2021年利润下滑的房企不少，但真正愿意公开检讨的似乎只有万科。

年报显示，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

这是继1995年、2008年后，万科出现上市31年以来第三次净利润下滑。

无论是在3月30日发布的年报还是3月31日上午的业绩发布会中，万科主席郁亮都进行了反思和检讨。

“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”郁亮称，尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

毛利率下降是主因。数据显示，万科去年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。

此外，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，万科2021年投资收益下降69亿元；另外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，万科对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归母净利润约26亿元。

除此之外，郁亮还在业绩会上补充另外两个影响净利润的原因，包括管理方式的问题以及新赛道的投入。

过去万科一直采用充分授权分布式的管理方式，这种管理模式在地产行业的黄金时代是非常有竞争力的，能够贴近市场，快速反应，抓住机会。如今随着地产行业竞争越来越激烈、大型复杂项目越来越多，该管理方式受到一些挑战。

挑战主要体现在，单一公司、单一区域的表现参差不齐、离散度大，一些项目达不到平均水平，从而拉低了整体的业绩回报。

离散度大的一大表现在于，万科出现部分项目投资失误的情况，按照原本的充分授权分布式的模式，万科投资额度采取的是分大饼的方式把额度分到了区域，郁亮指出，这种模式在市场好的时候能够抓住市场机会，但在市场有变化的时候就会显示出弱点。

“比如心理因素影响，首先谁不说家乡好，当地公司往往会过高估计所在市场，另外一种是这种侥幸心理，觉得虽然市场不太好，但我能够把它做好，存在我是例外这种情况。在这种情况底下，容易出现投资上出现高估和冒进。”

从2007年提出“拐点论”到2012年预测“白银时代”即将到来，再到2018年判断“白银时代”已经到来，万科对行业的变化始终保持着较高的敏锐度。郁亮坦言，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。

新赛道对业绩的影响也是万科过去多次提到的。郁亮此次表示，为了从一个纯粹的住宅开发商转为城乡建设生活服务商，万科从2014年开始布局了多个赛道，在探索的过程中，所要付出的成本比想象中要大。

郁亮称，企稳回升的底气，来自于两个外部要素和三个内部要素。

外部一是稳定的政策环境，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门、地方政府也在不断释放信号、不断出台政策稳定市场；二是行业环境，中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级，住宅开发依然会是重要的经济活动之一。

内部首先是开发业务，郁亮表示，万科开发业务销售规模将继续保持在行业第一阵营；二是新业务探索过程中交的学费，大头已经交完；三是万科非开发业务正在逐步形成新的盈利蓄水池。以REITs为代表的不动产长期股权投资，为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路，以上海七宝万科广场为例，万科如果退出，也可实现差不多15亿的利润。

为安抚投资者，即便在利润下滑的情况下，万科还是推出了高比例分红预案，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

道歉是态度，而外界真正关心的是万科接下来会怎么做，能不能从今年开始止跌回稳。郁亮表示，万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳，稳中提升”，在政策和行业两大外部基础以及以及三大内部基础的保障下，其有信心完成这一工作任务。

“我们将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，扭转局面”。

郁亮称，万科将以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，推动产品的系列化和标准化，全力推动“优点”向“优势”转化，提高资源向业绩转化的质量和效率，稳定项目收益水平。严格投资管理。

同时，在投资方面，向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。“警惕浮躁冒进的情绪，避免超越能力的项目获取。提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。”

从去年开始，万科也提出要开发经营并重，虽然在探索经营性业务的过程中交了一些学费，但郁亮认为，这部分业务正逐渐成为万科新的利润蓄水池，今年将对集团报表形成正向贡献。