总规模超过26万亿美元的美国房地产市场是全球最大的资产类别，也是2008年全球金融危机的“中心点”。近年来，与这一关键市场紧密相关的土地使用监管措施（land use regulation）也越来越受到关注。

尽管目前美国房贷利率降低且个人收入小幅增长，但普通家庭住房负担力仍未得到改善。据美国人口普查局统计，第二季度美国住房拥有率为62.9%，为1965年以来最低水平。这也促使学者们把目光转向房地产市场的供给侧。

美国独立智库布鲁金斯学会高级研究员里弗斯（Richard V. Reeves）日前撰文指出，社会流动性（social mobility）和地理流动性（geographical mobility）在美国历史上一直是齐头并进：人们向机会更优越的地方迁移。如今，这些流动性越来越困难，土地使用监管措施不断加重导致可开发土地受限是主要原因之一。

城市分区规划（zoning）是美国最早的土地使用监管形式之一。首部分区规划法令出现在1916年的纽约。当时，电梯技术使得更高层建筑成为可能，但进步的改革者认为这可能使城市变得不健康。为了保护街道上的“光线和空气”，改革者们限制了建筑高度和规模。他们还建立指定居住区和商业区，划分建筑的用途。改革者之一韦伯（Adna Weber）曾在1902年写到，居住在独户房屋中能够促进美德和团结。改革者们还将郊区发展视作促进健康和公民责任的关键，而交通技术的进步也使得居住地和工作地得以分离开来。

1926年，美国最高法院在“欧几里得与安布勒”一案中认定，地方政府有权决定批准哪些土地的用途。该案中，安布勒房地产公司（Ambler Realty Company）认为其有权出于工业目的开发自己的一宗土地；但这宗土地被当地政府指定了多个不同用途。法院最终做出了有利于当地政府的判决。

如今，“欧几里得分区规划”（Euclidean zoning）指的是，各城市基于不同土地用途和居住密度划分出多个独立区域。如今，美国绝大多数城市都实行着“欧几里德规划法案”以及其它土地使用监管措施。这些措施包括对停车区域、建筑退让距离（setback，一般是指新建建筑与街道、河流或其它建筑等被保护参照物之间的规定距离）和古迹保护的规定等等。

美国乔治梅森大学莫卡特斯中心（Mercatus Center）的一项研究发现，美国当前最常见的土地使用监管分为这样几大类：限定最小地皮面积（lot size）、规定最小停车空间、包容性分区规划要求以及设置发展边界（UGBs）。

这其中，设置发展边界被认为是最早的“智慧增长”（smart growth）监管形式。具体做法是，将某一特定区域作为农场或绿地空间划分出城市边界，并且限定这一区域的开发用途。与此同时，与传统分区规划措施相反，近年来越来越多的美国城市推行了“最大停车空间”和“最小密度”规定。这些“智慧增长”监管措施的目的在于保护农场和森林等资源。

波特兰设置发展边界的政策是美国历史最悠久、被研究最多的“智慧增长”措施之一。俄勒冈州则从法律上要求各市区设置发展边界。莫卡特斯中心的研究认为，这些边界限制了可开发土地的供应。

为了对美国土地使用监管的程度加以衡量，布鲁金斯学会哈钦斯中心（Hutchins Center）的一项研究专门创建了一个指标。这个指标基于州法院受理的包含“土地使用”一词的案件数量。根据这一指标，土地使用相关案件在过去55年间越来越常见。1970年时，这类案件的数量大约是当前数量的25%；到了1990年，案件数量骤增至当前的75%。除此之外，美国还有“沃顿居住用地使用监管指数”（Wharton Residential Land Use Regulation Index）；美国注册规划师学会（American Institute of Planners）也有类似衡量指标。

尽管这些指标可能不尽完美，但哈钦斯中心的研究显示出，技能掌握程度较低的劳动者向高增长地区的迁移近年来没有增加，这打破了历史趋势，而土地监管看上去是主要原因。

这项研究解释说，不同州之间的收入趋同（convergence）过去很大程度上受到劳动力迁移的驱动。劳动力从较贫穷的州流向较富裕的州，这在抑制较富裕州薪资增速的同时，促进了较贫穷州的薪酬增速。然而，土地监管推高了较富裕州的住房成本。结果是，这些州不再对低技能、低薪劳动者有吸引力，高素质劳动者却能够继续迁移至富裕地区。

