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成都华府板块3.0+ 容积率成标配,高峰后回归沉寂

土地供应急速减少,板块内项目价格难涨,被称第二个“大源”的华府板块显然并未按照业界所预期的那样发展。

2012年前后,持续的土地供应让华府板块吃到了甜头,开发商蜂拥而至,3.0以上容积率成为板块内多数项目的标配,刚需特征明显。仅仅四年后的现在,华府板块的激进做法似乎已经尝到苦果,土地供应急速减少,板块内项目价格难涨,被称第二个“大源”的华府板块显然并未按照业界所预期的那样发展。 

疯狂的土地  量价大起大落

2012年以前,华府板块所在的区域范围内,仅有通瑞月光湖及棠湖柏林城两个项目。而目前,板块内已云集了保利、中信、九龙仓、国嘉、中铁八局、铁投、德商等品牌开发商,这样的一个品牌开发商云集的区域,正是始于2012年一连串的土地集中入市。

时间回溯到2012年11月,华阳土地迎来7连拍,合计1278.7亩土地成功出让,其中4宗华府板块土地达到729.4亩,华府板块作为新兴刚需板块初步成型。

中成房监测数据显示,2008年—2016年之间,华府板块累计推出24宗土地,成交17宗,出让面积达到2553.09亩,成交均价为286.57万元/亩。

以2012年为时间节点,2012年之前华府区域土地出让处于量价齐低的状态。2012年开始华府板块土地成交总量以及溢价均开始飙升。2012年成交均价达到1306元/㎡;2013年华府招拍挂出让土地6宗,成交面积550.96亩,虽然成交面积不及2012年,但平均溢价却达到46%,楼面地价也突破1500元/㎡,达到1852元/㎡,较上一年上涨了546元/㎡。

2013年之后市场急转直下,2014年华府供地4宗,仅成交1宗,成交价为195万元/亩,楼面价回落到488元/㎡,楼面价回落到2010年以前的水平,而这之后的2015年—2016年5月,华府地块均以挂零收场。

高价拿地之后,一些拿地的房企发现了与最初设想的差距。以中铁骑士府邸为例,项目拿地之时,楼面地价为3412.48元/㎡,而截止2016年5月,该项目成交均价为6023.8元/㎡,土地成本占据近一半,与最初业内人士预测的8000元/㎡的销售预期相差甚远。

截止于2016年4月区域项目去化情况

中指院监统计区域14个在售项目显示,截止今年4月,华府区域项目成交均价也仅仅为6113元/㎡,2012年—2013年高价拿地的项目,注定成为华府激进中的牺牲品。

土地容积率标配3.0+

华府板块形成之初,本应顺延大源板块的开发节奏,成为大源升级补充。

“从区位上讲,华府板块直接承接城市中高端定位的大源板块,共享区域大型基础设施配套,如欧尚和伊藤等大型商业设施以及锦城公园等绿化和文体娱乐设施。除此之外,华府板块东侧的南湖度假区为华府板块提供了更多的购物和休闲娱乐选择。”西南财经大学经济学院副教授刘璐表示,优越的自然资源和区位优势,本可以让华府成为另一个大源。

事实上,自然资源正是华府接棒大源的最大优势。除了华府板块东侧已经基本成型的6000亩南湖度假区外,锦江与江安河穿流而过,大源区域的大源中央公园,以及规划中的滨河公园、体育公园、大型湖泊公园等,在华府板块内早就呈现的核心区域已经拥有一湖两江五公园的资源优势。

优越的自然资源,本可让华府发展形势一片大好。2012年在华府华府板块拿地的开发商也曾对媒体表示,多数项目指标规定容积率在3.0,这意味着以刚需、改善为主要对象的华府板块的整体居住舒适度大大高于其他板块。因此在华府板块起势之初,就有业内人士断言:“用别墅的资源和环境修经济型住宅,这个区域不火才怪。”

然而2012年—2013年华府土地集中供应时期,供应土地容积率多数在3.0—6.0之间,较高的容积率让华府项目只能定位于高层刚需项目。并且华府崛起之时正值市场调控,“华府板块的崛起时机可谓生不逢时,‘史上最严调控’期让华府板块的众多开发商们不约而同的选择了刚需和首置的市场定位。”刘璐称。

