记者丨闫桂花

中国房地产市场迎来了“沃尔克时刻”？房地产将拖累中国整体经济比预期更快滑坡甚至“硬着陆”？

在某地产公司流动性危机越演越烈之际，上个月底野村证券首席经济学家陆挺等提出的上述问题，再次成为关注焦点。

在8月24日发出的报告中，野村证券经济学家称，被互联网、教培等多行业的大改革吸引住目光的投资者可能忽略了房地产管控给宏观经济带来的风险。考虑到政府为平抑房价而不惜牺牲短期GDP增长目标的强烈决心，房地产风险或成为拖累中国经济比预期更快下行的一个转折点。

对此，澳新银行经济学家9月10日发布报告反驳，这种“警告”夸大其词，并暗示其有哗众取宠之嫌。报告称，去年疫情导致封城、经济停摆，可被视为对中国最极端的一种经济测试，因此不太可能出现比当时更糟糕的情形；而且居民对房地产的需求依旧强烈，宏观经济大环境也不同于2012-2015年期间。相比政策的收紧，澳新认为，美联储即将收紧刺激政策对中国开发商的负面影响可能会更大，因此，他们的结论是，“没有大空头，但有小冲击”。

“沃尔克时刻”指的是，类似1970年代前美联储主席沃尔克为遏制通胀突然加息20%的巨大政策变化。沃尔克这一举措尽管放缓了通胀步伐，但却带来了意外的后果，包括失业率飙升。

双方观点交锋主要集中在两个方面，一是针对房地产领域的调控给整个经济体带来的冲击会有多大；二是对整体中国经济走势的判断。

野村强调，此轮房地产调控力度空前，而且可能没有回旋余地。一方面，房地产是导致中国贫富差距扩大的根源所在，在“共同富裕”大旗下，至少眼下政府似乎愿意牺牲部分经济增长的稳定性来遏制房价，从而遏制贫富差距扩大；另一方面，高房价也是阻止人们生育意愿的“三座大山”之一，而生育率低迷是中国目前面临的除贫富差距和中美竞争外的第三个主要问题。

因此，报告称，相信政府此轮对房地产的管控，其决心将超出以往，也就是说，过去十年来所熟知的模式——“经济好的房地产紧一紧，经济不好的时候就松一松”这种以房地产作为宏观调控工具的操作或将成为历史。不仅如此，此轮对房地产的管控触及房地产公司的根本——与银行的资金往来。从去年底开始实施的“三道红线”对房地产公司的融资、负债规模做了严格的限制。

“我们这一轮的房地产调控是史无前例的，并没有留退路，并不会轻易改变目前调控的态势，这整个中国经济的影响的将会是不小的。”陆挺在日前一个论坛上表示。

但在澳新银行经济学家看来，这种看法低估了房地产领域的韧性。尽管并没有否认中国政府调控房地产的决心，但他们认为，中国目前的房地产状况跟2012-2015年期间比较类似，最重要的是，中国居民房地产的需求依旧稳固，这种需求将支撑房地产市场，同时也会帮助支撑财务状况脆弱的房地产开发商。

他们也承认，因为不再有廉价的融资渠道，一些开发商将面临财务压力，尤其是高负债实体，但是，考虑到中国监管已经从宏观审慎转向微观审慎，而且监管机构对主要房地产开发商的财务状况有了更深入的了解，更何况，清理高负债实体的行动实际上早在2018年就已经展开，监管机构之间的行动也更为协调，所以，类似2015-2016年那种股灾的情况不太可能再现。

对房地产的看法也影响了双方对整个宏观经济的判断。野村证券经济学家强调了房地产在整个经济中的重要作用。在先前提到的论坛上，陆挺表示，房地产这个行业在中国经济中间比例为12.3%，加上上游下游大概是在16.4%左右，如果算上土地购置费，房地产行业为中国经济的贡献占比在25%左右；其次，税收方面，中国政府44%的收入来自跟房地产和土地相关的这个领域；信贷方面，从存量银行贷款的角度来讲，占到了30%；而从新增贷款的角度来讲，在过去6、7年里，很多时候超过40%，有几个季度甚至超过了50%。

因此，作为中国经济的最大贡献者，房地产领域的下滑，叠加疫情影响，对整体经济的影响可能会很大。

澳新银行经济学家的语气更为乐观。他们在报告中表示，尽管8月经济数据如服务业PMI疲弱，但不乏部分性复苏的迹象，比如8月贸易数据好于预期，因此中国衰退的可能性依然很小。“中国的长期增长是在逐渐放缓的，但把这种预期的放缓描述为‘硬着陆’，我们认为是一种夸大其词。”

澳新银行的报告还强调，中国去年春天因疫情带来的封锁可以被视为一种极端的“经济测试”，第一季度GDP萎缩6.8%，而房地产和整个经济体的放缓，无论如何都要好于彼时的情形。哪怕在2020年第一季度的封锁期间，政府也很好地防范了资金的短缺，相信目前政府也有足够的工具和手段来应对当前房地产的收缩。

陆挺还表示，过去几个月，疫情在珠三角和长三角发生了两次爆发，对中国的消费、服务业和物流产生了非常明显的影响，未来半年、一年里，我们所面临的的风险可能是上升的；不过澳新银行在此前另一份报告中指出，到本月底中国的疫苗接种率将达到80%，从而实现群体免疫。按照此前几波疫情的节奏来看，接下来随着疫情压力减缓，增长势头有望复苏。

尽管在上述观点上存在分歧，但两家机构的经济学家都一致认为，部分负债率很高的房地产开发商将面临严峻压力，只是野村证券将这一压力主要归咎于房地产的收紧政策，而澳新银行则在报告中指出，美联储即将开始的缩减刺激政策的措施才可能是更大的风险所在，因为这将增加很多持有大量美元计价债务的房地产开发商的偿债压力。摩根斯坦利数据显示，今年到8月中旬，中国房地产公司共违约了62亿美元高收益债务，比前12年加起来还多了大约13亿美元。

另外，对比双方的判断，近期经济增速放缓也在一致预期之内。尽管野村证券在报告中用了“沃尔克时刻”这一极具冲击力的表述，但在对此做解释的时候，报告加了一句，沃尔克突然加息，“尽管（导致）美国经济在1980-82年出现了严重衰退，但他为1980年代和1990年代美国经济的长期扩张做好了准备。”也许，这才是这一轮辩论中更值得关注的焦点。