在40个主要城市中，今年房价上涨仍然是主流：9月份，新房价格环比上涨的城市有25个，环比涨幅最高的为1.24%。和去年末相比，到9月份，今年以来房价下跌的城市只有哈尔滨一个（-1.17%），在上涨的39个城市中，涨幅最高的是徐州（8.53%）、西安次之（7.71%）。

对于二手房，9月份挂牌均价环比下跌的城市有7个。如果和去年末相比，到9月份，今年以来二手房挂牌均价下跌的城市有9个（部分城市是因为限价政策）；一半城市二手房挂牌均价上涨超过5%，有12个城市挂牌价超过10%。

新房库存不足和去化周期过长的问题并存：在上述40个城市中，截至9月末，去化周期在12个月以上的有14个城市（其中18个月以上的有8个城市），在8个月-12个月之间的城市有12个，去化周期小于8 个月的城市有14个。

去化周期用来反映房屋供需情况，一般认为6-12个月为合理区间，过短意味着供给短缺，过长意味着供过于求。

过半城市收缩住宅用地的供应，25城楼面均价同比上涨：前9个月，住宅用地供应面积同比增速下降的城市有27个，占比67.5%，其中，同比减少一半以上的城市有8个。从成交来看，前9个月成交的住宅用地面积同比下降的城市有31个，占比77.5%，其中，同比减少一半以上的城市有12个。前9个月成交住宅用地溢价率超过20%的城市有13个。

有25个城市楼面均价同比上升，其中，有20个城市楼面均价同比涨幅超过10%，其中13个涨幅超过20%。所谓楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，在一定程度上反映了销售时每平米单位价格中包含的土地成本。

各城市购房压力差异显著，相对于当地收入水平，大多数城市房价明显过高：在上述40个城市中，2020年房价收入比没有低于6倍的，最小的长沙为6.2倍；房价收入比超过10倍的城市有32个，占比80%；房价收入比超过20倍的有四个，其中，深圳房价收入比高达39.8倍，上海、北京、厦门依次为26.2、23.8、23.1倍。

所谓房价收入比是指，家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般认为3-6倍为合理区间。

各城市对土地财政的依赖程度总体上较高，但城市间差异也比较大：在上述40个城市中，95%的城市对土地财政依赖度超过20%，其中，有8个城市对土地财政依赖度超过50%，分别是福州（58.2%）、南通（54.7%）、武汉（53.5%）、佛山（52.9%）、南宁（52.7%）、温州（52.4%）、珠海（51.2%）、海口（50.0%）。

对于土地财政，目前还没有一个公认的定义，一般而言，是指地方政府依靠土地所获得的财政收入，广义上来说，既包括了土地出让金等政府性基金收入，也包括了土地增值税等与土地有关的税收。本文仅以狭义的土地出让金占公共财政收入和政府性基金收入的比重来估测各地对土地的依赖程度（因数据可得性，统一以2018年数据计算）。

很显然，不同城市的房价变化、新房库存和销售情况、土地供应和成交情况、对土地财政的依赖程度、对房价继续上涨的承受力等等，都大不相同，这意味着各城市房地产政策的取向及调整须因地制宜，同时也意味着部分城市更加适合率先推行房地产税。

尽管房地产税试点名单还未明确，不过，在《全国人民代表大会常务委员会关于授国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中，给出了选择试点主要考虑的因素，一是积极稳妥，二是深化试点与统一立法的统筹，三是房地产市场平稳健康发展。据此推测，在选择试点城市时，出于稳妥可能会选择人口流入多、房地产需求比较旺盛的城市，出于对多样性和复杂性的考量，还可能会选择土地财政依赖程度高或房价收入比高的城市，特别是已经采取较多甚至穷尽了行政手段调控房地产市场的城市。此外，房地产市场本身健康度相对较高的城市也可能作为试点。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，在试点城市确定前以及非试点城市，大概率仍会延续既有政策框架，利用行政手段，所谓“头疼医头、脚疼医脚”。如果房价高，很可能会进行“限价”或加大“限价力度”；如果地价高，则可能控制“土拍”的起拍价和溢价率等。目前，上述40城中，大多数城市同时实行了“四限”政策，有30个城市执行了限制程度不等的“限购”、“限价”、“限售”、“限贷”；其余10个城市执行了“三限”，这些城市或没有限购、或没有限售、或没有限价。

目前，房地产相关统计存在短板，部分关键指标或者没有统计，或者未对外公布，基础数据的缺位不仅可能降低房地产政策的针对性，甚至误导房地产政策，也不利于房地产税相关细则的制定。比如，新房市场和二手房市场在售房源及价格、成交房源及价格，有的城市没有统计，有的城市有统计但标准不统一；目前也未曾看到有城市对外公布存量住宅套数、住房的空置率、出租的空置率、住房的自有率等数据。

