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温哥华房价一个月之内暴跌20%,加拿大楼市已经崩盘?

但是中国投资者似乎并没有被吓跑。

加拿大温哥华一处出售中的房屋,从姓名来看,买家和卖家的经纪人都是华裔。 图片来源:视觉中国

加拿大最大的房地产网站Zolo实时追踪MLS房源共享系统数据,发现从8月1日到14日,房价最高的西温哥华地区只有3套房屋售出,相比去年同期的52套下跌了94%,而中国买家聚集的列治文地区销售也暴跌96%。至于整个温哥华地区,房屋售出的均价在28天之内下跌21.4%,三个月跌幅25.1%,甚至比去年同期的平均房价都低了7.4%。

加拿大环球新闻网(Global News)根据Zolo的数据制作了图表,下跌趋势陡到让人几乎听得见房价掉下来“咻”的一声。

2016年1月-8月温哥华平均房价变化趋势。 图表来源:Global News,数据来源:Zolo.ca

Zolo是通过计算MLS里所有售出住宅的平均价格得出房价急剧下跌的结论的。英属哥伦比亚大学的经济学家Tsur Somerville说:“这是个糟糕的计算方法。”他提出,平均价格下降也可能是因为高档住宅的销售下降引起的。

佛罗里达大学金融统计博士Jerry Jiang举了一个简单的例子来说明这种计算方法的问题所在。假设6月份温哥华有1万栋房子在卖,有5千栋是高档住宅,均价为150万,另外5千栋是中低档住宅,均价为50万,平均价是(150*5000+50*5000)/10000,最后平均价是100万。

假设7月份温哥华只有6500栋房子在卖,其中1500栋高档住宅,均价不变,中低档住宅数量不变,均价不变。因为高价房少了,所以整体平均价格也就是(150*1500+50*5000)/6500=73.07万,和上个月均价相比的确下降了27%,但高档房平均价实际还是100万,中低档房实际也还是50万。在这样的情况下,下降的并非房价,而是高档房在样本中所占比例。

“也就是说,在房地产市场里不同价位的房屋比例发生变化时,平均价数据波动是很大的。因此,可能出现各档次房屋价格实际上没有变动,甚至是升高,但由于高价房出售数量减少,造成平均价格下降的情况。”Jerry Jiang对界面新闻说。

温哥华各区域房屋8月前两周销售量2015年、2016年同比。 图表来源:Global News,数据来源:Zolo.ca

就像Zolo网站发现的那样,西温哥华地区8月上半月的成交量从去年同期的52套下降至3套——这一区域正是温哥华高档住宅集中的区域。整个大温哥华地区的住宅均价在110万加币左右,而西温哥华地区则高达280万加币。这里在今年3月时的房屋均价接近355万加币,但八月的房屋均价却只有260万加币,降幅超过26%。但是我们也不能忽视,3套的成交量真的是一个非常小的样本。

温哥华房地产经纪人Lillian Huang也告诉界面新闻记者,目前主要是高端住宅销售放缓,价格下降,这部分房屋的主要买家是中国买家。而50-70万加币左右的房源销售没有受到太大影响,其中一居室的房源还可以用“抢”来形容。

著名新闻博客网站赫芬顿邮报(The Huffington Post)的加拿大分站记者Daniel Tencer在分析相关数据后指出,八月前两周大温哥华地区的房屋销售数量相比去年同期下降了85%,但主要的变化还是集中在高端房源上。高端房源从上市到售出所需要的时间比去年同期增长了接近两倍,而其它类型的房源在今年7月之前,相比去年同期,售卖所需的时间甚至有所缩短。

不过,加拿大和温哥华的楼市确实正在退热。加拿大房地产协会 (Canadian Real Estate Association )于8月15日公布的报告显示,加拿大7月份的房屋销售量连续第三个月出现下降,其中包括最热的房地产市场温哥华。至于整个温哥华地区,在7月23日到8月20日售出的房屋的均价,也从一个月前(6月-7月)的130万加币降到110万加币,官方公布的一个月内降幅为18%,一季度内降幅为25.8%,和去年同期相比降幅为11.3%。

很多人认为英属哥伦比亚省的税收新政是造成房价下跌的主要原因,虽然他们对此褒贬不一。此项新政旨在调控因投资资金涌入而飞涨的房价,规定从8月2日起,政府要对在大温哥华地区买房的海外买家收取额外的15%的房产交易税。

