作者：刘德科

地王频出，地价屡创新高；但是，从全国平均值来看，今年 1-8 月份地价算是涨得很温和，竟然比房价涨得慢。真的。

今天（9月13日），国家统计局照例发布了最新的房地产数据。和从前一样，国家统计局没有直接公布房价数据，但我们可以换算出来——

今年 1-8 月份，商品房销售面积 87451 万平米，商品房销售额 66623 亿元。按此折算，今年 1-8 月份全国平均房价为 7618 元/㎡。

跟历史数据进行对比，你会发现，和往年相比，今年 1-8 月份的全国平均房价涨幅最大，跟去年的平均房价相比，涨了 12.1%，创了近年来的新高。

*根据国家统计局数据整理，今年 1-8 月份房价 12.1%的增速系定基2015年

我们再来看全国平均地价，同样是根据国家统计局的数据进行换算——

今年 1-8 月份，房企土地购置面积 12922 万平米，土地成交价款 4632 亿元。按此折算，今年 1-8 月份全国平均楼面地价为 3585 元/㎡。

跟历史数据进行对比，虽然地价的绝对值每年都在涨，但涨幅逐年收窄：今年 1-8 月份仅 7.3%，2013 年涨得最凶，涨幅高达 23.0%。

*根据国家统计局数据整理，今年 1-8 月份楼面地价 7.3% 的增速系定基 2015 年

所以，别总是盯着那些听起来很刺激的地王，地价涨幅已经明显收窄。

我们再把地价涨幅和房价涨幅进行交叉对比，可以看得更清楚。

2013-2015 年这三年，地价涨幅均远高于房价涨幅。而今年 1-8 月份则相反，地价涨幅远低于房价涨幅：地价涨 7.3%，房价涨 12.1%。

*根据国家统计局数据整理，今年 1-8 月份房价与地价的增速系定基 2015 年

当然，地价在房价中占比，仍然是逐年攀升：从 2011 年的 36.5%，已经如今的 47.1%。

但是还好，今年 1-8 月份的地价房价比，已经在收窄，比 2015 年和 2014 年都要低一些。

*根据国家统计局数据整理

最后，我们来看一下全国商品房库存变化。

确实，库存量增速在急剧下滑。但是，今年 8 月末的库存量绝对值，仅比去年末减少了不到 1000 万平米，比 2014 年末多了 8700 万平米。

*根据国家统计局数据整理

再来看一张表格，你就会更清楚。

*根据国家统计局数据整理

通常，去库存周期保持在 12 个月左右，是正常水平线，18 个月才是警戒线；但是，过去几年，全国平均去库存周期从来就没有高于过 7 个月。

低于 7 个月是什么概念？像南京这样的超热城市，现在的去库存周期大概在三四个月；像沈阳这样的城市，去库存周期则高达 24 个月。

只能说，中国太大，各地的情况太不平均。所以，在调控上，更需要因城施策，而不是全国一刀切。

如果仅仅只是从全国平均数值来看，过去五六年，中国的房地产市场从来就是很健康的，不需要救市，也不需要调控。

这两年举国去库存，显然是有更深远的目的。不是为了救房地产，而更可能是为了保经济，为了那些对土地财政有依赖的地方政府。

你们再琢磨一下。