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登顶四川第一,阳光大地也有难言之隐

刚刚过去的2021年,川渝本土房企表现如何?

文|西部城事

2021年共有43家房地产企业的全口径销售金额超过千亿元。其中,排名最靠前的川渝房企仍然是来自重庆的金科集团,以1872.6亿元的销售额排在全国第18位;川派房企新希望地产则以1059.1亿元排在第39位。

不过在中小型房企阵营中,阳光大地最近迎来了新的突破。1月13日,阳光大地发布了2021年度业绩报告,报告显示,2021年全年阳光大地销售额338.37亿元,回款收入308亿元。

西部城事查询发现,在克而瑞、中指数据、亿翰智库等多个权威榜单中,阳光大地都登上了2021年四川房企销售额的榜首位置,成为本土销售额的“四川一哥”。

来源:克而瑞

不过,虽然成功上位,但阳光大地的激进扩张步伐明显开始放缓。另外,去年年中,阳光大地被传裁撤大区,收缩战线。可见,在继续强化本土优势的同时,阳光大地也并不轻松。

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阳光大地于2002年从四川眉山起家,2016年将集团总部搬迁到成都,并逐步开启全国化的布局。官网显示,目前阳光大地已布局全国7省,54座城市,开发运营191个项目。

一直以来,阳光大地的投资布局策略,都是以成都之外的四川地级市和县域为重心。所以在四川的强地级市销售排名中,阳光大地在“一哥”的位置上已经坐了好几年。

来源:克而瑞

如克而瑞数据显示,2021年,四川强地级市房企销售排名中,阳光大地凭借着268.65亿元的销售额稳居第一,而排在第二第三的领地、邦泰,分别只有154.46亿元、143.5亿元。销售面积方面,阳光大地437.9万平米,是二三名碧桂园、邦泰的两倍多。

可见,阳光大地不仅是位居双榜首的位置,并且领先的优势相当大。

不过如果将头部房企扎堆的成都算进来,阳光大地的规模优势,并不是一直都很突出。

亿翰智库发布的《2019年1-12月四川省典型房企销售业绩TOP30(全口径)》显示,当年阳光大地在四川的销售额为190亿元,只位居第六位,排在恒大、保利、蓝光、万科、领地之后。

2020年的克尔瑞销售榜显示,阳光大地以280.35亿元的销售额,挤到了四川第二的位置,销售面积则为第一。

来源:亿翰智库

而刚刚过去的2021年,西部城事对照克而瑞、亿翰智库、中指数据三家榜单发现,阳光大地在四川的销售额排名,全部升到了第一位。

其中克而瑞数据阳光大地四川销售额为270.83亿元,中指数据为292.4亿元,亿翰智库为301.5亿元。

从阳光大地的发展进程看,登顶四川本土销售第一,应该是第一次。这也意味着,阳光大地的规模优势,已经不仅局限于四川地级市,而是扩大到了全川。

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阳光大地在四川销售额的排名能持续上升,其实并不奇怪,它本身深耕四川已久,并且在近几年的激进扩张势头也是有目共睹。

2020年1月14日,也就是两年前的今天,阳光大地正好在成都召开了“阳光大地置业集团与太阳地球同在,脚踏实地奔向千亿阶段性目标”的主题年会,向千亿目标进军。

为了快速做大规模,这几年的阳光大地在四川的土拍市场上可谓活跃异常,拼命拿地。

官网显示,2018年阳光大地拿地22宗,首入云南;2019年拿地50宗,首入河南、贵州;2020年全年拿地多达56宗,首入湖南、成都、广西、内蒙古;2021年26宗。

