记者 | 黄昱

面对地产行业的偿债压力，现金流量预测已成为各大房企中期业绩会展示的重点。

8月29日，美的置业CFO林戈在2022年中期业绩会上表示，围绕“以收定支”和“以支定收”的逻辑闭环，美的置业对现金流加以铺排，制定了24个月现金流测算的模型。

在这一模型下，美的置业今年上半年将销售回款的62%用来支付建筑开发支出，16%和10%分别用来税金支出、运营及利息支出，购地支出仅占6%。

现金流量可以反映企业净利润的质量，即业绩报告期内是否实现有现金回报的利润，以供外界评价该企业的支付能力、偿债能力和周转能力。

据美的置业2022年中期业绩报告，今年上半年，美的置业经营活动现金流净流出约17.5亿元；截至今年上半年底，美的置业的现金及现金等价物约232.2亿元，比去年年底减少11.7%。

在经营性现金流为负的背景下，美的置业在报告中特别强调，经考虑运营产生的预期现金流量、现有及未来土地购置计划、银行及其他借款持续可得，以及根据现行规则及规定筹集新融资的能力，美的置业于2022年6月30日起12个月将拥有充足运营资金以履行其到期财务义务。

也就是说，美的置业对今后一年内的到期债务，将有足够资金保证如期偿还。

林戈透露，美的置业并无美元债，上半年到期的公募债4笔合计47亿元已如期偿还，剩下一笔1.6亿元的公募债将于9月15日到期。未来一年内到期有息负债约为135亿元，月均还债额约为11.25亿元。

在这一背景下，美的置业表示，在获得必要资金之前，不会作出重大资本支出和土地收购。

美的置业副总裁王全辉表示，在投资方面，美的置业可能会更多考虑手头土地资源以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入的精力会比较少。

从去年9月份开始，美的置业就启动了合作项目的收并购工作，到今年上半年为止完成了29个项目的股权交易，其中上半年完成17个，既包括收购的也包括退出的。

王全辉透露，今年上半年收购的合作项目有9个，交易对价约为15亿元，交易对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等。主要的收购方向是美的置业重点布局的城市，比如天津、重庆等，同时也计划退出一些城市，比如九江、柳州、大理等。

截至今年上半年底，美的置业共有337个物业开发项目，其中合作项目包括98个，覆盖60个城市，拥有土地储备总建面约为4294万平方米。

就投资战略而言，美的置业自2019年开始进行区域深耕策略，逐步减少甚至放弃原来存量的相对低能级一些的城市。今年上半年，美的置业进一步明确29个城市作为深耕城市。

王全辉表示，在实际执行过程中，美的置业进一步聚焦到25个甚至更少的城市作为阶段性投资重点，以确保项目的安全。

尽管行业整体融资环境依然严峻，但作为监管机构选定的示范性发债民营房企之一，美的置业融资相对通畅。

美的置业今年在公开市场的融资并没有中断，自今年初获准注册50亿元的中期票据后，美的置业2月份成功发行第一期15亿、4年期的票据，票面利率为4.5%，成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。

在并购贷方面，美的置业今年还与建行、农行、交行、招行等签署了贷款战略合作协议，分别获得贷款额度为220亿、220亿、190亿、120亿。

到5月份，美的置业作为首批创设信用保护合约的发债示范房企，成功发行2022年（第一期）公司债券，发行金额为10亿元，票面利率4.5%。

财报数据显示，截至今年上半年底，美的置业拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押债券的可用注册额度合共约114亿元，未动用的银行授信额度约1056亿元。

从融资结构来看，截至今年上半年底，美的置业有息负债约为531亿元，同比下降6%，其中银行借款和债券融资合计占比为82%，较去年底增加2个百分点。

按“三条红线”指标，截至今年上半年底，美的置业净负债率从去年底降至44.9%，现金短债比从1.71提升至1.73，扣预资产负债率72.1%下降至70.3%，仍踩中一条红线。

从业绩情况来看，上半年美的置业实现收入316.63亿元，同比下降4.2%；毛利为56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%；归母净利润约为15.38亿元，同比下滑28.6%。

这一业绩表现基本符合行业主流。据财报，美的置业上半年净利润下滑主要受毛利率下滑、结算面积减少、非控股股东应占利润占比大幅提升以及汇兑损失等影响。

从今年上半年的销售情况来看，美的置业依然面临业绩下滑的压力。美的置业上半年实现合约销售额约400亿元，同比下降51.5%。

林戈表示，在维持现金流安全的原则下，美的置业坚持量价平衡，宁可跑慢一点，也不会把优质资产无序的甩卖。因此，可以看到，美的置业上半年销售虽然下降，但销售均价却同比增长2%至12233元/平方米。

美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐认为，目前的市场仍然是严峻的，只有市场销售端实质性恢复，地产行业才算恢复。当前行业处于相对底部，接下来的态势会是一个逐步筑底完成的过程，因为也看到很多不确定因素逐步在出清。