记者｜张子怡

2020年，华发股份首次销售破千亿，但也面临着“三道红线”橙档的压力。在2021年，华发股份都在降低负债规模，完成了由转橙为绿，但代价是增速放缓，营收、利润均是微增。

4月9日，华发股份发布2021年年报。年报显示，2021年，华发股份实现营业收入512.41亿元，同比增长0.46%；净利润46.77亿元，同比增长2.56%；归属于上市公司股东的净利润31.95亿元，同比增长10.09%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润29.4亿元，同比增长5.07%。

华泰证券分析认为，2021年华发股份结转面积同比上升22%至293万平方米，但因结转项目区域分布的变化，结转均价有所降低，导致营收同比基本持平。归母净利润同比增速高于营收，主要因为：结转结构变化推动毛利率同比增加1.5个百分点至25.8%；少数股东损益占比同比减少4.7个百分点至31.7%。

在销售方面，2021年，华发股份实现销售额1218.9亿元，销售面积468.8万平方米。

具体到区域来看，珠海大区全年完成销售额315.28亿元，销售占比25.87%，位居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售553.20亿元，销售占比45.38%；华南大区全年完成销售233.3亿元，销售占比19.14%；此外北方大区销售占比3.90%，北京区域销售占比5.71%。

值得注意的是，华发股份2021年的年报未详细披露各区域土地储备。但华发去年在投资拿地方面格外审慎，销售规模提升迅速的情况下，土地储备已是连年下降。

截止2021年12月31日，华发股份新开工面积522.77万平方米，竣工面积628.40万平方米。公司拥有土地储备计容建筑面积543.97万平方米，在建面积1541.98万平方米。

可供对比的是，华发股份2021年半年报显示，其在建面积1746.81 万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米。地产开发业务放缓趋势明显。

华泰证券认为：市场下行和降负债目标使得公司收缩拿地力度，拿地总价同比下降58%至405亿元，金额口径拿地强度同比下降46百分比至33%。但得益于此前年度的积极拓展，2022年公司可售货值较为充裕。

华发股份的紧急刹车旨在控制负债规模，并于去年年底实现“三道红线”的达标。华发股份于报告期内有息债务规模同比下降10%；有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约40%。

在有息债务快速下降之际，华发股份也加大商票的发行。

凭借着在地产产业链中较强的议价能力，房企发行的商票减少了对自身公司营运资金的占用，可理解成“变相融资”，并且不直接占用银行授信、也不推升有息负债。

截止2021年12月31日，华发股份的应付票据为13.21亿元，同比上涨249.48%。华发股份解释称为：应付商业承兑汇票增加所致。

克而瑞研究中心曾认为，商票等应付款项的增加虽然为房企控制了有息债务规模，但开具大量商票后，可能会导致偿债能力虚高的现象，隐匿了债务风险。

从今年开始，作为国企的华发股份十分谨慎地参与收并购，所得项目来自合作伙伴，或者是来自有把握的珠海大本营。

2月，华发股份接手了珠海联安村的城市更新项目，该项目原实施主体为中国奥园。华发还以14亿的价格，拿下昆明融创文旅城二期40%的股权。昆明融创文旅城二期，原本就是华发同融创合作开发的项目，也是华发在昆明的首个项目。