来源:乐居财经

阳光大地所拿的地块中,不乏高溢价项目。如据媒体报道,2020年5月,阳光大地在重仓的南充一次性拿下三块地,溢价率分别达到了48.9%、70.7%和77.6%。

当然,阳光大地的规模扩张成效,多拿地、敢拿地只是一方面,另一方面在于,它选择了和头部房企避其锋芒的差异竞争策略。

阳光大地的总裁曾提到,“我们的核心优势是在全省的地级市或县城等四五线城市,这是企业现阶段的立足之根”。

一直以来,阳光大地都是以四川地级市为核心版图,虽然走向了云贵,甚至中部的湖南、河南等地区,但这些地区的销售贡献很少。而总部在成都的阳光大地,对成都也没有太强烈的深耕野心,直到2020年才拿地首入。

来源:四川发布

阳光大地绕开成都的下沉策略,避免了和头部房企竞争的劣势。而聚焦四川市场,可以让它的本土优势不断积累,依靠对市场的了解,形成贴近本土购房需求的产品力。

像阳光大地深耕的南充、宜宾等城市,都是四川副中心城市的有力竞争者,GDP规模突破了2000亿元,棚改货币化加上成渝双圈等利好,有力地支撑阳光大地的销量增长。

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由于不是上市公司,阳光大地的一些财务数据,外界很难知晓。不过,虽然它在四川的销售额不断提升,存在感十足,但从一些细节来看,其经营状况也有着难言之隐。

比如最典型的债务问题。阳光大地的官网提到:

阳光大地已提前偿还信托及资管资金,实现全集团无信托、无基金、无资管、无明股实债、无对外签发商票的稳健运转。据了解,截至2021年12月31日,阳光大地有息负债低于20亿元,有息负债率始终维持在5%以下,低于百强房企平均水平。

问题是,非上市房企,在修饰财务数据上,可以有很多办法。而对于阳光大地来说,在过去几年激进拿地扩张所产生的资金成本是显而易见的。

根据公开报道,2019年阳光大地拿地50宗,拿地金额在130亿元左右,2020年拿地56宗,拿地金额更是高达146亿元左右。

而这两年阳光大地的销售额,只有两三百亿元的规模。那么,在有限的销售规模下,它是如何实现高拿地投入和低负债率共存的?几百亿的拿地资金,到底从哪里来呢?

2017—2020在川拿地排名,来源:克而瑞

不管阳光大地的真实债务如何,如此激进扩张无疑会是很难持续的。

所以,2021年阳光大地明显踩下了刹车——新拿地块26宗,拿地金额44亿元,相较于往年几乎是腰斩。拿地金额占回款收入308亿元的14%,同样是大幅度下滑。

去年8月,有离职员工爆料称,阳光大地对大区进行了裁撤:

7月初,区域运营总监通知我们不会有任何变动,十二月底大家都搬去集团办公,然后开完会第三天,就说公司要“解散”了。

而从网传的裁撤大区来看,所涉及区域,像四川叙永、梓潼、古蔺等,都是低能级的城市甚至县城。随着去库存压力增大,尽早从低能级区域抽身在意料之中,它也说明阳光大地的下沉之路,已经开始碰到天花板。

对阳光大地来说,在稳定四川第一的背后,它的经营隐忧,还不只是深耕三四线城市策略的增长持续性问题,其激进扩张的后遗症同样不容小觑。

阳光大地的规模增长如此迅猛,高周转是一个关键因素。其高管人士曾直言,“保持极低负债的同时通过快速销售实现资金回笼,用快周转的形式保证企业健康平稳发展”。

不过,高周转也有翻车的时候。

2020年年底,红星星闻曾报道,位于乐山的阳光天樾国际城项目,在基坑才挖好不久的前提下,就开始开盘预售了。“主体工程”神秘消失,一度引来当地住建部门回应。

2020年年底,《中国经营报》记者走访发现,阳光大地在南充等地的多个项目疑似停工,同样引起了广泛的关注。

从2021年的销售成绩看,这些插曲并没有妨碍阳光大地在四川本土继续做大。

不过,如果不重视高周转对品质的潜在影响,在扩张和债务之间实现稳健平衡,阳光大地的本土优势,照样可能被那些来势汹汹的头部房企慢慢蚕食。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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