中成房业监测数据显示,2012年—2016年华府在售项目110㎡以下面积段新增供应1653689㎡,占新增供应的80.6%;110㎡以上面积段新增供应396059㎡,仅占新增供应的19.4%,企业多选择了刚需走量产品。同时在110㎡以下面积段在2012年—2016年间去化1249328㎡,占总销售量的83.4%,消费者认可的产品也以刚需为主。

“其实区域还是有改善产品项目,只是目前开发商考虑地价和去化,首先推的产品都是刚需产品。”四川中原地产顾问事业部总经理赵忻介绍,中信城项目在规划设计之初就考虑了改善类产品,以及保利叶语也考虑过低密产品,只是并未获得消费者认可。

刘璐分析称,“换个市场环境,这里也许是豪宅和高端项目扎堆的地方。”但目前区域已经成为众多新兴刚需板块之一。

新兴区域通病 配套成硬伤 

新兴区域通病,毫无意外的在华府板块上演,只是华府的表现更为惨烈。观察员近日实地走访华府板块发现,区域冷冷清清配套全无,仅见的车辆也是楼盘行销队伍,一些售楼处甚至半天也见不到一位购房者。

事实上,作为天府新城6大居住片区的华府板块规划的交通便利,通过华府大道、剑南大道南延线等都能快速直达中心城区,虽然交通路网目前已经定型,但是仍有部分道路未修通。地铁5号线以及规划中的轻轨距离呈现都尚需时日。同时,观察员发现,由于区域入住率极低,公共交通方面,目前华府板块只有少量发车频次较低的郊县公交,部分项目难于乘坐公共交通直达。

路网基本成型 但尚有部分断头路

另外,商业配套方面华府板块也严重匮乏。按照规划,区域内有大量服务于居民的社区商业,但实际上开发企业都不约而同的选择了先开发住宅部分,如中信城的法国风情商业街、宏达世纪丽景配套的50万方商业、德商华府天骄配套商业等都尚未呈现。

正如高策新源市场拓展部总监叶强所言,有人才会有商业,即便是华府现在已经修起来了,但是入住率还是比较低,装修到入住也还有一个过程,有市场之后商业才能发展起来。“但是现在区域的商业配套没有发展起来,造成居住不便,愿意入住的就人就少,而入住的人少就更让商业配套发展不起来,形成恶性循环。”刘璐表示。

同时,区域教育资源以及医疗配套等都远未呈现,随着区域项目陆续交房,区域业主对于教育、医疗、购物的需求也将逐步提升,仅仅依靠远在大源的欧尚、伊藤显然不太现实,商业、教育、医疗配套成为区域急需解决的问题。

配套缺乏使得区域项目在销售之初多选择以价换量的销售方式,2014年市场最为严峻时,区域掀起一波价格战。以德商华府天骄为例,自2014年3月开盘到9月,项目的成交备案价格为7907元/平方米,但在2014年10月价格出现明显的下降,以5500元/平方米的备案价格持续至2015年5月,销售价格已经接近成本价。

即使目前整体市场已经进入回暖期,但华府依然在低价中挣扎。最新数据显示,区域在售楼盘备案均价在4990元/㎡—7593元/㎡,整体备案均价仅仅为6113元/㎡,按照华府24宗出让土地平均楼面价1226元/㎡计算,加上建安成本,以及营销推广成本,价格已经接近售价,以价换量牺牲的必然是成本。

“城市发展应该按照市场规律,城市扩张应该有秩序的进行,而不是所谓的跨越式发展,区域发展速度慢有慢的优点。”叶强针对华府板块现状解释到,目前华府以及临近华府区域新的动向,也可以看做华府已经向第二阶段过渡,从纯粹新兴刚需板块开始向刚改过渡。

赵忻也认为,相比于中心城区,新兴区域成熟时间相对较长,麓山板块也是发展近10年才逐渐走向成熟,而华府板块成型也才短短4年,华府成熟还有很长的路要走。

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