作者：沈奇、张玉香

1、因城施策、分化发展成为房地产行业新的政策导向。7月26日，政治局会议强调“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”，“降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。”房地产调控进入下半场——一二线城市抑制资产泡沫，二线以下城市去库存。

2、对于一二线城市来说，重点是控制价格不过快上涨。在去库存、鼓励购房政策刺激下，去年下半年以来房价出现大幅上涨，地王频现。今年上半年全国涌现205宗地王，其中苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。今年上半年房地产开发投资46631亿元，同比增长6.1%，比上年同期增速提高了1.5个百分点。

3月25日上海、深圳收紧限购政策，之后合肥、南京等二线城市也开始对过热的楼市进行调控。7月25日证监会表示不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款；接着银监会又下发了《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，这是一份被普遍认为针对开发商拿“地王”的新举措。部分城市还出现了金融主管部门坐镇土地拍卖现场或设定土地拍卖最高限价的“极端”调控措施。

我们认为，一二线城市价格上涨势头将趋缓，但本轮相当部分的刚需并未充分释放，一二线城市房价短期不会下跌。我们一定要记住，中国房价并不只是住房价格，还包括了教育、医疗资源的配置。

3、我们把二线以下城市定位为区域中心城市，去库存的大招将出：答案就在本次政治局会议公报中“大力推进农民工市民化”。

区域中心城市在教育、医疗资源上的优势对农民是有吸引力的，因此区域中心城市房地产问题的核心是两个，一是如何使愿意进城的农民工具备支付能力，二是如何建立可以适应农民工市民化需要的社会保障体系。2015全年年农村居民人均纯收入为10772元，全国农民工人均月收入仅3072元。

4、区域中心城市去库存的大招之一是加快农村宅基地和农业用地经营权流转。3月24日，央行等发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，“两个办法”强调，试点地区推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作。北京市大兴区等232个试点县（市、区）、允许以农村承包土地（耕地）的经营权抵押贷款；在天津蓟县等59个试点县（市、区）行政区域，允许以农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款。此前，四川、江西、山东、河南等地已经开始试点农民住房财产权抵押政策。

重庆地票制度也是有益的尝试，引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地，形成的指标在保障农村自身发展后，节余部分以地票方式在市场公开交易，截至2016年5月上旬，累计交易地票17.7万亩、353.4亿元。

5、区域中心城市去库存的大招之二是户籍制度改革，社保体系建立。农村人口市民化是一个系统工程，需要解决社保等一系列问题。2015年农民工总量2.77亿人，其中参加城镇职工基本养老保险的5587万人，仅占20%。

国务院2014年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口，截至目前，出台户籍制度改革方案的省份已增加到29个。

但户籍制度改革的落地进度不尽如人意，归根到底还是打破既得利益的勇气不足。

6、区域中心城市去库存的大招之三模式创新。8月3日，发改委发文“鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。”

江西、湖北、四川等省份逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。河南、山东、江苏等省份通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式吸引农民工来当地购房。广东、湖南、吉林、浙江等省份多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。

7、预计农村宅基地和农业用地经营权流转政策会在最迟明年上半年全面推开，户籍改革落地也会得到决策层的大力推动，这两大政策释放的政策红利会对区域中心城区房地产去库存起到重大推动作用。

8、至于各路专家众说纷纭的房产税，我们认为，只要需求大于供给，任何成本的增加都会转嫁到购买者，并导致价格的上升。

何况房产税如果真的能够通过立法置换包括土地出让金和各种于法无据的税费，对房地产行业未尝不是利好。

房地产业最后一个春天还没结束。