小禾智库：中国核心城市房地产价格为什么如此上涨？实际上其上涨要素包括：土地供应量、信贷数量、M2数量以及大城市化，这四个要素是支撑核心城市上涨的核心。

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2016年上半年房地产如此之火，但是为什么这么火呢？

实际上，透过数据我们可以看到：

（1）土地供应和需求之间存在严重的问题，土地有效供给跟不上，尤其是一、二线城市；

（2）M2/GDP已经超过2，这是2000年以来M2/GDP首次超过2的年份；

（3）个人购房贷款余额的增长速度历史之最，半年增加的余额已经赶上2015年全面增加量；

（4）中国已经进入新的经济阶段，教育、医疗、养老、娱乐等已经成为新一代家庭的新需求，因此大城市化会越来越集中，就如日本的东京、英国的伦敦。

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大家都知道深圳房地产2015年以来如此火热，但是你知道深圳土地的供应情况吗？

中国房地产网的《疯狂的深圳楼市背后：每年仅6平方公里新增建设用地》文章，大家有空可以看看，文章说明了深圳楼市疯狂背后的土地供给问题。

6月23号国土资源部发布了《国土资源部关于印发全国土地利用总体规划纲要（2006～2020年）调整方案的通知》，方案的主要内容：（1）北京2020年耕地保有量面积从原先的322万亩降低了一半到166万亩；（2）上海2020年耕地保有量面积从原先的374万亩降低到249万亩；（3）全国2020年耕地保有量面积从原先的180500万亩上升至186500万亩；通俗一点说，就是北京、天津各增加大约1000平方公里的建设用地、上海增加大约600平方公里，从京津沪的耕地数据看，北京释放了全部耕地的1/2，天津上海释放了全部耕地的1/4。

为什么会这样呢？实际上全部是房地产快速上涨给逼的，只能在土地有效供给方面做文章，否则长期扭曲的土地供给和需求之间的关系会导致核心城市房地产价格快速上涨。

深圳、北京、上海、苏州、武汉、合肥、厦门等城市的情况大家已经看到了！这就是后果。

 

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为什么一、1.5、二线城市房地产土地如此紧张呢？为什么这些城市房地产依然快速上涨呢？我们说这是中国城镇化之后的大城市化过程所必然的结果。

中国的城镇化到底现在什么程度，目前口径数据不是完全一致，但是基本上估计到60%左右。但是，大家别忘了，发达资本主义国家如日本、英国、美国等国家，都已经进入大城市化阶段；大家可以到网络上搜索一下伦敦、东京的人口数量情况：（1）东京的人口密度是北京的5倍，而且大东京的人口聚集程度早就令人印象深刻，在仅占全日本4%面积的空间里聚集了25%的人口；（2）“东京圈”迁入人口超过迁出人口约达12万人，这是“东京圈”连续20年出现人口超额迁入，”东京圈”人口净迁入单向趋势仍在持续加速中；（3）根据英国国家统计局（ONS）数据，伦敦人口到2024年中期将达到970万，为英格兰人口增长最快的区域，创造70年历史记录。

为什么会是这样呢？我们说，教育、娱乐、健康、养老、医疗等需求决定了大城市化的进程，当家庭、个人解决衣食住行后，尤其是老龄化社会到来后，医疗、健康、养老等成为很多家庭的核心需求，同时教育也成为新型需求之一；这样的情况下，大城市化成为必然。

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土地是房地产供给侧因素，供给跟不上，房地产资产价格当然上涨；而大城市化是需求端要素，越来越多的人员、家庭涌入大城市，房地产资产价格也必然上涨。当然，M2也是房地产资产价格上涨的关键要素之一。

小禾智库，简单统计了2000-2015年的M2/GDP数据情况，我们发现：（1）2015年的M2/GDP首次超过2，而2008年的M2/GDP是1.51，我们就可以看到这几年的M2增长是多么的迅速；（2）我们发现M2/GDP的关键节点是2009年，因为2008年其数字是1.51，其低于2002-207年之间的M2/GDP值，但是2009年一下上升到1.78，大家应该有印象2009年中国房地产价格快速上涨，因为2009年中国实施了4万亿救市策略；（3）2009、2015年的M2/GDP数据是比较高的，因此中国的房地产2009、2015年是快速上涨的。

实际上，资产价格和货币数量存一定的关系，不严格的说法，货币数量越多，资产价格越上涨；而货币流动性越紧张，资产价格下跌。如果我们现在央行连续加息，将利率提高到10%左右，大家就可以看到房地产价格会大幅下跌，1991年的日本就是这样的情况。

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不仅仅M2决定房地产价格趋势，个人购房贷款余额以及增量也是关键因素。

我们发现：（1）2016年上半年的个人购房贷款余额是16.55万亿元；（2）而2015年的全年个人购房贷款余额为14.18万亿元，2014年全年余额为11.52万亿元；（3）2016年上半年的个人贷款增量基本上就等于2015年全年的增量，这就是2016年上半年房地产为什么如此火热的原因，现在大家应该知道了。

2015年底中央提出“三去一降一补政策”，其中去库存成为房地产最核心的事情。那么如何去库存呢，首先的条件是需要给买房的人贷款，因此2016年上半年就具体反映出来，2016年的半年房贷就基本和2015年全年房贷等同，而且2016年上半年新增贷款的40%流入房地产个人贷款领域。

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小禾智库认为：中国核心城市上涨的关键要素其包括：土地供给情况、家庭信贷、M2数量以及大城市化进度等要素。

那么，未来会如何呢？我们认为：

1）中国的大城市化，应该说才刚刚开始，大北京、大上海、西南城市圈、珠三角城市圈、西北核心城市圈等将会逐步兴起。

2）目前全球经济处于严重紧缩状态，货币QE成为唯一的解救手段，中国的M2继续增长以及信贷继续增长是必然的结果。

3）中国人口和有效土地供给之比依然是非常高的，因为中国要拿出供应全球最多人口的粮食问题，因此中国大城市房地产有效土地供给依然是受到限制的。

因此，我们认为，中国大城市的土地价格、房地产价格将会继续上行，而M2、个人购房贷款数量也会继续增长，这是历史的必然。