作者：Terence

在“万宝之争”仍进行的如火如荼之际，7月21日，万科发布自愿公告称，将与合作方共同收购黑石所持有的一家商业地产公司96.55%的股权， 交易总价近130亿元人民币，万科拟出资近38.89亿元人民币。晨哨君认为，尽管收购是黑石在中国国内的资产，但不排除与黑石在未来有更惊人的合作，因为万科近年来已经在海外开始逐步布局，最大特点就是几乎每笔海外投资都有海外地产玩家的身影。

上月初，万科和美国Brightstone CApital Partners联合宣布在纽约建立一个全球地产投资管理平台“Brightstone”。Brightstone是万科投资策略的一个重要延伸，标志着万科全球资产管理业务的开端。

成立Brightstone是万科海外布局的最新动作。与万达、复星、安邦等高调投资海外不动产不同的是，万科的海外投资相对低调很多。但事实上，万科早在2013年就开始投资海外项目。年报显示，截至 2015 年底，万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等 5 个海外城市。2015 年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积 2.8万平方米，贡献销售收入人民币 28.8 亿元。  

与巨头共舞的日子

2013年，万科正式开启海外布局，在历次海外投资中，与海外机构合作共同投资是其海外布局始终坚持的一点。

2013年2月14日，万科选择在西方情人节这一特别日子，与全球知名房地产综合企业铁狮门公司签约，双方将合作开发旧金山富升街201地块，该次合作也是万科在与新世界合作拿下香港荃湾地块后， 第一次真正意义上的“走出去”。

根据双方协议内容，万科将与铁狮门将成立有限合伙公司，于美国旧金山市中心开发高层住宅项目富升街201号。万科将在注册资本2.5亿美元的项目中持有70%股权，铁狮门持有剩下的30%。整个项目预计投资6.2亿美元，另外的3.7亿美元成本预计通过举债获取。

虽然万科在项目的股权更高，但事实上项目的实际操作方却是铁狮门，将负责整个项目的设计、开发、销售和运营。而万科主要以合伙人及主要股权投资者的身份参与其中。

铁狮门成立于1978年，目前业务已遍布四大洲9个国家/地区的43个市场；投资、开发和运营了380多个项目，总物业面积超过1.520亿平方英尺；是世界一流的地产业主、开发商、运营商及基金管理公司。旗下的标志性建筑包括：纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和扬基体育场；法兰克福的商品交易会大厦和歌剧大楼等。

经过近40年的发展，铁狮门从资金管理到项目开发，从施工建设到物业管理等方面均是世界一流。虽然万科在国内已是最大的房地产企业，经验丰富，但海外市场环境与国内的差异极大一开始就独自“出海”显然风险过高。而选择铁狮门这一十分熟悉美国市场的合作伙伴，不但能降低投资风险，还能从合作中汲取海外操盘经验，为未来更多的海外投资积累经验。

此后，万科几乎每笔海外投资都有海外合作者的身影。如2013年在新加坡投资开发的林曦阁度假村，合作方吉宝置业为新加坡最大的跨国企业吉宝集团旗下房地产上市公司；2014年开发的纽约曼哈顿610 Lexington Avenue(列克星敦大道610号)项目则是联手美国知名地产商RFR、 Hines；2015年，万科通过注资方式收购英国伦敦科技城The Stage 20%股份，合资伙伴企业包括CainHoy Enterprises、Mc Court Global、Galliard Homes和Investec Structured Property Finance等。

万科表示，将坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。简言之，万科的走出去第一阶段主要是“取经”，继而在中后期达到服务中外客户的长远目标。

富贵“稳中求”

初期抱着学习积累经验目标的万科在布局节奏上与国内竞争对手差异非常明显。

2013年开始出海的万科在时间并不落后与国内竞争对手，但时至今日，万科的海外布局速度和体量已远远被甩开了。5个海外城市；销售面积 2.8万平方米；销售收入人民币 28.8 亿元就是万科国际化的几个关键数据。

反观国内另一大房地产巨头绿地，海外布局已经颇具规模。在2013年以前，绿地的海外投资也仅有韩国旅游健康城（Greenland Jeju Healthcare Town）一处项目。但2013年以后，绿地加速海外布局，且几乎都是大手笔。包括：总投资4.8亿澳元的悉尼绿地中心；总投资50亿美元的纽约大西洋广场；总投资6亿英镑的伦敦兰姆公馆；总投资47亿元的马来西亚新山翡翠湾等等。

到2015年，绿地已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国等“四大洲九个国家十余座城市，成为中国房地产行业全球经营的领跑者。此外，酒店项目也进驻了美国洛杉矶、澳大利亚悉尼、德国法兰克福等海外城市。据估计，截止2015年，绿地的海外投资已经超过300亿美元。

而多元化经营的万达集团在海外不动产领域的投资也领先万科。9亿美元的美国芝加哥五星级酒店及公寓项目；12亿美元的洛杉矶高端综合性地标项目；9亿美元的澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目；10亿英镑的万达伦敦one项目；10亿美元的悉尼1 Alfred大厦和与之紧邻的Fairfax House大楼等等。

相较于绿地、万达在海外动不动数十亿美元的投资，万科的大多数海外投资都在2亿美元以内，几千万级别的也不在少数，差别显著。

可以看出，万科的海外布局更多考虑的是“稳”，并不刻意追求体量与速度，不管是投资金额还是投资方式（坚持与海外机构合作）都体现出万科试图在海外布局中力求稳扎稳打的特点。

目前来看，这样的策略虽然使万科在海外的布局暂时落后于绿地、万达等国内对手，但遇到的风险也更低。如万达2014年2.65亿欧元收购的西班牙大厦一直推进不顺利（近期盛传万达要转手西班牙企业）；绿地50亿美元的纽约市布鲁克林大西洋广场项目和绿地洛杉矶绿地中心也多次传出项目欺骗的新闻。相比之下，万科仅有在纽约下东区购地交易遭政府审查，产权申请已被叫停。不过，被叫停的原因在卖方，而并不在作为买方的万科。

国内房企走出去时间毕竟还太短，各巨头在海外投资布局上的差异也较大，长远来看，绿地、万达、万科或是其他房企谁能笑道最后都不一定。至少，万科当前的“打法”在并没有太大风险。