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金茂拆分物业上市,主打高端物业管理

金茂物业的大部分在管项目位于一、二线城市

图片来源:图虫创意

近一月来,上市公司密集披露半年业绩,几家欢喜几家忧时,房企分拆物业板块上市热潮仍在继续。

8月31日,中国金茂(HK:00817)全资子公司金茂物业向港股递表,拟主板挂牌上市,中金公司和汇丰担任联席保荐人。

招股书显示,截至2021年3月31日,金茂物业的在管总建筑面积为1810万平方米,包含67个住宅项目及34个非住宅项目。合约建筑面积约4130万平方米,涵盖中国22个省、自治区及直辖市的45座城市,其中71.4%位于中国一二线城市。

与众多物业上市公司相比,金茂物业的规模略小。在区域布局上,金茂物业重仓华东区域,在管面积占比达47.2%,对应在管项目50个;华北、华中、华南、西南等四个区域则整体均匀分布;2020年始其业务布局首涉足西北区域,目前在管项目有1个。 

近三年,金茂物业的营收和利润在持续增长。营收由2018年的5.75亿元增至2020年的9.44亿元,2018年至2020年的复合年增长率为110.0%。整体毛利由2019年的1.51亿元增加55.0%至2020年的2.35亿元。整体毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%,

2021年一季度,金茂物业实现营收3.21亿元,同比增长67%;实现净利润0.15亿元,较2020年同期净亏损0.16亿元实现正增长。其中,来自物管服务的营收占比57.7%,非业主增值服务占比33.7%,社区增值服务8.6%。

值得注意的是,金茂物业的净利率有待提高。招股书显示,2018年-2020年,金茂物业分别实现总营收5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元;净利润分别为0.18亿元、0.23亿元、0.77亿元;同期对应的净利率3%、2.9%、8.2%,今年一季度为4.6%,均与2020年15%的行业水平存在较大差距。

招股书显示,金茂物业在上市前的股东架构中,中国金茂(00817.HK)为其控股股东,持有100%的股份。管理层方面,金茂物业董事会主席为江南,负责就整体发展制定业务策略及提供指导;首席执行官为谢炜,首席财务官为周立烨。

与众多从房企分拆而来的物企相似,作为中国金茂的全资子公司,金茂物业与母公司的业务往来密切。2018年-2020年,金茂物业物业管理服务收入中来自金茂集团及中化集团开发的物业分别占比92%、93.3%及92.5%。

从业务线来看,虽然仍为物企“老三样”,但主打高端物业管理的金茂物业所收取的物管费高于行业均值,尤其是其发展较快的非住宅业态,包括商业物业(如写字楼及购物中心)以及公共和其他物业(如学校、政府设施及其他公共空间)。2020年其非住宅物业的平均物管费为19.7元,为行业均值的3.9倍。

在非住宅物业项目的发展与中国金茂近几年拓展城市运营业务线有关,截至目前,金茂物业已为金茂集团的19个城市运营项目订立了前期物业管理合约,这些项目包括了上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合。

在房地产调控和去杠杆的双重压力下,房企分拆物业板块业务单独上市,在融资、业务拓展方面均可带来利好。

就在金茂物业递表的前一天,苏州一家小型物企苏新美好也向港交所递交了招股书,虽然其2020年总收益为苏州最大的物业管理服务公司,但体量仍旧较小,在管面积约为660 万平米,其99.4%收益来自苏州,且大幅度依赖母公司苏高新集团。

在2022年1月港交所上调主板上市年度溢利门槛之前,中小型物企还在与时间赛跑,抢抓最后的窗口期。

近期物业企业在资本市场的估值也出现了较大波动。

7月23日,住建部等八部门联合印发《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,其中提出将整治物业服务市场。整治重点涉及对物管公司未按合同要求提供服务、违规收费、侵占共有空间收益、拒不退出服务项目等多方面不合规行为的整治。

通知发布后,港股物业板块多家物企股价集体下挫。7月23、26与27日连续3个交易日,包括碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活与融创服务等龙头物企在内,大部分物业股均出现较大程度下跌。

8月份,在物企集中发布中期业绩,整体盈利向好,物业板块股价逐渐恢复。据乐居财经研究院统计,截至2021年8月31日,已发布上半年业绩报告的48家港股物企,平均毛利润约5.22 亿元,平均毛利率约为31.4%。

可以看出,物管板块以其轻资产运营的优势,行业毛利率表现较房企更为稳定。据Wind数据,申万房地产行业披露了上半年业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%,较去年同期减少了4个百分点,近4年来首次跌破30%。

但港股市场分化明显,近一半的物企毛利率未超过平均31.4%的水平。银城生活服务、中海物业、浦江中国,三家物企的毛利率不足20%。

不过,港股市场对物业的估值仍旧较高。据从今年上半年新登陆港交所IPO的物企情况来看,平均首发市盈率仍然达到了27.5倍,保持市场高位;认购上,绝大部分物企也都获得了足量的认购,热度不减。

资本市场的态度也继续助推物企的上市潮,据界面新闻统计,目前已有49家物业成功赴港IPO后,仍有25家物企已递表等待上市。

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