“商改住”的说法还没有被提出来之前，房地产市场存在这样一种商业形态产品：别墅建筑形态、40年商业产权。它因不限购和价格优势赢得了细分市场，但也因产权年限和对土地容积率指标的要求，一直以来作为一类尴尬的产品难以被普遍推广。

低密商业另一出路：40产权商业别墅

因肩负着办公的功能，商业别墅在更早之前被广泛称为“商务别墅”。商业产权别墅与住宅产权别墅区别仅在于，商业产权年限为40年。也就是说，除了产权年限不同之外，商业别墅建筑形态上能够做到与普通别墅一样的功能形态。

中国西部商业地产联盟主席冉立春解释了早期的商业别墅认为：“严格意义上所谓的商业别墅，是商务独栋别墅，属于独栋写字楼的概念”。

的确，在2012年前后，全国住宅商品房限购管控严苛，个别开发商在开发区或工业园区拿下土地后，尝试性的盖起了别墅，商业别墅由此产生。2013年商业别墅开始在成都市场出现，此时的商业别墅在使用功能上更倾向于满足写字楼办公需求。

眼下的事实是，成都商业地产存量较大，商铺空置率多年来没有明显的回落，频繁出现购物中心竞品半径缩短、竞争加剧，那么商业别墅产品形态又是否适用于一些还未开发并想要调整产品形态的房企呢？答案是否定的。

“商务别墅的出现和地块本身的土地指标、所处的区域以及政府停止供应别墅用地有关。”四川中原地产策略中心主任鲁敏解释成都商业别墅产生时说到。西南财经大学经济学院副教授刘璐亦认为，“容积率低，建筑密度小，同时有一定比例商业的地块会出现商业别墅打造。”

以保利两河森林为例，这个项目的商业地块指标即满足做商业别墅产品的地块要求。资料显示，项目占地205.59亩，计算容积率1.01，同时规定总建筑密度不大于40%，建筑高度整体按15米控制。

按照出让指标来说，这是标准的别墅用地指标，但是其商业比例却高达51%。另外被传要转让的天合麓湖之春项目也面临同样的问题，其项目商业占比高达51%。在这两个项目呈现的产品中，都出现了商业产权别墅，不过相比以前，房观察调查发现，购买此类产品的客群多是以居住为目的，而非此前的办公需求，市场对商业别墅产品的功能需求有了明显的改变。

鲁敏认为对开发商来说，拿下高比重的商业地块打造成别墅产品，是面对当前市场商业整体去化难现状的一种行之有效的产品转变策略。

“消费者对于40年产权会有一定的疑虑，但是这类产品的赠送都非常高，加上价格优势，消费者就不太在乎产权年限方面的问题了。”刘璐称，由于产品属于商业产权，所以不限购限贷，诸多优势让产品在市场接受度尚可。

此类产品目前的市场存量极少。房观察获得数据显示，截止今年5月，商务别墅在成都市场的存量不足200套，但是市场去化周期较短，按照年均去化93套计算，2年便可去化目前存量产品。

正如专家所言，产品虽然市场认可度尚可，并且去化速度较快，但并不意味着商业别墅能够以一种高性价比产品与住宅产权别墅一比高低。

长短板明显 小众市场长期存在

商业别墅户型面积和同一小区住宅产权别墅区别不大，但是由于商业别墅的赠送面积非常高，此类产品拥有极高的性价比。“尤其是在‘偷面积’方面，可以做到LOFT的挑高，大露台等，一定程度上抵消了消费者对于此类产品的顾忌。”克而瑞数据分析师张文迪表示。

同时，相比于住宅产权别墅来说，相同面积的商业别墅总价也低很多。以保利两河森林为例，49栋面积为184.11㎡的住宅别墅，挂牌价格为384.76万，而50栋面积为219.21㎡的商业别墅，挂牌价为371.68万。

此外，统计成都市面出现的商业别墅产品面积段可以发现，商业别墅面积集中于130平米以上。其中130-140㎡面积段占22%；160-180㎡面积段占26%，户型以套四为主；250㎡以上面积占32%，户型以套5或以上为主。

商业别墅产品各面积段去化而言，其去化集中在200㎡上下的段位。销售数据显示，保利两河森林商业性质别墅因200㎡左右的产品面积设计，总价相对较低，市场去化良好。

不过另一极端的案例是，天合麓湖之春开发了近50户独栋和双拼、三拼产品。其中三连拼产品面积在400㎡左右，销售单价10000元/㎡上下，独栋产品的面积更是达到了800㎡，销售单价20000元/㎡，总价400万—2300万之间，其400㎡左右的产品销售情况稍好，而800㎡上下的别墅认购率极低。

优点颇多的商业别墅也存在诸多短板，这不仅是产权年限的问题，后期的居住成本也将影响市场接受度。

“受制于用地性质，后期居住成本会比70产权住宅产品高。”鲁敏称，因为用地性质为商业，原则上水电气等费用是按照商用标准计算，同时，房产交易的税费也是按照商业标准；另外，由于属商业用地，业主也无法享受购房落户。

冉立春还认为：“由于政府规定是商业用途，业主买来居家的后期成本颇高。但是如果用来办公，注册公司在换证时，会因为办公场所在居民区，有扰民风险，可能会存在无法换证的情况。”