芝加哥大学谢长泰（Chang-Tai Hsieh）和加州大学伯克利分校莫雷蒂（Enrico Moretti） 两位经济学家在2015年4月发表的论文中指出，从1964年到2009年，美国不同城市之间薪资差距（wage dispersion）翻了一番，这使得美国国内生产总值（GDP）减少了13.5%。

两位学者认为，造成损失的主要原因可能在于，纽约、旧金山、圣何塞等生产率较高的城市对房地产供给的限制越来越大。如果把这些城市的监管限制降低至中等城市水平，将会扩大其劳动力规模并使美国GDP增加9.5%。

2014年，美联储经济学家摩洛（Raven Molloy）与合著者对比了劳动力需求增加对土地监管较重城市和监管较轻城市的各自影响。结果发现，土地使用监管较重城市的劳动力需求增加后，新建住房量更少、房价上涨幅度更大和长期就业率更低。

这些结论可以通过一个基础的经济学理论来解释：如果房地产市场供给不能满足需求，房价将会上涨。《华尔街日报》的博客指出，美国各大城市的扩建速度和房价上涨速度存在着一定关联。具体表现在：旧金山、波士顿、纽约和迈阿密等地的城市扩建速度自上世纪70年代以来急剧放缓，房价上涨速度也在加快；另一方面，东南部地区和德克萨斯州的城市在向外扩建，房价增速也更慢。

例如，亚特兰大已开发居住区从1980年到2010年增加了208%，实际房价上涨14%。相比之下，旧金山-圣何塞地区已开发居住用地仅增长30%，房价上涨188%。再比如，北卡罗来纳州首府罗利已开发居住区增加了219%，房价仅上涨27%。但在西雅图，已开发居住区域仅增加69%，房价上涨119%。

一些城市的住房供给的确超出了人为因素。比如，美国沿海城市的房价通常可能更高、价格波动性也更加明显，其原因可能仅仅是没有足够的未开发土地供修建住宅使用。但在另外一些城市，分区规划等土地使用监管措施往往抑制了房地产市场的供给，从而令情况变得更糟。

白宫经济顾问委员会主席弗尔曼（Jason Furman）去年11月公开指出，住房供给侧的“人为限制”阻碍了社会流动性。他说：“分区规划监管，以及其它当地设定的房地产开发障碍，使得一小部分个体获得了居住在社区中的经济利益，从而束缚了社会多样性和流动性。”

他认为，分区规划实际上与一些地区的社会不平等相关。这导致了一个循环：土地使用限制越多的城市，社会不平等就越严重，从而使得社会流动性越差；流动性降低最终又会加剧社会不平等。弗尔曼的分析引用了哈钦斯中心和摩洛的研究成果。

布鲁金斯学会“大都市政策项目”研究员罗斯维尔（Jonathan Rothwell）发现，分区规划与教育不平等之间也存在很大关联。在全美范围内，低收入家庭学生所上的学校在州级考试中平均得分位于第42个百分位，而中高收入家庭学生所上的学校平均得分位于第62个百分位。同时，在美国100个最大的都市地区，临近高得分公立学校的住房价格更高：平均是较低得分学校附近房价的2.4倍。

更重要的是，比起分区规划“排他性”最强的大都市，分区规划限制较少的都市区的此类住房成本差距要小40至63个百分点。罗斯维尔称，消除排他性分区规划可以降低住房成本“鸿沟”，进而使得上述学校成绩差距缩小大约4到7个百分位。

里弗斯认为，分区规划是一种“机遇隔绝”，它加剧了普通美国人和上层中产阶级之间的分化。当前，美国一些州的立法者开始正视这一问题。例如，马萨诸塞州议会讨论了两部法案，其中要求市镇规划更多的多户住宅区。遗憾的是，两部法案没能在7月底获得通过。里弗斯说，考虑到排他性分区规划中涉及的巨大既得利益，改革需要更加坚定的政治决心。