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收并购侧重合作项目,美的置业表示不会大幅降价甩货

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收并购侧重合作项目,美的置业表示不会大幅降价甩货

“目前市场仍然是严峻的,只有销售端实质性恢复,地产行业才算恢复。”

图片来源:美的置业

记者 | 黄昱

面对地产行业的偿债压力,现金流量预测已成为各大房企中期业绩会展示的重点。

8月29日,美的置业CFO林戈在2022年中期业绩会上表示,围绕“以收定支”和“以支定收”的逻辑闭环,美的置业对现金流加以铺排,制定了24个月现金流测算的模型。

在这一模型下,美的置业今年上半年将销售回款的62%用来支付建筑开发支出,16%和10%分别用来税金支出、运营及利息支出,购地支出仅占6%。

现金流量可以反映企业净利润的质量,即业绩报告期内是否实现有现金回报的利润,以供外界评价该企业的支付能力、偿债能力和周转能力。

据美的置业2022年中期业绩报告,今年上半年,美的置业经营活动现金流净流出约17.5亿元;截至今年上半年底,美的置业的现金及现金等价物约232.2亿元,比去年年底减少11.7%。

在经营性现金流为负的背景下,美的置业在报告中特别强调,经考虑运营产生的预期现金流量、现有及未来土地购置计划、银行及其他借款持续可得,以及根据现行规则及规定筹集新融资的能力,美的置业于2022年6月30日起12个月将拥有充足运营资金以履行其到期财务义务。

也就是说,美的置业对今后一年内的到期债务,将有足够资金保证如期偿还。

林戈透露,美的置业并无美元债,上半年到期的公募债4笔合计47亿元已如期偿还,剩下一笔1.6亿元的公募债将于915日到期。未来一年内到期有息负债约为135亿元,月均还债额约为11.25亿元。

在这一背景下,美的置业表示,在获得必要资金之前,不会作出重大资本支出和土地收购。

美的置业副总裁王全辉表示,在投资方面,美的置业可能会更多考虑手头土地资源以及合作项目的安全问题,在新增土地上投入的精力会比较少。

从去年9月份开始,美的置业就启动了合作项目的收并购工作,到今年上半年为止完成了29个项目的股权交易,其中上半年完成17个,既包括收购的也包括退出的。

王全辉透露,今年上半年收购的合作项目有9个,交易对价约为15亿元,交易对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等。主要的收购方向是美的置业重点布局的城市,比如天津、重庆等,同时也计划退出一些城市,比如九江、柳州、大理等。

截至今年上半年底,美的置业共有337个物业开发项目,其中合作项目包括98个,覆盖60个城市,拥有土地储备总建面约为4294万平方米。

就投资战略而言,美的置业自2019年开始进行区域深耕策略,逐步减少甚至放弃原来存量的相对低能级一些的城市。今年上半年,美的置业进一步明确29个城市作为深耕城市。

王全辉表示,在实际执行过程中,美的置业进一步聚焦到25个甚至更少的城市作为阶段性投资重点,以确保项目的安全。

尽管行业整体融资环境依然严峻,但作为监管机构选定的示范性发债民营房企之一,美的置业融资相对通畅。

美的置业今年在公开市场的融资并没有中断,自今年初获准注册50亿元的中期票据后,美的置业2月份成功发行第一期15亿、4年期的票据,票面利率为4.5%,成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。

在并购贷方面,美的置业今年还与建行、农行、交行、招行等签署了贷款战略合作协议,分别获得贷款额度为220亿、220亿、190亿、120亿。

到5月份,美的置业作为首批创设信用保护合约的发债示范房企,成功发行2022年(第一期)公司债券,发行金额为10亿元,票面利率4.5%。

财报数据显示,截至今年上半年底,美的置业拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押债券的可用注册额度合共约114亿元,未动用的银行授信额度约1056亿元。

从融资结构来看,截至今年上半年底,美的置业有息负债约为531亿元,同比下降6%,其中银行借款和债券融资合计占比为82%,较去年底增加2个百分点。

按“三条红线”指标,截至今年上半年底,美的置业净负债率从去年底降至44.9%,现金短债比从1.71提升至1.73,扣预资产负债率72.1%下降至70.3%,仍踩中一条红线。

从业绩情况来看,上半年美的置业实现收入316.63亿元,同比下降4.2%;毛利为56.69亿元,同比下降17.1%;核心净利润27.36亿元,同比下降11.8%;归母净利润约为15.38亿元,同比下滑28.6%。

这一业绩表现基本符合行业主流。据财报,美的置业上半年净利润下滑主要受毛利率下滑、结算面积减少、非控股股东应占利润占比大幅提升以及汇兑损失等影响。

从今年上半年的销售情况来看,美的置业依然面临业绩下滑的压力。美的置业上半年实现合约销售额约400亿元,同比下降51.5%。

林戈表示,在维持现金流安全的原则下,美的置业坚持量价平衡,宁可跑慢一点,也不会把优质资产无序的甩卖。因此,可以看到,美的置业上半年销售虽然下降,但销售均价却同比增长2%至12233元/平方米。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为,目前的市场仍然是严峻的,只有市场销售端实质性恢复,地产行业才算恢复。当前行业处于相对底部,接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程,因为也看到很多不确定因素逐步在出清。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

