记者 | 黄昱

10月28日晚间，万科A（000002.SZ）三季报出炉。

第三季度，万科营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比下降23.3%。今年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。

对于归母净利润下滑的问题，万科总裁祝九胜曾在8月的中期业绩会中做出反思，称主要是三个原因导致的，一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务带来的影响。

从销售来看，今年第三季度，万科实合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。1-9月，累计实现合同销售金额4791.3亿元，同比下降2.8%，年内首次转负。

受合约销售增速下降影响，万科开发业务的结算收入也增长有限。1-9月，房地产开发业务结算面积为1858.0万平方米，贡献营业收入2370.4亿元，同比分别增长7.7%和10.8%，而今年上半年开发业务的结算收入增速约为11.9%。

毛利率下滑也影响了万科的归母净利润。前三季度，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为 17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点，较今年上上半年减少0.5个百分点。

万科表示，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。万科财务负责人韩慧华中期业绩会上称， 2017年以来，万科的地售比一直是在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势，从销售端逐渐地体现在结算端。

韩慧华坦言，“可以看到从一季度、中期，乃至全年可能都是这样一个逻辑。对我们自身而言，未来两年还是有一定的毛利率压力。”

在此背景下，万科坚持“量入为出”的投资逻辑。第三季度万科新增37个开发项目，总建筑面积约735.7万平方米；1-9月，累计新增132个开发项目，总建筑面积约2241万平方米。

郁亮在近期的业绩交流会上表示，万科拿地有自己的投资标准，在缩表的背景下，钱更加珍贵，会有更高的要求，要特别好的项目才能拿。

数据显示，截至 9 月底，万科在建项目总建筑面积约11581.5万平方米，权益建筑面积约7061.8万平方米；规划中项目总建筑面积约4414.4万平方米，权益建筑面积约2785万平方米。

此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 337万平方米。

万科从今年开始提出要加速转型发展，从“开发为主”转到“开发经营服务并重”。郁亮透露，经过几年摸索，万科几个主要的多元化赛道已经明确了，包括物业服务、物流、长租公寓、商业等，不需要再去找更多新的赛道，如果能扎扎实实把现有业务做好就算转成功了。

在三季度报中，万科透露了经营服务业务的最新进展情况。如万物云武汉远程运营中心于7月1日正式落成并启用，3000多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核。

就租赁业务而言，万科“泊寓”于第三季度新增开业3400间房源，分布在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市。截至9月底，万科租赁住房业务房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95%。

第三季度，万科物流业务在杭州、苏州、宁波新开业3个项目。截至9月底，物流仓储已运营项目建筑面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。

近期的业务交流会上，万纬物流董事长张旭首次官宣了万纬物流全新的业务架构：万纬作为物流品牌主题，旗下分为万维冷链、万纬高标、万纬服务三大业务板块，不仅限于物流地产，还延伸到仓配一体化服务、供应链服务。

万科在三季度报中提及，期内万纬物流增资扩股，引入了 Reco Meranti Pte Ltd.(新加坡政府投资公司下属公司）、 Dahlia InvestmentsPte. Ltd.（淡马锡下属公司）等多家战略投资者。

天眼查信息显示，9月15日，万纬物流发生增资扩股变动，注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元，新增五位股东，万科集团的持股比例由此前的100%降为75%。

据披露，新增的五位股东为珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）、DahliaInvestments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业（有限合伙），分别持股8.5%、6%、6%、3%、1.5%。

由此，关于万纬物流是否会分拆上市的问题再次引发关注。万科管理层曾在去年的股东大会上透露，万纬物流在国内公募REITS方面会进一步积极的试点和探索。

另一备受关注的就是万科今年明显希望发力的商业板块。第三季度，万科（含印力集团）新开业商业项目32.6万平方米。截至九月底，万科（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为1020.6万平方米。

为了助力转型发展，在发布三季度报的同日，万科还通过了另一份公告，万科董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。

据悉，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足万科生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。