现实中，房地产市场非常复杂，有关政策应同时考虑新房市场、二手房市场、空置率、自有率、人口数量和结构变化、财政压力与公共服务、土地规划、当地经济发展和产业结构、居民收入水平等多个因素，由于缺少关键数据，无法进行全面分析。但是，我们可以利用现有指标进行简化分析。如果将住房市场和土地市场各自从两个维度划分为四种情形，两两组合后，发现有四种特殊情形需要警惕。

第一种是住房市场出现去化周期减少+房价上涨，与此同时，住宅用地市场出现土地供给减少+地价上升（上图中的情形一+情形五），这意味着需求旺盛，但是，地方政府供地反而减少，未来住房供给减少进而会增大房价上涨压力。

上述40城中，西安、重庆、宁波、杭州属于这种情况。四地人口大量流入，住房需求旺盛，1-9月份房价涨幅较高，新房库存较少，已经小于合理区间，但1-9月份土地供应同比却在下降、溢价率在上升。

就政策而言，从目前已知的信息看，当地政府应增加住房用地的供应，不过，从长期看，当地政府可以“争取”房地产税试点。一方面，房地产税改革试点拉开大幕后，市场情绪可能会以观望为主，越早进入试点，越能掌握主动，也能尽早稳定市场预期；另一方面，可以挤出部分投机需求，甚至可能让部分需求以租代买，为当地市场降温，同时，还能盘活存量房，降低空置率。更何况，这几个城市土地财政依赖度也比较高，而在观望期，土地出让收入等土地财政可能减少。此外，这些城市房价收入比虽已超过合理区间，但还没有高得太过离谱，在确定征收细则等方面的操作难度相对较低。

第二种是住房市场去化周期上升、房价上升，与此同时，土地供应增长、地价上升（上图中的情形四+情形七），这意味着需求表现不弱，但相对于供给已经有减弱迹象，同时房企对未来可能比较乐观，仍然保持了一定的拿地积极性，在住宅用地供地面积同比显著增长的同时，溢价率同比还在上升。

上述40城中，厦门属于这种情况。厦门目前去化周期（8.4个月）已经从此前的过短扩大至合理区间内，新房和二手房环比仍然在上涨；住宅用地供应面积1-9月份同比增加了13.8%，溢价率同比上升了23.7%

就政策而言，未来供给和需求可能面临此长彼消的局面，开发商销售回款由此面临压力，有必要加强对房地产开发商的资金监管。就房地产税而言，厦门目前土地财政依赖度相对较低（21.9%），房价收入比却比较高（23.1倍），目前可能并不适合启动试点。在房地产税观望期，当地政府可以加快发展租赁住房，允许房价适度下降，用时间消化过高的房价收入比。

第三种是住房市场去化周期下降、房价下降，住宅用地市场土地供给减少、地价下降（上图中的情形二+情形六）。这可能意味着新房库存减少，房价下行压力不大，但是，房企或采取了降价促销的策略，且对未来较为悲观，拿地积极性不高。

上述40城中，石家庄即属于这类情况。石家庄去化周期同比下降了20%，目前略超8个月，新房价格环比下降，与此同时，土地供应面积同比下降44.5%，溢价率下降了56%。

就政策而言，政府可能需要采取措施稳定开发商信心。就房地产税试点而言，石家庄目前已经采取了“四限”政策，土地财政依赖程度达到45.9%、房价收入比达到15倍，如果开发商观望情绪浓厚，影响后续拿地积极性，可能需要加入试点以尽快稳定预期，同时调整“四限”政策缓冲房地产税的影响。

第四种是住房去化周期上升、房价下降，住房用地供应增加、地价下跌（上图中的情形三+情形八）。这可能意味着需求低迷，供地反而增加，房价可能继续进一步下滑。

上述40城中，天津属于此类情况。9月份，天津去化周期已经处于高位（18.6个月），超过了正常区间，新房价格环比出现负增长（-0.2%），影响未来住宅供给的土地供应面积1-9月份同比增长了36.7%，溢价率下降了27.7%。

就政策而言，政府可能需要调整供地节奏，开发商未来经营风险可能加大，有必要持续关注并采取预防性措施。就房地产税试点而言，天津房价收入比也达到12.8倍，可以利用观望期，用时间换空间，消化相对偏高的房价。

此外，作为40城中房价收入比最低（6.2倍）的城市，长沙也可以考虑进行房地产税试点，不仅可以尽早调整房地产政策框架、稳定预期，实施难度也相对较低。一方面人口持续流入，住房需求较旺；另一方面对土地财政依赖度比较高（36.7%），在房地产税观望期，开发商会更趋谨慎，开发投资可能会明显下降。目前，长沙去化周期低于正常区间（5.3个月），新房价格环比下降，与此同时，在土地供应面积同比增长86.7%，溢价率下降了19.9%。

总体而言，目前箭在弦上的房地产税将是各城市房地产市场乃至财政收入和结构面临的最大变数，有条件的城市应该尽可能“争取”早日纳入试点。一是从稳预期的角度，能提高市场确定性；二是优化财政收入的来源结构，降低财政收支压力；三是可以重构房地产政策体系，减少行政管控的使用，进而盘活存量和新房市场，提高土地资源的利用效率。