作者：张银银

又有北京朋友和我探讨房价的事情。最近几个月来，和我聊类似问题的朋友很多。

她说，为什么成都的房价平稳，武汉在涨价，甚至武汉有的板块可以用涨疯来形容。

我简单和她说了一下，对于武汉这样的二线城市来说，短期炒板块不错。实际上，哪个内地二线城市没有几个房价过万元的板块呢，成都不也有吗？

武汉恰恰以前是过万元的板块太少，现在多了一个板块。去年以来，一线城市的房价上涨溢出效应明显，合肥、武汉都是受益者。

因为双方的时间都有限，没办法谈更多、更全面。借此机会，我回答一下她的问题，顺便多谈几句。

壹|正儿八经涨的城市，只是少数

去年下半年以来，一线城市也好，部分二线城市也好，房价都经历了大涨。甚至，有的城市可以用疯涨来形容。恰好，“杠杆游戏”两位创作者的很多朋友，在以上这些城市工作生活，所以他们很关心这些城市的房价。

媒介最关注的也是这些城市，任何只要大量接触媒体的人，都会感受到房地产这轮疯狂。但真相只是如此？

生活和工作在这些城市的人，也是中国社会的“高精尖”人士。这些城市本身是中国或区域的政治、经济、金融、文化、制造业中心，话语权比一般城市大，所以，他们发出的声音更容易被听见。

同时，对于一线城市和部分二线城市来说，他们库存少、需求大，中短期土地供给也少，加上货币效应，当然会涨。但之于全国来说，去库存才是主流。“杠杆游戏”此前在“从存有量角度看房价”系列文章中，对此进行过详细分析。

图1.2015年中国房地产开发和销售主要指标及其增长速度 来源|2015年中国统计公报

贰|少数城市房价领涨，才能带动全国去库存

根据过往经验，一线城市领涨，接着全国都涨。这个说法在过去有道理，放在今天的中国已经过时，但也略有效果。

有的朋友问，为什么是去年至今这个时间节点在涨？我想，央行的数据说明一切。从央行发布4月的货币统计数据来看，M1 增速达到了2011 年以来的最高增速22.9%，这说明3月份的M1 高增速22.1%并不是偶然。

翻译直接点就是，央行放了大水。后来，看到涨太猛，各地也都有出台政策；央行也稳重了许多。

很多朋友还是觉得奇怪，为什么经济增长屡创新低，部分城市的房价却表现迥异？这本身就是答案，工业不行，出口不行，消费一般，高端服务业没啥增长，基建投资大幅增长要靠宽松，要刺激房地产也要靠流动性宽松——除了基建和房地产，短期内稳增长没什么可以依靠的。

而房地产要去库存，跌跌不休是不行的。全世界人民都一样，买涨不买跌，股市如此，楼市类似。一线城市和部分二线城市，最有涨价的资格，以前是人为调控压着不让大涨，现在放水了，调控正常放开了，当然领涨。

对于部分二线城市来说，受到一线城市资金的溢出效应，也不排除部分二线城市经济确实有亮点，人口集聚明显，真实需求本身也大。所以，也跟着涨，甚至如我前文朋友提到的“疯长”。

比如武汉，2015年商品房销售面积2627.19万平方米，增长15.6%，高达22.4万套的销售量，较上年增长约25%。因为2015年详细数据没有出来，从2014年数据看，当年武汉房屋竣工仅765.42万平米，约为成都的1/3稍多；土地购置仅227.06万平米，同期成都为365.47万平米，重庆为1864.59万平米。

而2015年，武汉常住人口增加了26.97万人。也就是说，武汉房地产供应量偏小，特别是和人口增速比偏小。而土地供应上，政府明显在控制。

另外，在一线城市的武汉籍、湖北籍白领不少，这部分人在一线城市买不起房，不少选择在武汉购置一套房屋，进一步拉高了武汉房价。

一线、部分二线城市涨了，其他大中小城市的市民，才会更愿意掏出钱来“支援”房地产，才能更好去库存。这就是为何今年以来，全中国房地产销量不错，去库存效果明显的原因。

还有一个原因是，从机构到个人，中国社会靠谱的资产配置真的太少。股市不行，信托和大资管与一般人无关，互联网金融泡沫破灭，工业衰，怎么办？还得配置房地产。

叁|全社会杠杆加得那么高，必须托市

中国社会的整体杠杆率大概是260%，不同研究略有不同，大致接近这个数字，上下浮动。这个数字，放在全球不算最高，但也不算低。

而截至2015年末，纳入预算管理的中央政府债务10.66万亿元，地方政府债务16万亿元，合计26.66万亿元，占GDP比重约为39.4%。即便将地方融资平台的债务加入，以更宽的口径估算，政府债务水平达到56.8%，仍低于欧盟60%的预警线。与此同时，日本这一数字为200%，美国超过120%，法国超过120%，德国80%，巴西100%左右。

