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郁亮判断地产行业进入“黑铁时代”,万科要寻找新锚点

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郁亮判断地产行业进入“黑铁时代”,万科要寻找新锚点

在黑铁时代,万科要寻找相适应的新锚点,这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。

记者 | 黄昱

四年前率先喊出“活下去”的万科,如今再次判断房地产行业已经进入“黑铁时代”。

据界面新闻了解,1月9日,在主题为“敢拼就会赢”的年会上,万科主席郁亮作出总结发言,从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来的发展提出要求。

一开场,郁亮即为发言定下了一个紧张的基调:“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。但大家对这个问题认识理解还不够全面。”

在郁亮看来,如今房地产行业的呈现两大特征,一是进入缩表出清阶段,二是进入新发展模式。

“如何理解背水一战就是要么死要么活没有中间状态能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会包袱甩不掉就活不下去日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想必须要快速坚决出清缩表出清对于我们来说就是一场生死之战。”

新发展模式则可以概括为一个中心,三个基本点。一个中心,就是解决老百姓居住问题。三个基本点,分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

对于人—地—房的匹配,郁亮解释称,以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的,人口流入的城市供应普遍不够,比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标,而国外普遍是40%左右。在新发展模式中,人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加,过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实,不要指望价格上涨。

基于以上认识,房地产行业将会出现两个重大变化,一是市场分化会越来越明显,二是行业规模开始萎缩。

面对重大变化,郁亮要求万科也要做出相应改变。比加投资方面需要进一步思考,面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候,需要更高质量的投资,要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。面对的项目越来越复杂,越是复杂局面越要坚守各项纪律。

组织要与战略相匹配。郁亮提出,如果有些地方在投资方面确实做不好,可能就要整建制撤销,收回番号。

组织上加强一盘棋建设,这是万科近年来一直在强调的。如何一盘棋建设呢?郁亮在此次发言中也给出了答案。

“类似投拓、产品团队都要一盘棋建设,面对激烈竞争,我们没有那么多资源和精力分散发力。”

他举例称,原来西北区域专门在上海设立一个办事处招聘高能级人才。今天拉通来看,各区域真的需要建设那么多的产品线,那么多产品负责人吗?还需要每个公司单独建立一支投拓团队专门负责研究城市吗?万科总部不仅有专门的宏观政策研究人员,还有外部专业教授在协助研究。

此外,面对业务的此消彼长,郁亮也提出要组织适配。该“长的可以“长”,而且必须要“长”,类似经营性业务、开发业务中6-8级的复杂项目,但该“消”的也要“消”。

郁亮以首席客户官为例,称刚开始每个单位设一位首席客户官,集团共65位首席客户官。现在精简到14个人,虽然人数大大减少但从专题报告质量来看,比65个人好得多,因为更专业了。14个人更容易配合了,更容易开会讨论问题了。

这样的说法,很容易让外界联想到:在组织适配下,万科不可避免的也要开始裁员了?郁亮则强调:“多出来的51位同事被分解到了其它部门中,也就是说我们做一个事情招一些人来,后来虽然不合适、或者有调整但也还留在这里。”

2007年提出“拐点论”,2012年预测“白银时代”即将到来, 2018年判断“白银时代”已经到来, 2019年预判“铜铁时代”不远了,万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。

万科2019年的秋季例会上,管理层曾言:“黄金时代是增量竞争,你好、我好、大家都好;现在到了白银时代,开始存量竞争,你争我夺;也许,不远处的铜铁时代,要变成你死我活”。

此次年会上,郁亮直言,房地产行业已经到了黑铁时代。

在黑铁时代,万科要寻找相适应的新锚点,这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。“我们是从黄金时代过来的,今天心须在这个时点上,一步到位建立新的锚定点之后再出发,否则摆脱不了黄金时代的惯性。”

地产行业降薪似乎已成为大势所趋。郁亮称,社会上有很多热门行业,比如元字宙、游戏、能源等,这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人,而地产行业发展到今天已经没有这个出价能力了,无法给出超过别人的金钱激励,而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。

在黑铁时代,万科还要向制造业学习成本把控,“很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉,过去的大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包的方式一定是不可行的”。

早在去年11月,万科内部就提出“节衣缩食、战时氛围”。如今,郁亮再次强调,现在是在背水一战的情况下开展工作,一切工作都围绕打仗进行,围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开,与之无关的工作都可以放一放,放在次要位置。

要打赢这一仗,赢得下个春天,郁亮提出要以“特别好”为标准要求自己才可以,三个要求——做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

