文︱kaykay猫

8月24日，克而瑞发布统计数据显示，广州3个旧盘少量推新，但去化方面均不理想。其中，位于番禺国际创新城的热盘越秀大学星汇城于8月19日推出了60套大面积房源，当天仅售出15套。

该面积段产品对于刚需/刚改客群来说，具备一定的吸引力。再者，番禺国际创新城处于广州发展主轴之上，区位条件良好。

但当下，楼市的成交情绪也尽显谨慎。

板块发展空间巨大

周边配套均未成熟

去年9月，越秀在第二轮集中供地中以总价将近53亿元拿下了番禺区暨南大学北侧地块一项目，折合楼面价26449元/平，这个项目就是越秀大学星汇城。

根据规划，越秀大学星汇城建有11栋住宅，户型面积段涵盖约86-125平三至五房，适合刚需/刚改人群。

界面楼市广州此前曾了解到，项目位于大学城南岸，临近地铁4号线新造站，周边有南大干线、兴业大道、金光东隧道等线路交汇，经由这些线路，项目可便捷到达南村万博、琶洲、金融城、珠江新城等重点功能区，自驾出行时间最快可控制在半小时左右。此外，西侧还有南沙港快速，可与南沙互联。

规划上，番禺国际创新城的产业方向未来将与高校、科研强密切相关，主要打造成为“产学研一体的合作创新基地，科技成果转化与服务基地”。

也正因为如此，市场将其认为是大学城2.0版本，对比大学城纯教学的性质来看，国际创新城更多的是注重产学研一体化发展，探索教育与科技创新融合的可能性，可发展的空间巨大。

从这个层面上看，番禺国际创新城未来将聚集越来越多的学术人才，而这些人才资源，也会长期影响板块的内生价值。这也是越秀大学星汇城的一大亮点，地段决定了项目的主要客群少不了大学城内的事业单位公职人员，对项目打造高素质社区有极大的帮助。

不过，番禺国际创新城目前各方面配套尚未完善，有一定的产业、生活氛围，但不够浓厚。且周边大型商业设施稀缺，高端的商业场所需到南村万博及琶洲等地。

纯南向户型，加分

均价超4.4万/平，较贵

番禺国际创新城板块虽为全新开发的板块，但板块内在售新盘较少，分别为奥园·恒基·学苑、越秀·星汇文玺、越秀·大学城·和樾府及越秀·大学·星汇城，在售4盘中，有3盘为越秀开发的项目。

其中，星汇文玺销售将近尾声，而和樾府主打改善产品，偏刚需/刚改的星汇大学城将得到更多该类型客群的关注。

此外，板块内二手楼盘也极其稀缺，这意味着，项目的竞争力大大提升。当然，对于未确定置业板块的购房者来说，其他区域的可选项也很多。

户型方面，项目主打南向户型，“阳光户型”的优势比较加分。

86平户型，客厅+阳台+所有卧室”均朝南，阳光可照射空间较大，整体明亮通透。

107平户型，4.5开间朝南，阳台6.1米长，拥有13米采光面。据了解，产品空间使用率超90%。

125平户型，也为4.5开间朝南设计，阳台6.3米长，同时拥有13米南向采光面，空间开阔，可以满足三代同堂的需求。

此外，户型还有一亮点在于LDKG一体化大方厅，就是将原有的客厅、餐厅及厨房三个独立功能空间整合为一个空间，一定程度上增加了舒适度。

不过，项目的不足之处也较为明显。按照规划，大学星汇城在教育配套方面，仅配建1所幼儿园，而与之相隔不远的和樾府则配建了一所36班九年一贯制学校，好在大学星汇城大概率会被纳入该校招生范围内，只是资源分配上是否有变动暂时不可得知。

另一方面，项目虽然临近地铁4号线新造站，但距离并不相近，步行需12分钟左右，有一定的压力。而部分楼盘靠近南大干线，或会有噪音影响。

目前，项目对外均价在4.4万-4.6万/平之间，价格相比此前略有上涨，但在各方面均未完全完善的情况下，这个价格区间相对偏高了。