7月5日，万科A（000002.SZ）复牌第二日，股票继续跌停至19.79元。万科总裁郁亮现身腾讯云＋未来峰会，并做了约20分钟的主题发言。

前一日，万科最大自然人股东向证监会等7部委发举报信，提出五大质疑直指华润和宝能，令万科股权之战再生波澜。

在这次会上，郁亮避谈万科股权大战事件，只在开场时说，万科事件让大家感觉云山雾气里。他主要分享的是，万科如何运用云的思路做开发和物业服务。

以下是郁亮的演讲实录：

我们过去大半年的时间里的话，万科的事情非常让大家感觉到云在云山雾里，风起云涌，我们多多少少也拥有云的感受，但是我想尽管今天的很多媒体朋友想谈谈在云里的感觉，但是今天是什么的主场，我还回到腾讯云加未来来，还是谈谈对云的理解和认识。

那么，实际上呢，大家都说我们的房产行业是被互联网最后攻克的堡垒甚至说是还未被攻克的堡垒，事实上呢，是不是这样呢？我觉得，差不多两年前，我带着我们的团队到腾讯这边来请教，从那时开始，其实我们已经开始在接触云，接触大数据，接触我们拥抱互联网。

首先，我们互联这一边，可以让我们离客户更近。互联对我们最大的好处，先从拿地开始谈起吧。我们投资，首先拿地，然后盖房子，到卖给客户，最后在提供服务。其实，我们从我们产业链的最开始，就拿地这个环节上就离不开互联这件事情，我们怎么找到客户，怎么离客户更近，怎么应该精准投资。怎么做精准投资呢，万科以前做，我们有个PIE模型，P就是人口，I就是基础设施，E就是就业。那么这个，我们过去20多年时间里，我们根据PIE模型来决定我们的投资方向。

但是呢，我们现在觉得这个东西越来越不好用了，不好用的原因在于，第一它的可滤度太高，太粗了，精确度不够，只到行政区；二是，它的时效性不够，大家都知道人口普查差不多五年一次，但是行业竞争很激烈，行业越来越细分，然后90后已经成为主要的消费人群，那么我们想知道他们在哪里，所以和某些大学、一些机构一起开发了城市洞察大系统。

我们以上海为例，我们可以发现，90后扎堆在图中的局域里面，概括起来呢，是追逐产业而居。就是他们就业在哪里，产业在哪里，工作机会在哪里，他们在哪里居住。

比如说，我们在家电汽车城，安亭新镇做了投资。我们还发现，像张江、临港这两个区域，也很奇怪，这两个地方是上海产业的重镇，产业规划的重镇，但是呢，它的植住比出现蓝色。只住比的意思，就是这个地方所提供的职位和他的居住比例，职住比越高说明房子少，当地就业机会多，就业人口多。

这里两个原因，一个原因，可能房子规化少了，建少了，比如早期开发区，只是光从发展生产，住房安排供应少了；另一原因，房价太贵了。比如说张江，青年是有就业机会，但是收入不是那么高，那么就在张江翡翠公园旁边，我们建了青年公寓，解决那些在张江这边工作的青年居住问题。再比如说，我们在首届流量大数据里面，告诉我们上海有明显的潮汐环 ，这些人工作在主城，晚上生活在市郊，所以，我们的投资做了相应的安排，上海地产界里有个万科环的说法，我们按照万科环来投资的。按照这样的规律投资，其实上海上半年的投资，我们的限售业绩超过200亿。

那么我们说，互联让我们离客户更近，不仅体现在投资方面，其实也体现在定位营销方面。我们在数据分析的底下，我们能够对消费者的身份特征、地域属性以及行为特征进行细致的了解，从而知道我们的实际产品，然后选择销售渠道和策略。这里，我们展示广州公司做的目标客户研究，我们广州公司把我们自己积累的数据和我们合作方所持有的数据裤进行比对，基于双方客户的共同信息，我们完成了客户的精准描述。

首先，我们根据这类客户的价值诉求、消费偏好我们量身打造我们产品的亮点，比如说刚需一族，更关心小面积，低总价；比如说白领一族更关心社区配套设施齐不齐全，幼儿园，小学等等；投资一族当然更关心升值的前景。据此我们可以适当增加小户型的比例，完善社区商业设施配套，提升物业管理服务；其次，我们可以根据在线时间，地理属性，定制投定方案。比如说，我们对潜在客户研究发现，在团购类的天气的APP上投放比在财经类的APP上投放效果要好，中午投放要比上午和下午的工作时间效果要好，在某个区域投放要比在别的区域要效果好。通过这种精准投放，其实呢，我们实现了我们来访转化率，成功率比以前高了很多。

那么，互联不仅让我们离客户更近， 互联，让我们对客户更好。我们这里举的是我们在硬件方面的例子，大家知道万科物业是万科重要的品牌，那么我们现在管理的2.4亿平方米，在我们系统上登记和注册的，我们就知道万科现在有35000多栋楼，有114万间房子，有55万个车位，有230万个个人设备，有145万多名的业主，这个仅仅覆盖我们所有客户的百分之五十到七十，因为还在不断扩张和陆续加入。

那么这么庞大的工程，如何管理这个事情，唯一只能取决于数字化技术才能做到。我们看看这款系统，叫做数据墙，可以从客户，任务，员工，基础设施四个维度对于所有的管辖范围进行实时的监控。举个例子，每个设备上，我们都有一个传感器，通过传感器，我们可以知道千里之外的北京万科新苑这个项目，一共有115个干粉灭火器。其中呢，位于五号楼一层电梯层内的安装于2014年的4月3号，巡检周期是为月，上一次的检修是时间是上个月的29号，目前状态是正常，这种硬件的实时监控能力是我们做好社区服务的基础。

我们对客户更好，不仅是硬件的管理方面，其实，也体现在软件服务方面。我们万科物业有个内服务体系，通过打造平台，让我们更多用户体验良好的物业服务，我们给每个业主配备了专属的管家，业主可以通过注册这个APP ，可以随时主动联系管家，无论是报修、投诉还是房屋出租，我们都可以一站式服务。在线上类似于大众点评，客户对每一位物业服务人员进行点评，从而这个得分最终也会影响到物业工作人员的考核。

我们借鉴模式，搭建了一个开放的服务平台，连接商家和客户，平台是开放的，商家可以在平台上注册，跟客户进行直接的沟通，我们也设置了在线社区客厅，可以让所有的业主在上面聊天互动。我们也借鉴了滴滴打车的模式，我们设置了抢单模式，客户的每个需求，都会像每一项任务，由物业员工去抢单完成，进展也随时反馈给我们客户。通过内服务的平台，我们以客户为中心，更直接的连接了业主，管家，物业员工和商家，为业主提供更加贴心的服务。

我们也希望借助互联网这种工作方式，我们在贯彻的共建共享，人力守望，打造平台的理念，从拿地开始到物业管理这件事情，在互联方面，在云的方面，我们做了一些探索和尝试，这些对我们来说仅仅刚刚开始。

我相信，从互联网对改变衣食住行来看，衣，昨天凌晨我需要一个游泳裤马上通过京东就买到了，今天下午就到；食，在陌生城市通过大众点评找吃饭的地方；行的话早就改变了，住的话我觉得也正在改变。我希望我们通过互联，我们可以建设一个更加开放，更加多元，更加生态，人人参与，人人贡献，人人分享的一个大的平台。我们也希望，让我们通过互联，让我们对客户更好，从而使得公司获得更加持续发展的未来。