文︱海绵宝

随着五一小长假的到来，广州一手住宅市场也迎来了供应“小高峰”。

据广州中原研究发展部统计，五一期间，广州一手住宅市场供应超过3000套房源，主要集中区域在于黄埔、荔湾等区。

此次供应热潮后的成交数据，对广州楼市后续信号的释放至关重要。

从克而瑞监测的数据来看，今年一季度广州一手住宅供应8729套，同比下降49%；网签成交16348套，同比下滑47%。在供应及网签数据有所下滑的情况下，信心需要再进一步提升。

而在五一这个节点上，市场上释放出超3000套房源，有助于带动市场热度提升。

老黄埔供应增大，去化备受考验

从片区来看，此次五一期间，黄埔区推售的新盘数量及房源数量都是最多的，涵盖老黄埔、科学城、香雪板块。

其中，这几个板块中，最具探讨意义的板块为老黄埔。

老黄埔，也被市场称为旧黄埔板块，地处黄埔临港经济区内，区位条件优势明显。

根据规划，其所处的黄埔临港经济区将建成数字经济试验区、新贸易创新中心、港城融合示范区、滨水生态文明示范区、数字化社会治理示范区。

而近年来，得益于该片区的发展规划，片区大部分旧改项目被大幅开发，房价也有较明显的提升。

由横沙、茅岗西改造而来的项目分别为中鼎君和名城二期珺合府、富颐华庭，均为老黄埔项目，也为区域热盘之一。

中鼎君和名城二期珺合府，去年开盘价格达到5字头，在 5.1-5.7 万元/㎡左右；

2020年10月开盘的富颐华庭，年底房价便跃升至5字头了，2021年受下半年黄埔限价影响有所下降，但其加推的均价还维持在4.85万元/㎡的价格左右。

但进入2022年以来，老黄埔的上车门槛有所下降，区域内开发商也出现“降价”获客的趋势。

最近中鼎君和名城二期珺合府推出了10套清货促销的特价单位，均价 4.82万元/㎡起，价格相比此前下降了不少。

此外，克而瑞指出，位于庙头旧改项目旁的越秀星航TOD，此前曾推出30套一口价单位，南向三房总价370万起，折合单价4.2万/㎡，而其最高价时价格为4.6-4.8万元/㎡。

而更为关键的是，随着老黄埔19个旧改项目的推进，区域将释出巨量房源，这或将进一步增加区域去化压力。

如最近市场热度较足的万科黄埔新城，为万科沙埗旧改项目，总建面达570万㎡，住宅供应量多达3万套。据克而瑞数据，在去年，黄埔全区住宅供应量才1.7万套，可以看出，万科黄埔新城的货量非常充足，同时也说明了，老黄埔在未来很长一段时间内，都不会缺货。

在此种情况下，尽管老黄埔的规划前景较为巨大，但面对大量的待推售和待建设的项目货量，区域去化备受考验。

白鹅潭建设提速，楼盘价值凸显？

荔湾区除了稍早前推新的越秀天瀛外，万科金域曦府、广州幸福湾、保利越秀天启在五一期间也有动作。三者均位于白鹅潭板块，未来可享白鹅潭CBD的辐射。

《广州市荔湾区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确，白鹅潭沿江经济带将重点发展总部经济、现代金融，打造商务集聚区；白鹅潭商务区北片则以文旅创意、现代商贸、医药健康为主要产业；南片打造大湾区新兴产业总部商务区、“1+N”生产性服务业集聚区。

随着规划的深入及建设的加速，白鹅潭板块近年来也屡被市场提起。

其中，作为荔湾区热销红盘，万科金域曦府获取了528套新单位的预售证。

值得一提的是，该项目的前身为2017年万科拿下的广信资产包中的其中一宗可开发土地，为万科花地湾地块，整体面积约1平方公里，紧邻白鹅潭核心区。

项目于去年9月29日开盘，推出1300套房源，开盘均价5.1-6.3万元/㎡，当天认购1000套，去化率77% 。

而广州幸福湾、保利越秀天启也位于白鹅潭板块，可链接广船商圈以及海珠广纸商圈。

其中，广州幸福湾临近广州国际医药港，规划有7栋住宅楼，主打江景高端产品，市场价格尚未确定，但按照其高端的定位看，价格不会低。

保利越秀天启临近广佛线沙涌站，去年末入市当日去化率近8成，交易情绪较为火热。

不过，此前界面楼市广州曾实地了解过该项目，项目周边生活配套基本齐全，但也存在短板，周边的住宅房源较为老旧，且临近鹤洞桥，或有一定的噪音及粉尘影响。