2022年上半年，对中国金茂来说是稳中求进，吐故纳新的创新之年。

2022年3月，中国金茂旗下金茂服务刚在港交所正式挂牌上市，6月就迎来了首次大动作。6月17日，金茂服务发布公告：旗下全资子公司以4.5亿人民币收购首置物业服务公司（以下简称：首置物业）100%股权，并已与卖方首创置业就收购事项签订产权交易合同。收购完成后，首置物业将成为金茂服务的间接全资附属公司。

这也是继6月10日中国金茂公告拟以协议安排方式私有化收购中国宏泰发展（以下简称宏泰）后，中国金茂及旗下公司6月公布的第二次收购动作。

仅一周时间，二次收购动作，对于中国金茂来说意味着什么？宏泰与首置物业又为什么会接连被中国金茂纳入麾下？也许，这是中国金茂在“城市运营”战略布局下的一盘大棋。

据市场公开信息显示，“宏泰”长期以来，深耕大型产业市镇项目规划、开发及运营服务，是中国新型城镇化建设及产业园区运营的知名企业；而“首置物业”则是国内高端综合性物业管理服务商，不仅具有核心优质资产，其主营业务均与中国金茂发展战略精准匹配。

可以看出，“一手开发”、“一手服务”，这是中国金茂在“城市运营商”定位下，站在实力房企视角，通过多年市场观察累积而适时进行的又一步前瞻性战略布局。

基于城市运营战略 布局京津冀首都经济圈

据公开资料显示，中国宏泰成立于1995年，其核心业务为产业构建、园区运营以及基础设施建设。2014年，宏泰成功登陆港交所。经过多年发展，宏泰已然是国内领先的产业市镇综合发展商。

基于中国金茂的城市运营战略，通过私有化宏泰增加其控制权并进一步实现投资宏泰的利益，实现多个城市运营项目的收购，获得相关资源以提升产业园吸引商业及投资的能力，并进一步加强政企合作，其符合中国金茂房地产业务的发展战略。

中国金茂表示，宏泰在中国核心经济圈的高能级主城区拥有多个产业园项目，并长期致力于京津冀一体化和“两横三纵城市化”战略布局范围内的大型产业市镇项目开发，基础设施投资建设能力、招商引资能力、配置物流及商业物业等相关辅助设施能力都非常突出。截至2021年底，宏泰已经与多个产业市镇项目进行开发合作。

其中，位于京津冀的龙河项目是中国金茂进一步深化首都经济圈战略布局的新生力量。据悉，龙河项目位于京津冀首都经济圈的龙河高新区内，一小时车距内拥有三个国际机场，一个特大港口资源，是具有优越区位优势和交通优势的新兴城市片区。中国金茂战略投资宏泰后，开启助力龙河新区发展的步伐，将参照其在长沙打造的城市运营典范案例——长沙梅溪湖国际新城，将龙河项目打造为北中国又一宜居滨水城市运营项目——龙河新城，有效提升其产业发展能级，加速国际化、科技化、智慧化的步伐。

依托宏泰自身持有的资产及运营能力，此次中国金茂对“宏泰”的私有化收购，无疑将为中国金茂带来优质的城市运营项目资源，并提升其在国家经济核心区域的市场占位，为中国金茂的京津冀首都经济圈战略布局增添新动力。

优势互补 致力高端物业服务 

而首置物业的业务布局特征和丰富的业态组合，更是精准匹配了金茂服务的战略定位及并购标准，实现了双方优势互补。

成立于2012年的首置物业，原为首创置业全资持有，是一家综合性物业管理服务提供商。其业务覆盖高端住宅和商业物业等多重业态，具备高利润空间和议价能力。截至2021年12月31日，公司合约及锁定项目共计53个，合约及锁定面积711万平方米，其中在管建筑面积约为280万平方米。

一方面，作为承接首创置业高端物业服务品牌的物管公司，首置物业管理住宅项目覆盖首创天禧、天阅、禧瑞、禧悦四大系列产品，长期致力于高端物业服务管理，并树立起良好的业内口碑和市场认可度，这与金茂服务专注高端物业管理服务市场、深耕品质服务的战略定位高度匹配。

另一方面，首置物业还为首创置业开发的多个商业综合体、高端办公楼、大型独立商业项目提供物业管理服务。截至2021年底，首置物业商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米，均为核心城市重点商圈的高端商办项目。毫无疑问，通过首置物业的纳入，金茂服务在商服板块的收入占比将显著增加，将助力金茂服务进一步深耕商业物业服务，开拓商业物管领域，强力提升金茂服务在高端商业物业服务领域的品牌竞争力。

由此，可以看到，金茂服务与首置物业均属住宅、商业、写字楼、公建等全业态布局企业。通过此次的收购事项，中国金茂的在管物业组合将更加丰富，也将更好地实现对业主服务的全业态、全场域覆盖。

同时，在地域分布上，金茂服务聚焦于一、二线及新一线城市物业服务，而首置物业则长期布局京津冀、长三角、珠三角、成渝等核心城市群，同样优秀的城市量级及核心优质区位的分布，将有利于金茂服务与首置物业发挥协同价值，增加管理密度，并为进一步拓展业务空间提供了先决条件。据悉，金茂服务已经成功签约嘉善经济开发区与舟山东港两大城市运营服务。相信，未来在金茂服务与首置物业的协同互助下，其城市运营服务体系将得到进一步的完善和提升。

当房地产市场进入到新的周期，重“开发”转为重“运营”，房企需要从“高周转”的开发模式转型到“竞品质”的运营模式，追求有质量的理性增长。中国金茂作为国内领先的优质城市运营商，目前已累计获取34个城市运营项目。2021年，中国金茂实现签约销售金额2356亿元，全年营收较2020年上升50%，股东应占利润较上年大增49%。2022年6月，随着两大优质资产的注入，中国金茂“城市运营”战略的这盘大棋，“新棋”已迈出，未来效应何如，值得期待。