奥园健康出售生变，二股东反对拆卖资产|界面新闻

记者 | 黄昱

在奥园健康(HK:03662)传出股权出售事项近一周后，有股东坐不住了。

11月9日，声称已是奥园健康第二大股东的无极资本管理有限公司（以下简称“无极资本”）对外表示，无法接受奥园健康拆卖物业管理服务业务，如若出售，希望是出售上市公司股权。

无极资本相关负责人对界面新闻表示，奥园健康整体出售公司股权对于小股东们的利益会更好一些。

同时，无极资本还向奥园健康董事会成员及股东发公开信，借此表达对奥园健康业务表现不佳和估值过低的看法，同时建议董事会为公司展开透明的竞争招标，目的是将公司出售给愿意支付比公司当前股价有适当溢价的潜在收购者，从而恰当地反映业务的真实价值。

奥园健康的出售方式成为不少投资者关注的焦点，而出现分歧的原因在于，在11月4日的公告中，中国奥园和奥园健康的董事会表示，奥园健康正与若干独立第三方可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司权益进行初步讨论。

有小投资者认为，拆卖资产不利于奥园健康未来的发展。财报数据显示，奥园健康今年上半年总收入同比增长83%至10.03亿元，其中物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务的收入占比分别为79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

如若拆卖掉物管管理业务，奥园健康的未来发展势必不容乐观。以同样为上市物企的彩生活为例，其在9月将旗下核心资产邻里乐出售给碧桂园服务后，只能“换赛道”发展，整体定位由物业管理转向民生服务。

汇生国际融资总裁黄立冲表示，对于那些小股东来说，肯定是更希望是中国奥园出售奥园健康的股权，而非奥园健康出售核心业务股权，但这可能会可能会触及全面要约，现在有实力或者有意愿实力接盘的企业并不多。

对于奥园来说，现似乎也还没有到非要出让奥园健康控股权的程度。

国金证券预计，今年四季度将是物管行业2018年以来最好的并购窗口期。部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金，目前已经进入买方市场，并购市场的交易对价从上半年的18-20倍静态PE回调至10-15倍，头部物企不缺好的洽谈项目。

无极资本也对界面新闻表达了对奥园健康出售资产估值过低的担忧。无极资本在公开信中指出，截至 2021年11月5日，奥园健康2020-2021财政年度的市盈率为5.2倍，而其同业20-21财政年度的平均市盈率则为27.3倍。

无极资本认为，奥园健康长期表现不佳和估值过低，是因为与同业相比，奥园健康的业务规模、广度和深度不足。

“由于母公司业务规模的差异，奥园健康与同业相比，其管理的总楼面面积和在母公司新建物业中可加建的总楼面面积较少。另外，鉴于中国房地产行业的流动性状况和监管环境，投资者在评估物业管理公司的业务基础时，对发展商母公司的财务实力和增长前景进行了大量审查，而且存有忧虑。”

数据显示，截至今年上半年底，奥园健康在全国22个省、直辖市及自治区94个城市的454处物业提供物业管理服务，在管建面约为4430万平方米，合约管理面积约为8360万平方米。

这一规模在如今的物管行业中并不亮眼。据克而瑞物管统计，规模方面，2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中已有16家企业当前在管规模超过1亿平方米，占比约30.8%。

此外，无极资本认为，与同业相比，奥园健康的增值服务也较少，导致与现有租户的交叉销售和追加销售机会较少。“随着同业不断扩大增值服务的规模和广度，奥园健康按照目前的业务状况，要超越同业并赢得第三方总楼面面积的难度只会越来越大。”

上述无极资本相关负责人表示，对中国在香港上市的物企，无极资本基本都有参与投资。无极资本于2015年6月22日在香港成立，是一家国际和多元化的投资管理公司，其主要业务包括私募股权投资以及对冲基金。

无极资本过去并未出现在奥园健康披露的大股东列表中。而据港交所披露信息，截至11月9日，无极资本旗下的股票对冲基金Infini Master Fund持有奥园健康的股份总数约为5115.9万股，持股比例7.04%，仅次于第一大股东中国奥园及关联方所持有的55.1%.

该负责人透露，无极资本大概是在一年前开始买入奥园健康股份，期间有进有出，今年认为到了可以抄底的时机，开始增持的比较多。

过去12个月来，奥园健康股价下跌超过40%，从去年10月底的5.82港元每股下降至最低至2.74港元每股。截至11月10日收盘，奥园健康股价为3.15港元每股，单日涨幅达到7.5%。

有知情人士对界面新闻透露，奥园健康目前接触的潜在买家包括合生创展、碧桂园服务，最终是否能成交还看价格能否谈拢，本周内可能会有实质性进展。另有市场传闻称，世茂、美的等公司也有接触。