万科

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在黑铁时代,万科要寻找相适应的新锚点,这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。

记者 | 黄昱

四年前率先喊出“活下去”的万科,如今再次判断房地产行业已经进入“黑铁时代”。

据界面新闻了解,1月9日,在主题为“敢拼就会赢”的年会上,万科主席郁亮作出总结发言,从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来的发展提出要求。

一开场,郁亮即为发言定下了一个紧张的基调:“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。但大家对这个问题认识理解还不够全面。”

在郁亮看来,如今房地产行业的呈现两大特征,一是进入缩表出清阶段,二是进入新发展模式。

“如何理解背水一战就是要么死要么活没有中间状态能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会包袱甩不掉就活不下去日本的案例已经告诉我们不要再心存幻想必须要快速坚决出清缩表出清对于我们来说就是一场生死之战。”

新发展模式则可以概括为一个中心,三个基本点。一个中心,就是解决老百姓居住问题。三个基本点,分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

对于人—地—房的匹配,郁亮解释称,以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的,人口流入的城市供应普遍不够,比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标,而国外普遍是40%左右。在新发展模式中,人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加,过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实,不要指望价格上涨。

基于以上认识,房地产行业将会出现两个重大变化,一是市场分化会越来越明显,二是行业规模开始萎缩。

面对重大变化,郁亮要求万科也要做出相应改变。比加投资方面需要进一步思考,面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候,需要更高质量的投资,要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。面对的项目越来越复杂,越是复杂局面越要坚守各项纪律。

组织要与战略相匹配。郁亮提出,如果有些地方在投资方面确实做不好,可能就要整建制撤销,收回番号。

组织上加强一盘棋建设,这是万科近年来一直在强调的。如何一盘棋建设呢?郁亮在此次发言中也给出了答案。

“类似投拓、产品团队都要一盘棋建设,面对激烈竞争,我们没有那么多资源和精力分散发力。”

他举例称,原来西北区域专门在上海设立一个办事处招聘高能级人才。今天拉通来看,各区域真的需要建设那么多的产品线,那么多产品负责人吗?还需要每个公司单独建立一支投拓团队专门负责研究城市吗?万科总部不仅有专门的宏观政策研究人员,还有外部专业教授在协助研究。

此外,面对业务的此消彼长,郁亮也提出要组织适配。该“长的可以“长”,而且必须要“长”,类似经营性业务、开发业务中6-8级的复杂项目,但该“消”的也要“消”。

郁亮以首席客户官为例,称刚开始每个单位设一位首席客户官,集团共65位首席客户官。现在精简到14个人,虽然人数大大减少但从专题报告质量来看,比65个人好得多,因为更专业了。14个人更容易配合了,更容易开会讨论问题了。

这样的说法,很容易让外界联想到:在组织适配下,万科不可避免的也要开始裁员了?郁亮则强调:“多出来的51位同事被分解到了其它部门中,也就是说我们做一个事情招一些人来,后来虽然不合适、或者有调整但也还留在这里。”

2007年提出“拐点论”,2012年预测“白银时代”即将到来, 2018年判断“白银时代”已经到来, 2019年预判“铜铁时代”不远了,万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。

万科2019年的秋季例会上,管理层曾言:“黄金时代是增量竞争,你好、我好、大家都好;现在到了白银时代,开始存量竞争,你争我夺;也许,不远处的铜铁时代,要变成你死我活”。

此次年会上,郁亮直言,房地产行业已经到了黑铁时代。

在黑铁时代,万科要寻找相适应的新锚点,这是要涵盖福利、补贴等方方面面的。“我们是从黄金时代过来的,今天心须在这个时点上,一步到位建立新的锚定点之后再出发,否则摆脱不了黄金时代的惯性。”

地产行业降薪似乎已成为大势所趋。郁亮称,社会上有很多热门行业,比如元字宙、游戏、能源等,这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人,而地产行业发展到今天已经没有这个出价能力了,无法给出超过别人的金钱激励,而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。

在黑铁时代,万科还要向制造业学习成本把控,“很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉,过去的大手大脚、做二传手、假手于人、层层转包的方式一定是不可行的”。

早在去年11月,万科内部就提出“节衣缩食、战时氛围”。如今,郁亮再次强调,现在是在背水一战的情况下开展工作,一切工作都围绕打仗进行,围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开,与之无关的工作都可以放一放,放在次要位置。

要打赢这一仗,赢得下个春天,郁亮提出要以“特别好”为标准要求自己才可以,三个要求——做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

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