文︱L

进入7月，房地产市场迎来半年成绩大考。通过卖房、卖地两个房地产主要指标看，今年上半年，广州房地产市场情绪仍处于较为不稳定的阶段，总体成交有所降温，土地出让规模也有明显缩小。

但值得留意的是，不管新房、二手房或是土地市场，越靠近核心发展区域的项目，市场热度越高，需求也越强劲。

一手房：同比网签下降近四成

据广州中原研究发展部统计，今年1-6月广州累计成交新房39618宗，同比下跌35%，近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。

区域成交数据显示，番禺、天河成交表现相对抗跌，降幅仅为5%、6%；白云、荔湾、黄埔出现较大降幅，分别为12%、18%、20%；南沙则出现明显缩量，与去年近万套成交对比，降幅66%。

而CRIC湾区监测数据显示，广州新盘整体去化情况为18%-27%，低于去年市场下行时期去化表现。新房表现较为一般，这意味着，今年上半年购房情绪暂未见明显升温。

但值得一提的是，区域项目成交出现明显分化，核心区优质项目可直接带动成交。

据克而瑞监测，琶洲南TOD首开单周吸引30组来访，但认购套数多达272套，转化率高达907%。

此外，富力南驰·富颐华庭、万科城市之光、越秀和樾府也是热门成交项目，其中越秀和樾府以一己之力在板块中贡献了98%的成交量，成为今年首个揽金破百亿的项目。

外围区域方面，低价项目比较吸引购房者的注意，比如增城朱村的保利水木芳华，端午节假期均价约为1.65万元/㎡，对比周边新房优惠数千元左右，直接刺激该盘去化提升，假期间成交了350套。

而价格涨至高位的区域，则暂时退出今年上半年竞争的舞台。

比如南沙，近年来也处于规划不断，发展不断的状态，但区域内新房库存去化周期出现持续攀升的现象，目前已超20个月。

不过，6月14日，国务院印发了《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，将在南沙全域打造立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台，南沙将在粤港澳大湾区建设中更好发挥引领带动作用。接下来为政策窗口期，是否会引导资金入市，值得留意。

二手房：豪宅需求未见弱化

今年初，受房贷利率下调、贷款审批速度加快等因素影响，广州二手房市场有一定的触底回升。

但长线看，广州二手房成交仍处于信心建立的阶段，中原数据显示，今年上半年广州二手房预计成交超4万宗，月度成交在7000-8000宗左右，总体成交对比去年同期下降了44%。价格方面，网签均价为27468元/m²，较去年下半年下跌2.2%，同比下跌11.2%。

不过，有意思的是，市场上千万豪宅项目价格反而逆市上扬，整体均价涨6.1%，或许出于保值、升值的考虑，需求未见弱化。

刚需的需求则明显减弱，中原指出，300万元以下盘源成交占比仅73.4%，环比降4.6%，成交能力远不及去年同期。

除此之外，整体二手房市场也保持着新房市场分化的特点，越靠近核心区域的项目，越具备议价空间。

其中，天河、海珠、越秀等中心高价区域议价空间最小，报价下调幅度环比分别净减1.8%、1.2%、0.7%；而外围增城、花都等刚需区域议价空间则最大，报价变动分别为4.7%、4.7% 。

“靓地”供应增加，竞拍规则再宽松

随着房地产市场进入深度调整期，今年上半年楼市整体拿地情绪也大大减弱，拿地企业的主力军也逐渐向国企央企靠拢。

今年首轮集中供地早于5月初落下帷幕，总收金341.4亿元，总出让18宗，共成交17宗，流拍1宗。

值得一提的是，今年首轮土拍，国企为拿地主力军，与去年民企争相入场的局面产生了鲜明的对比。其中，TOP5地块楼面价排行榜中，有3宗地块被广州地铁拿下，最高楼面价为37571元/㎡。

同时，地块出让规模和数量也均有明显缩小，去年首轮共出让48宗居住及商住用地，总起拍地价901.4亿元；今年首轮共出让18宗住宅用地，总出让面积128万㎡，总起始价367.7亿元。

不过，今年第二轮土拍有意在缩减土地供应规模的基础上，增加核心“靓地”出让，叠加规则宽松，或将会提升成交情绪。

从地块详情看，此轮土拍供应的“靓地”真不少，比如位于天河核心区的燕塘地块三，楼面价高达4.2万㎡，成为全场的焦点。

而琶洲AH040329、AH040157地块也是热门地块，该地块位于海珠区北部，与琶洲南TOD隔黄埔涌相望，交通、产业、商业配套都一应俱全。据了解，已经有不少实力充沛的房企开始摸底考察地块情况。

相对于今年的首轮集中供地，第二轮集中供地在竞拍规则上有所调整，由之前的“限地价+竞自持+摇号”，更改为“限地价+摇号”，即取消了“竞自持”环节。这一定程度上，能够增加开发商盈利空间，提升竞拍热情。

刺激市场回暖决心明显

6月23日，广州市政府官网发布《广州市贯彻落实国务院〈扎实稳住经济的一揽子政策措施〉实施方案》，方案明确全力稳定房地产投资。

当中提及，要促进房地产开发投资健康发展，优化挂牌住宅用地供地时序和区域分布结构，加快去化周期较短区域新建商品住房项目上市供应，加大对刚需和改善性购房需求的支持。

广州房地产市场的表现将如何，值得期待。