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分化显著!有房企半年近乎花光了全年拿地预算,有房企谨慎拿地土储降幅超10%

扩张还是收缩,坚守还是下沉,上半年各家企业依据自身状况和未来发展规划初步交出了答卷。

文|地产深度报道

中报季刚刚落下帷幕,国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发,拨开数据迷雾,揭秘市场行情变化和融资环境收紧双重压力下房企的生存变局。

作为业绩持续增长的基石,土地储备的多少意味着房企是否有充足的后备土地可供开发,对于后续未来房企的发展有着至关重要的作用。然而土地储备过量也意味着企业可能有较多资金沉淀在土储上,如若布局不当,或将损失惨重。

从融资端精准调控再到土地供应“两集中”,房企们皆面临着前所未有的变化,这些变化是机遇,亦是挑战。扩张还是收缩,坚守还是下沉,上半年各家企业依据自身状况和未来发展规划初步交出了答卷。

本篇《50家典型房企土地储备总量和新增土地储备》,旨在探究房企阶段性土地储备变化及投资策略变革。

增速均值10.42%

亿翰数据显示,2021年上半年50家典型房企土地储备总量为34.45亿平方米,较2020年末的32.57亿平方米增长5.8%,增速平均值为10.42%。

50家企业中,有37家房企土地储备总量呈现不同程度的增长,占比为74%。

增幅在10%以内的有22家,这其中就包括土地储备总量位居第一名、第二名的碧桂园及融创。

自2020年上半年公司土地投资权益规模收缩至近年最低后,碧桂园今年同期的新增土地投资金额及投资建面开始反弹增长。上半年,碧桂园新增土地投资项目219个,预期权益建筑面积2643万平方米,权益投资金额为884亿元,分别同比增长18.3%和14.7%。

融创上半年新增权益土地储备建面则达到1708万平方米左右。其新增权益货值约2135亿元,权益拿地销售比为37.9%。截至报告期末,融创拥有土地储备2.78亿平方米。

增幅超10%的企业有15家,这部分企业投资力度较大,土地储备增长也较为显著,如建发国际、绿城中国、越秀地产、德信中国等。

上半年,建发国际集团的土地储备较2020年增长46.81%,这一增幅甚至将保利、绿城、越秀等房企甩在身后。截至6月末,该公司在国内及澳洲共有193个项目,并新进入南昌、宁波、温州、徐州等17个城市,总可售货值较2020年末增长47%至3133亿元。

建发国际管理层在近期召开的中期业绩会上表示,受土地市场地价较高影响,建发国际在集中供地中拿地不多,“预计下半年将根据销售周转和市场情况适度补充土储。”

绿城中国的增速则为18.8%。公司上半年于宁波、北京、天津、扬州、西安和长沙等9城的集中供地中有所斩获,其在31个城市新增项目67个,总建筑面积约1186万平方米,权益拿地金额740亿元,拿地销售比已超过40%的监管红线。

大手笔拿地也使得公司全年拿地预算告急。据此前透露,绿城中国全年拿地预算为800亿元,740亿元的权益拿地金额已经达到全年预算的92.5%。

除上述企业外,上半年亦有部分房企投资趋于审慎,投资力度继续收缩。数据显示,报告期内共有13家企业土地储备总量较2020年末有所下降,占比为26%,其中合景泰富和新力上半年仅新增2宗地块和5宗地块,土储相较去年减少5%以上。

降幅最大的是世茂集团和首开股份,其分别以10.91%和13.02%的降幅排名尾端。

维持去年下半年以来的谨慎态度,世茂集团今年上半年投资节奏继续放缓,期内新增土储面积301.2万平方米,同比大幅减少75.6%,期内世茂集团的拿地款同比缩减69%至200.65亿元,全口径拿地销售金额比从去年同期的0.59明显放缓至0.13。

截至6月末,该公司土地储备总量为7283万平方米,较2020年末的8175万平方米下降10.91%。业绩会上世茂集团总裁许世坛透露,公司下半年的投资策略暂时没有变化,“还是很理性”。

首开股份的整体投资力度同样偏保守,公司土储总量较去年下降13.02%至2101万平方米,也是50家典型房企中降幅最大的企业。

其上半年新增土储建面81.5万平方米,较2020年同期下降45.7%,面积投销比为0.4,低于其历年水平。由于北京实行集中供地,首开股份的投资重心也在京内,京内新增土储占比为69%,这一指标在2020年全年尚且只有28.3%。

亿翰智库认为,从存续比来看,目前大部分企业土地储备总量处于较为合理的区间,“大部分企业的存续比在3-5年间,土地储备总量既能够保证未来一段时间的开发,又不至于占用过多资金。不过也有一些企业存续比较高,在7-10年之间。”

​投资力度分化

尽管上半年大部分企业均保持着一定的投资力度,但企业间的分化也颇为明显。

具体来看,绝大部分企业面积投销比均在0.5及以上。在此基础上,以1为分界线可以分为两个阵营,两个阵营的企业数量基本相当。

在首批集中供地的推动下,一些企业抓住机会积极扩储,2021年上半年投资力度达到了近年来的高点。越秀地产、德信中国、中交地产等企业2021年上半年扩储力度较大,面积投销比均超过2。

企业规模方面,投资力度的分化在头部和中型企业中仍然存在,而几家小型企业面积投销比均较高。

除力度外,分化还体现在投资区域的布局上。包括龙湖集团、绿城中国、合景泰富在内的部分房企坚持深耕高能级城市,而如金地集团等企业则选择适当下沉。

2021年上半年,金地集团的下沉更为明显,三四线城市投资额占比达到41%,较2020年同期上升8个百分点,为近年来的最高点。

亿翰智库预计,由于企业投资整体趋向审慎,未来企业土地储备增速整体将放缓。

同时,由于布局旧改项目的企业倾向于加快货值转化,因此不涉及太多大拆大建业务且旧改储备量大的企业,未来的土地储备和销售规模增速应该会有明显增长。

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