美的置业

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  • 美的置业增设执行总裁一职,由原中部区域总王大在担任
  • 总裁被免职?美的置业辟谣:郝恒乐仍为董事会主席兼集团总裁

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收并购侧重合作项目,美的置业表示不会大幅降价甩货

“目前市场仍然是严峻的,只有销售端实质性恢复,地产行业才算恢复。”

图片来源:美的置业

记者 | 黄昱

面对地产行业的偿债压力,现金流量预测已成为各大房企中期业绩会展示的重点。

8月29日,美的置业CFO林戈在2022年中期业绩会上表示,围绕“以收定支”和“以支定收”的逻辑闭环,美的置业对现金流加以铺排,制定了24个月现金流测算的模型。

在这一模型下,美的置业今年上半年将销售回款的62%用来支付建筑开发支出,16%和10%分别用来税金支出、运营及利息支出,购地支出仅占6%。

现金流量可以反映企业净利润的质量,即业绩报告期内是否实现有现金回报的利润,以供外界评价该企业的支付能力、偿债能力和周转能力。

据美的置业2022年中期业绩报告,今年上半年,美的置业经营活动现金流净流出约17.5亿元;截至今年上半年底,美的置业的现金及现金等价物约232.2亿元,比去年年底减少11.7%。

在经营性现金流为负的背景下,美的置业在报告中特别强调,经考虑运营产生的预期现金流量、现有及未来土地购置计划、银行及其他借款持续可得,以及根据现行规则及规定筹集新融资的能力,美的置业于2022年6月30日起12个月将拥有充足运营资金以履行其到期财务义务。

也就是说,美的置业对今后一年内的到期债务,将有足够资金保证如期偿还。

林戈透露,美的置业并无美元债,上半年到期的公募债4笔合计47亿元已如期偿还,剩下一笔1.6亿元的公募债将于915日到期。未来一年内到期有息负债约为135亿元,月均还债额约为11.25亿元。

在这一背景下,美的置业表示,在获得必要资金之前,不会作出重大资本支出和土地收购。

美的置业副总裁王全辉表示,在投资方面,美的置业可能会更多考虑手头土地资源以及合作项目的安全问题,在新增土地上投入的精力会比较少。

从去年9月份开始,美的置业就启动了合作项目的收并购工作,到今年上半年为止完成了29个项目的股权交易,其中上半年完成17个,既包括收购的也包括退出的。

王全辉透露,今年上半年收购的合作项目有9个,交易对价约为15亿元,交易对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等。主要的收购方向是美的置业重点布局的城市,比如天津、重庆等,同时也计划退出一些城市,比如九江、柳州、大理等。

截至今年上半年底,美的置业共有337个物业开发项目,其中合作项目包括98个,覆盖60个城市,拥有土地储备总建面约为4294万平方米。

就投资战略而言,美的置业自2019年开始进行区域深耕策略,逐步减少甚至放弃原来存量的相对低能级一些的城市。今年上半年,美的置业进一步明确29个城市作为深耕城市。

王全辉表示,在实际执行过程中,美的置业进一步聚焦到25个甚至更少的城市作为阶段性投资重点,以确保项目的安全。

尽管行业整体融资环境依然严峻,但作为监管机构选定的示范性发债民营房企之一,美的置业融资相对通畅。

美的置业今年在公开市场的融资并没有中断,自今年初获准注册50亿元的中期票据后,美的置业2月份成功发行第一期15亿、4年期的票据,票面利率为4.5%,成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。

在并购贷方面,美的置业今年还与建行、农行、交行、招行等签署了贷款战略合作协议,分别获得贷款额度为220亿、220亿、190亿、120亿。

到5月份,美的置业作为首批创设信用保护合约的发债示范房企,成功发行2022年(第一期)公司债券,发行金额为10亿元,票面利率4.5%。

财报数据显示,截至今年上半年底,美的置业拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押债券的可用注册额度合共约114亿元,未动用的银行授信额度约1056亿元。

从融资结构来看,截至今年上半年底,美的置业有息负债约为531亿元,同比下降6%,其中银行借款和债券融资合计占比为82%,较去年底增加2个百分点。

按“三条红线”指标,截至今年上半年底,美的置业净负债率从去年底降至44.9%,现金短债比从1.71提升至1.73,扣预资产负债率72.1%下降至70.3%,仍踩中一条红线。

从业绩情况来看,上半年美的置业实现收入316.63亿元,同比下降4.2%;毛利为56.69亿元,同比下降17.1%;核心净利润27.36亿元,同比下降11.8%;归母净利润约为15.38亿元,同比下滑28.6%。

这一业绩表现基本符合行业主流。据财报,美的置业上半年净利润下滑主要受毛利率下滑、结算面积减少、非控股股东应占利润占比大幅提升以及汇兑损失等影响。

从今年上半年的销售情况来看,美的置业依然面临业绩下滑的压力。美的置业上半年实现合约销售额约400亿元,同比下降51.5%。

林戈表示,在维持现金流安全的原则下,美的置业坚持量价平衡,宁可跑慢一点,也不会把优质资产无序的甩卖。因此,可以看到,美的置业上半年销售虽然下降,但销售均价却同比增长2%至12233元/平方米。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为,目前的市场仍然是严峻的,只有市场销售端实质性恢复,地产行业才算恢复。当前行业处于相对底部,接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程,因为也看到很多不确定因素逐步在出清。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。