我分析问题的框架很野性，因为很多专家常常拿数学模型和专业来绕普罗大家，让普通百姓在数字的海洋里望而却步，常常要翻越数字的高山才能理解那些央行领袖和利益相关的经济学家所说的房事。

我常常用来分析问题的工具就一个，那就是市场的一致性程度或者叫一致性规模。当市场参与者意见统一之时，那一定是价格快速上扬或者快速下跌的时候。比如，去年6月之前，股市疯涨，其背后的原因是大部分都在看涨，梦想着从但斌这些人鼓吹的十年大牛市中获得巨额财富。所有的股一个月内，股价都能翻一倍。

随后，一致性丧失，证监会收缩杠杆，加剧了一致性规模的降低，于是，股市就崩溃了。

从这个案例中，我们发现两个关键点，一是一致性规模的降低，一是特别事件。事实上，全球房地产市场，现在都具备这两个要件，即一致性规模降低，同时特别事件也正一步步临近。所以，尽管有为数相当多的机构和国民需要高房价，但高房价的游戏的确走到了尽头。

不要说所谓刚需，刚需在这个时点上，已经属于稀缺资源。刚需成立的条件有二，一是有需，一是有刚。以中国人的想法，就算是拥有一百套房也是不满足的，受限制的只是支付能力。所以，刚需刚需，付得起的才是刚需。

一个铁一般的规律就是房价越高，能卖得起的人会越少，即便你降首付，但降下的首付也会超过十多年前的全款，理论和现实的情况都证实，房价越高，卖得起的人都会呈下降趋势。套用股市的说法，就是可供掠夺的韭菜越来越少。

没有韭菜就没有套现的可能和机会。

那位说，没人接盘，那我就自己拿着，给儿子和孙子。拿房子总比拿股票强，股票什么都没有。这种原始味十足的投资方式被大多数中国人所接受。中国人喜欢买房，是因为他看得见，摸得着，而股票看不到，也搞不懂。

好吧，我们也来算一算持有的成本。以一套房两百万来算算，首付一百万，高吧，贷款一百万。现在存款利息很低，只有2个多点，多年综合平均下来（利率可以降也是可以升的），以3个点来算吧，一年利息为3万块钱，贷款利息不到5个点，也以多年平均来算，确定为5个点，简单概括也就是说，200万的利息收入和支付成本在8万块钱左右。而租金，大部分的中国城市是到不了8万块的。

要覆盖持有成本，只有一个那就是房价涨上去。可是，买房的一致性规模却在降低，那些有房的不用买，那些没房的买不起。从这里来看，现在炒房估计真的要炒成房东了。反正国家要的是去库存，让有钱人帮着银行去风险，何乐而不为？

什么样的特别事件会让房价出现崩溃呢？那就是汇率。政府要卖地，是不会主动刺破房价的，相反，还不断地出台政策力挺房价，这就是房价调控了十多年，而房价越来越高的原因。炒房的人也不愿房价下跌，银行和业户更不愿房价下跌，那汇率怎么有这个本事让房地产下跌呢？

打个比方就比较好理解，我们就把各个国家的房地产市场比作池塘，现在呢，大家的水位都很高，中国最高。水位差很小，所以，从购买力上来看，没有什么可以奇怪的。但根据美元的周期性安排，美国的房地产泡沫是要用来刺破的， 一来让爱买房的中国资产退不出来，二来让爱房事的中国资产出现亏损。当年日本人差不多要把美国全卖下来了，其实，那都是些泡沫资产，美国人巴不得日本全部买下来。当日本买下来之后，那日本资本的命运就交到美国资本手中了，直如砧板上的肉，想怎么剁就怎么剁，现在轮到中国资产了。

当美国主动刺破房地产之后，你会发现一个问题，那在中国的资本会跑到美国去赚利息。现在停留在中国的资产或者说央行手中的外储，很大一部分是人家外国人的钱，他一跑，人民币的利率必然下降。没来由，同样一幢房，你卖天价，人家只值地价。这中间的差别就是汇率的差价。

水往低处流，人家的池塘水少了，你处在高位的水位一定要降下来才符合自然规律。那你说，我就要用印钞来维持高房价。而这种任性是没条件的，香港和泰国也想这么多，但印钞多的时候，最先受冲击的是生活，就是说生活物质涨的飞快，保饭吃是很多人的第一要求，看看委内瑞拉就知道了。这个时候，你拿房子换个大饼都觉得值。

也许有人不信，那就说说当年的长春吧。林彪的部队围住了长春，一根金条换不了一个大饼，但一个大饼是可以换一个姑娘的。崩溃的时候，说什么保值和增值，那就是个不该扯的蛋了。