

红色标注部分为“开放式社区”商业街区设计区域

最终罗羽林和罗劼都被说服了。罗羽林算了这样一笔账：商业物业的价值无疑比住宅更大，这样做下来的设计，十字街区大概有3万平方米，加上一万多平方米的临街商业，总共4万多平方米的商业体量对于近万人的小区来说是能够消化的，并且能够满足社区的商业需求。

中维国际董事长谢绍宁也认为，“一般来说成都规划用地规模不超过200米X200米，就是4万平米， 60亩地。那么300多亩的地，可以分成几个小的组团，几个板块之间就会有一些街道，是可以做商业街区的。”

罗羽林还有更多的考虑，“我们发现以前开发的一些楼盘，不少业主在小区内部做经营，开超市、茶馆，但在小区一楼开设这些业态一定会影响到二楼的住户。所以分成个组团的首先相对独立，这样可以尽量减少社区底商，避免影响低楼层住户。”

所以在销售住宅的时候，合力达在商品房买卖合同中就有约定，“买受人同意在小区四个相对独立的组团内，不得做除住宅性质以外的任何经营业态，包括超市、茶馆等。”

一套将项目十字路口设计为商业街区，并将这个街区对外开放的规划方案提交到了相关部门，令罗羽林意外的是，这个规划方案始终没有被通过。他们得到的回复是，“不能搞开放式小区，开放式社区会很混乱。”也因此，卓越南城在报规程序上前后耗费了很长一段时间。

辗转之中，合力达在取消了开放式商业街区设计后通过了规划方案审批，项目很快进入施工进程，卓锦南城项目在2015年11月开始正式动工，并于今年3月首次开盘。做开放式社区的想法，只能搁置一边。

奔走重提旧案

就在项目刚要开盘之前的2月，全国上下却掀起了一场关于做“开放式社区”利弊的大讨论，这源自于2月6日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中，“原则上将不再建设封闭住宅小区”与“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”两条意见鼓励将社区打开，这立马引起了罗羽林的注意。

由于此前做开放式社区的方案没有通过，罗羽林的确心存遗憾。这一次颇为意外的“推掉围墙，鼓励社区开放”的意见却由中央国务院提出来，罗羽林再次看到了重提原先设计方案的希冀。

“其实开放式社区是针对大项目和以后的小区规划，有条件打开。我们的项目也完全具备这个条件。”罗羽林说。

于是很快地，卓锦南城的项目团队再次重新提出了做开放式社区的方案，并提出设计变更的申请，这一次似乎比第一次提出方案之时，显得要顺利一些。

再次提出做开放式社区的罗羽林也得到了来自相关部门人士的提醒：目前开放式社区的实践比较困难，因为99%的开发商声音都是反对的。合力达反而要做这样的社区，大有独木行舟的意味。

那么，关于开放式社区最具争议性的一点——安全，卓锦南城又将怎么解决？罗羽林告诉观察员，由于项目将整个地块分为四个组团，因此这四个住宅组团是相对独立的，小区内也与业主签订协议禁止经商，以保证小区内的居住单一性。

也就是说，这四个组团有分别单独的门卫来保障业主安全。在项目的十字街道布局商业街区，这个街区对外开放，同时也允许通车，相比“封闭式”设计方案，开放式社区方案无疑会增加物业成本和管理难度。

相对集中的商业配套呈现于项目核心位置，并能为业主提供集中的商业配套，有利于培养片区的商业物业升值。按照原有规划的设想，将商业街区做在小区中心地段并对外开放，这还会提升项目的商业价值。

但谢绍宁分析目前的商业内街发展现状认为，“现在很多商业内街运营困难，目前开放式社区概念要实践有难度，尤其要思考后期的招商运营和管理的问题。这对开发商资源聚合能力和商业管理能力有要求，会有一定的挑战。”

贝氏设计总经理贝月森认为合力达做开放式社区的核心还是为了提升商业价值，“按照他们做开放式社区的规划方案，卓锦南城会变成4个小区，这样管理岗位更增加很多，物业成本也会增加，提升商业价值这并不是唯一的方式，并且会影响住宅项目的安静和公共绿地，需要综合评估。”

这是在鼓励做开放式社区后，双流首个主动提出做开放式社区的项目，审批程序更为繁复，罗羽林告诉观察员，改规方案得由市规划局上报省建委。尽管麻烦了些， 67岁的罗羽林仍想大胆地做一次不同以往的项目，最近，他还在为改规事宜积极奔走……