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延发财报、流动性风险加剧,鑫苑置业评级遭下调

作为在纽交所上市的房企第一股,鑫苑置业今年上半年亏损了4.3亿元。

鑫苑置业董事长张勇。图片来源:鑫苑置业官网

出于对资金流动性风险的担忧,美股上市房地产公司鑫苑(中国)置业有限公司(NYSE:XIN,以下简称鑫苑置业)连续被下调评级。

9月23日,评级机构标普将鑫苑置业的长期主体信用评级从“B-”下调至“CCC”,展望为负面。同时标普还将该公司存续美元债券的债项评级从“CCC+”下调至“CCC-”。

标普下调鑫苑置业评级的主要原因,是该公司原定于2021年4月30日发布的2020年财务报告迟迟未能发布。2021年一季度报告和半年报也未按时发布。

今年6月26日,评级机构联合资信在最新的一份债券评级报告中指出,鑫苑置业未能及时披露2020年年报是受到旗下物业公司鑫苑服务2020年全年业绩受到延迟审核和披露影响。

据界面新闻了解,这也离不开鑫苑置业内部相关问题。而鑫苑置业始终未对延发年报原因予以回应。

当下,延发年报的不良影响正在发酵。

标普指出,由于拖延发布年报,该公司违反纽约证券交易所规则的风险正在上升。纽交所仅同意鑫苑置业从5月中旬起延期6个月提交2020年年报,目前距离11月18日的截止日期已不到2个月。

如果年报进一步延期,那么鑫苑置业财务透明度和治理状况将遭到损害,融资、再融资难度也会进一步增加。银行为了保证在建开发项目有足够资金坚持到完工,将进一步限制鑫苑置业对现金的使用,从而使其无法偿付的风险进一步增加。

此外,标普还指出鑫苑置业流动性稀薄,不确定其能否至少部分利用自有资金偿还今年10月份到期共计2.29亿美元的境外优先债券。

鑫苑置业最晚一份财报显示截至2020年9月末拥有现金余额70亿元左右。如果扣除受限制现金以及旗下上市地产公司的现金,剩余部分可能不足以覆盖短债余额。

若鑫苑置业未能偿还10月份到期的境外债券,或公布标普视为折价置换(distressed exchange)的置换要约或重组方案,那么标普可能会将该公司评级下调为“SD”。

此前的9月3日,评级机构惠誉也将鑫苑置业的长期外币发行人违约评级从“B-”下调至“CCC”,并将该公司的高级无抵押评级及其未偿债券评级从“B-”下调至“CCC”,回收率评级为“RR4”。

惠誉下调鑫苑置业评级的主要原因也与标普类似。惠誉指出, 鑫苑置业2021年10月到期2.29亿美元债券的再融资风险上升,且公司内部治理存在弱点,后者体现在一再推迟公布经审计的财务报告。而延发年报将削弱投资者对其及时披露财务数据的信心,并对其信用状况产生了负面影响,离岸债券再融资计划的拖延就证明了这一点。

作为房企纽交所第一股,鑫苑置业这几年发展并不顺遂。尤其是在疫情重挫、房地产行业金融管控及市场降温的这两年,房地产行业销售集中度整体回落,房企销售额从主动扩张进入被动式增长,不少公司甚至陷入资金流动性危机。而鑫苑置业在收益、财务甚至是内部治理上表现均不理想。

尽管鑫苑置业未发布2020年及2021年上半年财务报告,但在债券报告中,可以窥见这家公司经营确实陷入一定的困境。

根据鑫苑置业债券2021半年度报告,公司收入22.35亿元,毛利率17.83%,利润总额为-4.30亿元。

根据上述报告,鑫苑置业毛利率较上年同期下降主要原因为确认收入项目较少,且为了加快去库存,销售了较多的毛利率较低尾盘项目和车位。

在财务方面,截至2021年上半年末,鑫苑置业有息借款总额134.43亿元,其中短期有息负债35.39 亿元;有息负债余额 29.80 亿元,均为公司信用类债券,其中共有6亿元公司信用类债券在未来一年内面临偿付。

鑫苑置业土储布局的核心区域为郑州区域、山东区域、京津区域和上海区域。截至2020年底,该公司土地储备(尚未开工的项目)规划建筑面积141.39万平方米。

除了指出鑫苑置业没有用于债券再融资的足够资金,惠誉还认为现金偿债将限制公司维持营运资金和补充土储的能力。据界面新闻不完全统计,鑫苑置业去年在招拍挂市场购置2宗土地,今年仅购置了一宗土地。

当前,楼市面临全面降温,房地产金融管控也未见放松迹象。在楼市并不明朗的后续,若鑫苑置业销售不振、融资渠道收缩,或偿还到期债务导致现金大量消耗,那么其流动性状况将会进一步恶化。

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