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监管层释放稳楼市信号,地产调控开始转“稳”

一方面,部分地方政府着手修改土地拍卖规则,降低房企拿地门槛,另一方面,银行房贷利率出现小幅走低的迹象。

2021年10月21日,北京,恒大集团开发的楼盘。图片来源:人民视觉

记者 樊旭

在监管层频频释放“稳楼市”信号后,房地产政策开始迎来一些微调。

一方面,部分地方政府着手修改土地拍卖规则,降低房企拿地门槛,另一方面,银行房贷利率出现小幅走低的迹象。不过,分析师认为,这些调整并不代表房地产政策转向,“房住不炒”仍然是长期坚持的目标。

在土地出让环节,据界面新闻观察,目前至少已有两个主要城市放宽了土地出让规则。

1025日,苏州市自然资源和规划局公布了第三次集中出让土地信息。相比第二次集中拍卖时的要求,竞得房企首次缴纳土地出让金的比例从60%下降到50%;除园区地块外,其余地块均未设置地块的市场指导价,取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。

1029日,南京土地市场网发布《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告(集中供地第三批)》,与第二次集中出让规则相对比,降低了对房企联合开发的限制,企业开发资质要求也从一级或二级降低到三级。

分析师表示,这些调整主要是应对当前土拍市场过快降温的局面。“考虑到当前房企面临较大的资金困难,第三轮集中土拍为避免大比例的土地流拍再现,流拍率较高和供地计划完成率不高的城市将会放低竞拍门槛,减少供地规模。”易居房地产研究院研究员汤怀英指出。

今年开始,自然资源部在全国22个城市试点开展“集中发布出让公告、集中组织出让活动”(业内称作土地拍卖“两集中”政策)。第一次集中拍卖从4月至6月,恰逢楼市“小阳春”,土地市场火爆依旧,背离了稳地价的政策初衷。于是在第二次集中拍卖时,各地出台了新的出让规则,采取对溢价率设置上限、严格审查房企购地资金来源等措施,来给市场降温。

然而,随着楼市调控的深入,房屋成交急剧转冷,再加上政策收紧之下个别房企出现严重的债务问题,导致房企拿地意愿大幅下降。22城中,至少有19个城市出现了提前终止出让、底价出让或流拍的情况。

以上面提到的两座城市为例,在第二次土地集中出让活动中,苏州供应的16宗地仅有3宗有房企竞价,14宗底价成交、1宗流拍,达到上限溢价率的仅有苏州工业园1宗宅地。南京供应的53宗地,有11宗因未达到竞拍要求而提前终止出让,进入竞拍阶段的42宗地,有25宗都以底价成交。

土地使用权转让收入是地方政府重要的资金来源。以2020年为例,以土地出让收入为主的政府性基金收入占地方总财力的比例达到近40%的高位,部分省份这一比例甚至高达60%以上。土地市场不景气,地方财政也会受到影响。 

财政部最新数据显示,今年第三季度,以土地出让金为主的政府性基金收入同比下跌7.5%,年内首次出现季度增速负增长。

在此情况下,分析师预计,后续会有更多城市加入调整土拍规则的行列。

中国指数研究院分析称,22城中,长沙、重庆等流拍、撤牌率较高的城市可能会下调保证金比例;北京等大城市可能会将大体量地块拆分为多宗中小体量地块挂牌出让,降低房企拿地的资金门槛;部分城市或将修改“竞自持、定自持/配建”等出让条件,适度下调初始地价,保障拿地企业项目利润空间。

在房地产交易环节,房地产按揭贷款也有松动的迹象。10月,贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点,这是今年以来房贷利率首次出现环比回调。90城中,有20城房贷利率出现下调,其中,14城首套利率下降,14城二套房贷利率下降,重合的9城首、二套均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市,无锡、湖州等长三角城市。

“调控开始转向稳定的一面,央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险,保稳定。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

9月底,中国人民银行货币政策三季度例会通稿和房地产金融工作座谈会连续两次提出“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。1015日,央行在金融统计数据新闻发布会上明确表示,部分金融机构对“三档四线”管理存在误解,信贷收缩过紧,主要银行应准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放。央行的表态被视为信贷压力将有所缓解的信号。

“从今年下半年房地产供给端的指标看,包括土地投资、新开工和开发投资,都面临景气度不断下滑的压力。如果开发贷方面能有所宽松,将有助于减少近期出现的各类‘躺平’现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

国家统计局公布的数据显示,1-9月份,全国房地产开发投资同比增长8.8%,较上半年增速回落6.2个百分点;房地产开发企业房屋施工面积同比增长7.9%,较上半年增速回落2.3个百分点。

央行主管的《金融时报》周一报道称,人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达,部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看,更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。

不过,分析师强调,上述调整只是局部现象,“房住不炒”仍然是长期坚持的目标,不要期望调控会大幅放松。

如是金融研究院院长管清友表示,不管是央行的表态,还是各地的政策放松,主要还是以局部小招为主,并没有降低首付比例、下调按揭利率等全面大招。

“整体地产信贷政策很难有明显的松动。广州、佛山、苏州等地开始下调房贷利率,主要是前期房贷利率涨幅较大,处于高位,更多是纠偏优化,避免误伤刚需。”他说,“我们不能低估政府调控楼市的决心,‘房住不炒’不是一句空话。”

中国社会科学院金融重点实验室主任、天风证券特邀经济学家刘煜辉也表示,不要再臆想政策会对房地产“放水”,因为在这一轮经济周期转型的背后是强大的政治意志。

“‘房住不炒’翻译成经济学专业的语境,就是房地产公用事业化,房子收益率平庸化。”他日前在“2021中国首席经济学家论坛暨第一届大湾区(黄埔)经济峰会”上说 ,既然公用事业化,就应该以政府为主体,不鼓励人人参与;既然是公用事业,回报率就不能超过社会平均水平,甚至要在平均回报率之下。

“过去房子作为资产,收益率中间存在着过多的内卷、躺平、经济的负外部性,要采取各种各样的方式,通通把它拿掉,才能解除今天80后、90后中国年轻人群身上沉重的民生负担,才能释放他们的活力,挽救中国的人口危机。”刘煜辉说。

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