可以这么说，大部分国家都负债很多，企业端欠款和比重也很高，中国居民家庭债务率也在上升，达到历史高点。一个国家的政府、企业、金融机构、个体都负债累累，谁能接受不动产价格暴跌。别说大跌，就是稍微通货紧缩，大家的杠杆也容易出问题。

都知道房地产具有居住、投机和抵押物的多重属性。如果房价下降过多，会导致抵押物贬值，金融机构会形成不良和严重的信贷紧缩效应，所以房价不能跌。因此，必须托市，必须维持全国房价的基本稳定。而最有资格“冲锋陷阵”的，当然是一线城市。

另外，任何时代，任何国家，经济、金融或其他维度的中心城市和中心区域，少有房价不贵的。不管这个“贵”，是按照美元计价绝对的贵，还是按照当地物价相对的贵。一个字都是贵。

工作和居住在中国最了不起的城市，占着中国最好的城市公共资源，干着世界级的白领工作，拿着中国最好的工资，高房价是你注定要接受的。

很多人意识不到，我们的一线城市，甚至一些二线城市，拿到国际上已经是颇为重要、颇有分量的城市，在全球产业分工和布局中占有重要位次。一个世界级的城市，有的还背靠世界级城市群，有全球最大规模档次的大都市区，主城区房价不高才奇怪。

还不得不说，我们的大都市中心城区（不仅仅指CBD，而是广义的城区）密度真的太低，土地资源可以说很浪费；而这类城市的每年土地供应量并不高，特别是考虑到其人口和需求，供应实在是太低。有兴趣的同学，可以去查一下，这些城市的年房地产竣工、销售和土地出让面积，及其在国内大城市中的排序就明白了。

有必要说一下，国内一些研究机构有类似的数据和榜单，但他们的口径基本都有问题。对于该市全域和主城区、郊区县的房地产数据没有细分。作为大致参考，这些机构的研究当然也可以，要准确还是要查各地统计公报和年鉴。

图2.35个大中城市2014年房地产主要指标 来源|2015中国统计年鉴

通过图2我们看到，四大一线城市的竣工面积、土地供应根本配不上它的人口需求。你说，能不涨么？

可以说，这个市有市场需求行情原因，也有过度控制土地出让的原因。一线城市、部分二线城市一托、一控，房价就上去了。

肆|我们没有真正经历过全国性房价急转直下

当然，你说，中国的房地产整体来说是否有泡沫？那是肯定的。只是，这个泡沫不允许吹破，上文分析过，一个都欠钱玩杠杆的社会，价格暴跌没有谁能承受。特别是不动产。

尽管2014年之后，中国房地产的主流是去库存，甚至一些城市房价下跌不少，其中一些人因为房地产游戏不再容易玩，负债太多而不得不跑路。进而，在很多地方，引发民间借贷无法兑付的风波。

但整体来说，这些情况还是可控的。中国房地产没有到崩盘的边缘。

可以说，中国房地产没有崩溃，是因为中国经济还能较为正常运转。虽然增速低了很多，但这个增速放到全世界依旧很高，而全球政治家都关心的就业指标，中国没有出现问题。所以，我们可以简单判断后说，中国经济还有回旋和调整空间。

因为有空间，又要保增长，所以2016年的货币现象和5月份之前的财经、财政政策很诡异。尽管有人有不同意见。

从全球经济历史上看，没有一个现代国家没有经历过真正的房地产危机。最近的案例是2008年美国次贷危机，美国房价降至冰点，硬着陆后，伴随国内新经济增长点的复苏，房价逐步回升。而同期的我们，包括至今，我们不曾允许房地产危机蔓延和硬着陆，反倒是2008年之后泡沫被扩大。

房地产的泡沫被允许继续，这或许是饮鸩止渴，但之于当下也是不得不为。中国经济短期需要房地产，长期都知道要靠改革，调结构，培育新的增长点。

泡沫的处置是一场修复过程，有了病可以上猛药，也可以保守治疗。但愿我们的保守治疗能起到效果。

话说回来，中国社会的老龄化问题已经不可逆转，对于我们或我们的下一代来说，未来你们两口子有一套房，你爸爸妈妈还有一套房，外公外婆、爷爷奶奶或许还有房……

当然，京沪不一样，那里永远涨，直到经历一场无法回避的危机。