界面新闻记者 | 张熹珑

4月11日晚间，粤派老牌房企中洲控股（000042.SZ）发布2022年业绩报告。

2022年，公司实现营业收入70.83亿元，同比下降18.36%；实现归母净利润7966.3万元，同比下降61.32%，降幅较去年同期扩大；每股收益为0.12元，下滑61.32%。

期内，总资产出现11.47%的下滑，由414.38亿元下滑至366.87亿元。

中洲控股前身为深圳国资委旗下的上市公司深长城，1994年在深交所上市，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。

在1月发布的业绩预告中，中洲控股解释了净利润跳水的原因：本报告期房地产结算的项目主要是溢价收购项目，导致所得税费用增加、归母净利润减少。

截至2022年末，公司产生的所得税费用为4.83亿元，2021年为8648.57万元，大增4.6倍。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向界面大湾区分析道，溢价收购项目是指公司前期在市场上行的时候，花了更多的价钱进行项目收并购；收购成本一增加，也意味着要交更多的税费，主要是土地增值税，进而降低了后期结算的利润。

背后亦延伸到公司此前的经营策略。中洲控股一度被称为“深圳拿地大王”。2017年，公司曾在一个月左右连续拿下5个城市。除了广东之外，业务覆盖上海、四川、山东等地。

而随着市场承压，此前花大价钱拿下的项目反而成了“烫手山芋”。

中洲控股将去年形容为“举步维艰”的一年。需求端观望、供给端保守下，土拍市场持续低迷。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积135837万㎡，比上年下降24.3%；房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。

“企业承受着行业周期调整和内外部环境带来的前所未有的经营压力。”公司表示。

期内，公司房地产销售面积达28万㎡；销售金额43.6亿元，减少45.14%；新开工面积23.21万㎡，较上年同期减少66.23%。房地产业务占营收比重在九成以上，实现66.41亿元的收入，降幅18.86%。

销售金额减少，但销售佣金明显增加，2022年达1.71亿元，2021年同期为9947.7万元。

在房地产市场，销售佣金一般和市场热度成反比。当项目去化难度增加，房企会加大刺激销售的力度，佣金费用随即上调。

分地区来看，四川地区项目毛利率最高，达46.11%，营收也同比增加271.07%。广东地区项目毛利率“垫底”，为28.2%，处于下滑，营收也减少38.53%。由于计提存货跌价准备和计提贷款利息支出，7家位于广东的子公司去年处于亏损。

中洲控股的盈利难题也与开发进度缓慢脱不了干系。期内，公司有16个主要项目在开发或竣工。尚有4个项目的开工时间和竣工时间为“不确定”，包括深圳宝安26区项目、惠州中央公园、成都三岔湖和惠州仲恺科研楼等；惠州圣廷峰汇在2018年开始动工，竣工时间亦为“不确定”。

宝安26区项目为公司在2009年取得的旧改项目，被视为最赚钱的项目，但截至年报发出时仍未有具体动工时间；成都三岔湖自2017年收购以来，也一直未有进展。

而“拿地大王”自2018年以后也“急流勇退”。2019至2022年，累计土地储备总占地面积从93.35万㎡下滑至76.92万㎡；剩余可开发计容面积从243.36万㎡下滑至160.21万㎡。

对于房企而言，待开发土储和未完成项目是最大的利润来源，但同时也是最大的风险来源。一旦开发成本出现跌价或无法变现，将给公司带来无法预估的损失。

截至2022年末，公司存货账面余额为272.65亿元，相应的存货跌价准备为11.8亿元。其中，房地产开发成本（拟开发土地、在建开发产品）和房地产开发产品（完工项目）存货跌价分别为5.08亿元和6.71亿元。

就行业而言，2022年11月起，监管部门先后向房地产业发出“三支箭”，分别从信贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持。克而瑞研究中心指出，房企供给侧改革已渐近尾声，企业整体融资环境或将实质性改善。

只是从政策层面的支持，到市场信心的真正恢复，中间还需要一定的过程。同时，金融纾困房地产的资源何时能从行业龙头流向中小型民营房企，也尚为未知之数。