英属哥伦比亚财政部长Mike de Jong称向外国公民征税是为了解决空置和高房价的问题。图片来源:vancouver.24hrs.ca
 

宏观经济研究机构凯投宏观(Capital Economics) 认为,尽管大温哥华地区的房产市场调整已经在该税法实施之前初现端倪,但相关政府官员仍应该对此次温哥华房产市场的戏剧性回落承担责任。因为房产市场在当地经济所占比重超过26%,如果明年温哥华地区的房市价格继续下降并影响建材行业以及就业率,那么政府官员应该被谴责。

财经博客网站Zero Hedge于8月19日发表文章,把房价下跌称为人们“期待已久的突然变化”,并指出,是“英属哥伦比亚省政府针对外国买家征收15%物业税导致了温哥华房产泡沫破灭。”

Daniel Tencer认为,尽管房价下跌严重的区域也是海外买家最集中的区域,但这样的下跌在新政推出之前已现苗头。以西温哥华地区为例,早在6月这一区域的住宅成交量环比就下降了38%。文章还引用市场分析人士观点,认为中国政府对于离岸资金的控制也可能是造成温哥华房地产市场冷却的原因之一。

那么在温哥华楼市起落的故事中,中国买家的影响到底有多大呢?

英属哥伦比亚省是整个加拿大国外投资者最多的地区。根据该省首次发布的海外买家数据,6月10日至29日,来自中国大陆的投资者购房数量在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。根据主要服务于中国人的海外房产平台居外网统计,英属哥伦比亚省是华人在加拿大第二感兴趣购置房产的省份。

在6月10日和7月14日的五周内,英属哥伦比亚省一共产生了19383起住宅房产交易,其中外籍买家占1276起,所占比重6.6%。不过,具体到大温哥华地区来看,同样时间内,该地区的交易占该省的49.7%,其中外籍买家占比达73.3%。新规的影响由此可见一斑。虽然媒体一再强调中国买家的重要性,但据官方数据显示,他们在温哥华地区的交易量中占比还不到3%。果真如此吗?

在政府统计中,对外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。因此,这个3%应该是那些和加拿大完全没有关系的中国籍买家,他们买房纯粹为了投资或者度假,被称为“非居民外国买家”。

于是,在“外国买家”这个数据中有一个很微妙的区分,仅占3%的是“非居民外国买家”,那么,不得而知的比例则是取得了永久居留权、工作签证或者留学签证的外国买家们。根据加拿大最大的住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc.内部员工透露的数据,2015年该公司内部调查显示,中国买家对温哥华地区各类型住宅的拥有率达30%。

与该数据“相互佐证”的是加拿大国民银行经济学家Peter Routledge在今年3月份发布的一份报道。报告显示,2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元(约合640亿人民币),占该城市总量的 33%。

尽管有中国媒体开始用“雪崩”来形容现在的温哥华房价的变化,外媒也纷纷用上了“急剧下降”(steep decline)、“低迷”(downturn)或者“崩溃”(implode)。有经济学家预测,加拿大被“炒高”的房价将会在未来下降50%,回到普通民众能够负担的水平。但是更多的专家们还是倾向于认为,从现在如此小范围的一个数据变化就推测温哥华房产市场是暂时性的调整还是长期的,更大范围的回落是不可能的。

Lillian Huang认为,新税政策的确对温哥华地区房地产市场产生了很大影响,但用“崩塌”不太合适,只是“冷却下来”。她告诉界面新闻,很多投资者还是抱着观望态度,目前的实际情况是,房屋出售的比例还是有50%。她个人的观点是差不多需要2-3个月的时间房价会稳定下来,此前的投资者也不用恐慌。

2016年华人买家对温哥华地区房源浏览量(红)和咨询量(黑)的变化趋势。 图表来源:居外网

居外网北美地区负责人Matthew Moore先生说,网站上华人买家对温哥华地区房源的查询量在7月以及8月分别上涨了17%和37%,这是今年以来首次连续两月查询次数上升。一种可能的解释是,媒体对英属哥伦比亚省增收外国购房者税率的报道实际上提升了华人买家对温哥华房产的关注度。数据同时也显示,华人买家通过电话、邮件、微信等渠道与居外客服人员咨询温哥华房源的行为在7月和8两月分别下降了 51% 和8%,显示更多买家持观望态度,坐等市场调整结束。而8月以来中国买家针对多伦多房源所作的咨询,已比上月增长接近50%。

看来,中国投资者还没有被吓跑。

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