10月21日，四川省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件，其中就积极培育市场供应主体，着力完善住房租赁制度，支持鼓励住房租赁消费，加快培育和发展住房租赁市场等多方面提出意见，其中较为细化的意见条例引起业内人士广泛关注。

实施意见中共计提出5项重点任务，其中培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费以及支持租赁住房建设的任务实施意见细节详实、可实施性较高，如“对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税”、“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

从租赁市场的大环境出发，四川中原地产顾问事业部总经理赵忻认为政策对供应和需求都有促进作用，对租客更有保障；优客逸家CEO刘翔认为能够帮助租赁公寓运营商拓展业务，降低租房者居住成本，增强商业地产投资者的信心。 站在开发企业的角度，成都天坤房地产开发有限责任公司副总经理赖瀚林表示在政策导向明显的情况下，开发商应顺势而为，特别是商业地产开发企业可通过租赁激发活力。中国商精联执行主席、成都雅士林地产总裁朱伟认为政策有利于城市劳动力市场的发展，可以进一步提升四川经济发展的活力。“

赵忻：支持鼓励房企开展租赁业务，对整个市场去库存的大基调有帮助。

这个政策包含细化的部分，如允许一些商业用房改建用于租赁，并按民用标准收取水电气费，这对企业的帮助较大；另一方面对于个人出租，税率从5%降到1.5%；最关键的是对机构、中介以及个人出租方与客户在合同方面的具体监控和引导，将来可能会有模式合同，加入对租金、租赁期限变动的规范等。

 从租赁市场的大环境出发，这个政策对供应和需求都有一定促进作用。免税、减税之后，个人出租的门槛相对更开放；对于企业来说，鼓励一些商业用房作为租房用途的改造，当然，这个改造过程中会有一定的监管，比如对改造后的防火、疏散的要求，房屋内像地下室这样的位置不得租住等。对于租客，除了公积金的使用外，在合同后期执行过程中更有保障。

 这个意见更加详实，指导要求更明确，不过现在看到的一些细化的部分，后期实施过程中可能仍会伴随一些问题的出现。其实今年年初四川中原地产顾问事业部就商业用房扩展用途的一些做法提出了方向，还没有具体去细化，但这份实施意见相对是比较深入的。“

赖瀚林：政策导向明显，开发商应顺势而为。

由四川省政府办公厅发布房地产相关意见是比较少见的，表明省政府从更高层面对房地产市场调控的决心和更高瞻远瞩的智慧，对房地产市场发展有深远影响。这次的政策的出台，对市场尤其是开发企业的转型有明确的指导性。在整个房地产市场大环境不好的情况下，开发企业提供租赁业务，是房地产发展整体趋势。

改革开放至今，城市、房地产快速发展，整个城市人口红利对住房刚性需求已消耗地差不多，市场需要开发企业去转型。越来越多的外来人口涌入城市，需要租赁服务，而具体怎样活化城市、人口和经济活力，就需要刺激租赁市场。开发企业应顺势而为，积极参与，提供更多、更好的住房租赁和服务，活化房地产市场的发展。 

在销售不好、竞争激烈情况下，开发企业需要转变观念，适应市场变化，研究住房租赁市场未来发展的趋势、标准、模式，向国外一些开发企业学习，不过开发企业会做出什么样的反应，取决于其自身的实力、观念、战略目标。而未来开发市场竞争会更加激烈，利润越来越薄，有强者更强、弱者更弱的趋势，向政策靠拢是多数中小企业的出路。

目前，在通过销售很难实现大量商业地产库存消化的背景下，通过租赁激活商业库存是一个方法，在政策、优惠、税收、扶持等利好条件之下，更多商业地产库存，将通过租赁的方式重现活力。“

刘翔：帮助租赁公寓运营商拓展业务，降低租房者居住成本，增强商业地产投资者的信心。

省政府的这份实施意见，让商改住的“半灰色地带”不再灰色，税收政策更合理，暧昧的隔间政策明朗化，监管机制更健全。通过调整市场供给的生态平衡，帮助房地产市场去库存，同时又规范了房屋租赁市场，是顺应民生的重大利好消息。 

以前商业地产是住房租赁的“半灰色地带”，一方面很多商业地产的业主由于担心法律风险，不敢用于住房租赁，这样减少了租赁市场中的房屋供给；另一方面市场上用于出租的房源中，商住房的水电、物业费等比普通住宅高出不少，这部分成本都需要租客来承担。

此次四川省政府提出的“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”不仅能够帮助像优客逸家这样的租赁公寓运营商拓展业务，降低租房者居住成本，还能增强商业地产投资者的信心，对商业地产去库存有着促进作用。 

而且文件中包含许多细节，可以快速有效地推行，比如在税收方面，房租月入4万，缴税不到600元，而月入3万以下则到明年底免税；还有房屋可以隔成多个房间，只要每个卧室面积不低于5平方米即可。这些规定帮助企业降低了经营压力，保证了房东的收益。而像厨房、卫生间、阳台和地下储物室不得用于改造出租的规定，则保障了租房者的居住品质和安全。 

对租房者来说，不仅可以提取公积金作为商品住房的租金，还能享受政府和社会资本合作（PPP）公租房项目，让社会资源运用更加合理。对租赁双方来说，全面建立市场主体信用记录，可以做到联合惩戒严重失信主体，保障各自的权益。“

朱伟：有利于城市劳动力市场的发展，可以进一步提升四川经济发展的活力。

这份实施意见将规范市场，更加有利于城市发展，满足租房者的居住需求。房屋租赁企业和房地产开发企业会提高房地产租赁服务水平，通过市场化的合理竞争，促进租赁市场发展，盘活开发商库存。

 完善公共租赁住房部分实施性较强，能得到快速推行。群租房之前就有市场试点，未来会有更多市场化的资金和机构参与竞争。对于这个行业从偷偷摸摸地探索变成正大光明地创业，同时因为群租房的发展，减轻了应届大学生和刚来四川发展的年轻人的压力，有利于城市劳动力市场的发展，对于初创业的年轻人留在四川城市的压力会减小，可以进一步提升四川经济发展的活力。对于规范房东乱涨价，群租房的一些乱象也有一定抑制，从而在一定程度上保护了四川租房者的利益。

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观察员 徐梦婷 徐丽