北京常住人口总规模几乎停止增长，结婚对数和出生人数快速下降。2016年北京常住人口达到2195万人，此后再未突破，甚至略有减少，2021年降至2189万人。北京常住的外来人口在2015年达到862.5万人的峰值，此后持续减少，2021年降至834.8万人，较峰值减少了27.7万人。

与此同时，结婚对数在2016年达到阶段性峰值16.6万对后快速减少，到2021年，结婚对数降至10万对附近，较2016年减少了38%。

出生人数也在2016年达到阶段峰值20.2万人，此后快速减少，到2021年降至13.9万人，与2016年相比，减少31%。

北京家庭自有住房比例超过84%，但住房需求仍有支撑。从北京市全市的居民家庭居住房屋来源结构看，2021年，购买商品房占比已升至28.2%，购买房改住房已经降至20.3%，占比次之的是自建住房的19.2%。

就城市而言，家庭居住房屋来源结构略有变化，购买商品房占比超过三成，达31.9%；购买房改房占比达23%；紧随其后的是拆迁安置房，占比13.5%；自建住房占比降至9.7%（全市自建房占比主要受农村自建房占比90%影响）；保障性住房占比5.3%。

在城市中，居住在租赁房屋的占比13%，其中，租赁公房占比6.9%、租赁私房占比6.2%。

我们可以由此估算出北京城市家庭自有住房比例，也就是对自建住房占比+购买商品房占比+购买房改住房占比+购买保障性住房占比+拆迁安置房占比+继承或获赠住房占比进行合计，结果为84.2%。考虑到部分有房家庭居住在租赁的房屋，实际自有住房拥有率可能高于此值，但这一群体规模有限，最终结果预计不会偏离太多。

一面是北京城镇自有住房比例不低于84.2%，一面是常住人口增长停滞、结婚对数和出生人数快速减少，北京市的住房需求似乎缺乏支撑。

但是，就自有住房比例而言，84%的水平与其他国家相比似乎并不低，但我国社会文化对拥有产权归属自己的房屋有更大的偏好，另据央行2020年发布的调查，我国城镇住房拥有率达到96%，北京城镇自有住房拥有率据此仍差10个百分点左右。

与此同时，北京市人口结构变化和居住条件不足也蕴含着较大的需求。

家庭户数增长显著快于常住人口增长速度。第七次和第六次人口普查结果显示，2020年七普时北京市家庭户数823万户，2010年六普时则为668万户，增长了23.2%，其中，城市家庭户七普为669万户、六普为537.6万户，增长了24.46%。同一时期，北京市常住人口从1962万人增加至2189万人，增长了11.6%。

这主要是因为家庭规模总体在减小。一人户在家庭户中的占比从2010年的24.82%进一步升至2020年29.93%，两人户家庭占比也从30.24%升至33.14%。

一方面，晚婚晚育、不婚丁克的人数在上升，另一方面，离婚率也处于较高水平。

2020年，一人户中， 30-34岁、35-39岁、40-44岁、40-49岁，与2010年相比分别增长了95.9%、60.7%、29.5%、52.9%，合计增长62.9%，在一人户中的合计占比也从2010年的37.5%升至41.15%。

家庭规模的结构性变化将带来改善型需求。北京市平均家庭规模在下降，主要是由一人户和二人户家庭户数大幅增长带来的，其他不同规模家庭数量变化不等，有增有减。

具体来看，第七次人口普查时，北京城市家庭中的四人户、五人户、六人户家庭较第六次人口普查都有明显增长，依次增加了31.35%、24.71%、74.01%；三代户增长了33.84%，占比从9.21%上升至9.9%，其中，三人到六人的三代户增加了17.8万户，占比从8.8%升至9.7%。

北京城市家庭居住条件改善空间较大。从第七次人口普查结果看，北京城市家庭住房间数以两间、一间、三间为主，在家庭户中占比依次为45.3%、26.6%、23.1%，四间及以上占比断崖式下降，合计为4.9%。

尽管七普时只有一间房的家庭户数较六普时减少了7.5%，但仍然有近170万户家庭只有一间房。不论是与一人户重叠的家庭户，还是二人及以上家庭户，一间房家庭户都有较大改善空间。

从供给端来看，住宅竣工面积持续处于低位。在家庭户数持续增长、人均居住面积持续上升的同时，住宅竣工面积则处于较低水平。2017-2020年间，北京市每年竣工住宅面积不足800万平方米。随着2020年、2021年住宅施工面积有明显回升，住宅竣工面积也出现回升，2021年竣工住宅面积981万平方米，是2014年阶段性高点的54%。

如果比较大中城市土地供应情况，北京的供应规模相对于其他城市比较少，据WIND汇总各城市的土地供应数据，在2020-2022年间，北京供应的住宅用地规划建筑面积合计为2122万平米，在70大中城市中排在第47位。

考虑到2019-2021年间，竣工住宅面积为2292.8万平方米、销售住宅面积为2399万平方米，北京新房供应偏紧。