文 | 番茄君

3月31日，在深圳华侨城股份有限公司（华侨城A，000069，以下简称“华侨城”）举行2021年年报业绩说明会前，一则关于该公司管理层人事变动的消息率先引起关注。

据观点网证实，在华侨城工作长达8年的董事长段先念正式退休，该职位由保利集团原总经理张振高接任。

回顾华侨城2021年的业绩，截至2021年底，公司资产总额达4800亿元，营业收入1026亿元，同比增长25%；实现净利润71亿元，同比减少55%；归母净利润38亿元，同比减少70%。

这是华侨城营业收入首次突破千亿规模，但利润表现承压。

对于利润的大幅度下降的原因，华侨城董事、总裁王晓雯归纳为除了受到外部房地产调控政策影响，还有内部结转结构变化的影响因素。

“这是公司净利润近些年来首次出现较大幅度下降，但公司持续健康发展的基本面良好。”王晓雯坦诚说道。

发展文旅、地产双核心，华侨城盈利大幅下滑

华侨城2021年的千亿收入，依然是来自文旅和地产两大业务板块，而在这些营业收入中，有78%源自于粤港澳大湾区和华东地区。

作为华侨城战略的重要组成部分，2021年，华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次。

旅游综合业务收入433亿元，占主营业务收入的42%；实现毛利140亿元，毛利率32%，同比下降10%。

盈利下降的不只有文旅板块。报告期内，华侨城另一大核心——房地产业务收入590亿元，占主营业务收入的58%；实现毛利126亿元，毛利率21%，同比下降38%。

地产签约回款业务指标下降，2021年实现签约销售面积399万平米，签约销售额825亿元，分别同比下降14%和22%，实现回款金额912亿元，同比下降12%。

利润与上年同期相比大幅度下降，王晓雯表示是受到房地产调控政策的影响，行业整体毛利率水平呈下降趋势。

除此之外，还有深圳本部高毛利项目已基本结转完毕，导致本年结转项目的毛利率下降，以及华侨城通过股权转让实现的投资收益较上年有较大幅度减少和对部分存在减值迹象的存货等资产计提了减值。

在利润承压的同时，2021年华侨城经营活动产生的现金流量净额为192亿元，总资产周转率为达到0.22，同比提升15%；存货周转率0.3，同比提升70%。

管理层认为华侨城持续健康发展的基本面良好，“三道红线指标全面满足‘绿档’要求，公司流动性充裕，项目整体开发速度从5.26年提升至3年”。

荷棠里开盘售罄，华侨城推崇“合作共赢”

除了已开发的项目，华侨城2021年剩余可开发面积达2251万平方米，其中包括通过招拍挂和股权收购的方式，获取土地项目23个，新增计容建面435万平方米，资源储备较为充足。

对此，华侨城战略与投资管理部总监汪文进表示，未来将持续深耕粤港澳大湾区、长江经济带、成渝及西安都市圈等核心区域和重点城市，充分发挥“成片综合开发”模式的核心优势，同时要修炼内功、增强能力，推动公司实现可持续的高质量发展。

在当下疫情反复的影响下，在房地产销售方面，华侨城也做出了应对措施，积极推广应用直播看房、VR看房、线上购房等多种互联网营销手段，促进销售工作的开展。

回顾华侨城2021年在深圳操盘情况，其中最为轰动当属位于龙岗坂田的华侨城荷棠里。

该项目备案了365套毛坯住宅，均价约5.9万元/平方米，单价在5-6.7万元/平方米之间，主推建面约88-117平方米的户型。

据悉，这批房源吸引了803批客户认筹，最低入围积分48.9分，开盘当天顺利实现日光。

在荷棠里后，华侨城时隔2个月再推出位于蛇口的新玺名苑。

不过不同的是，新玺备案的是办公产品，共48套，均价约13.9万元/平方米，单价区间为12.3-15.4万元/平方米，主推建面约320-399平方米的大户型。

令人意外的是，这批动辄3000万元起步的物业，也全部卖光。

除了独立开发的物业，华侨城坚持合作共赢理念。通过内外部强强联合，积极践行央地合作、与行业优质企业合作，在降低土地成本及投资风险、提前实现资金回流、加快项目周转方面均取得良好效果。 

目前华侨城合作的头部企业包括万科、保利、碧桂园、融创、招商蛇口等。“总的来看目前这些企业的经营状况良好、资金风险尚能可控。”华侨城总会计师冯文红说道。

对于2022年以及“十四五”规划，华侨城将优化“文化+旅游+城镇化”发展模式的核心，坚持以房地产和文化旅游为主要业务，深挖市场潜力。